L'état des lieux de sortie est l'un des moments les plus conflictuels de la relation bailleur-locataire. Un document mal rédigé, des retenues non justifiées ou une restitution tardive du dépôt de garantie peuvent conduire à une procédure devant la commission de conciliation — voire devant le tribunal judiciaire. Voici ce que dit la loi et comment vous protéger.
Une obligation légale encadrée par la loi ALUR
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014) impose la réalisation d'un état des lieux de sortie contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire — ou de leurs mandataires. Il doit être établi par écrit et annexé au bail. À défaut d'état des lieux de sortie, le logement est présumé rendu en bon état, ce qui signifie que le bailleur perd tout droit à retenue sur le dépôt de garantie.
Si le locataire refuse de participer à l'état des lieux, le bailleur peut faire intervenir un huissier de justice (depuis la loi ELAN 2018, désormais commissaire de justice). Les frais sont partagés par moitié entre les deux parties.
Comparer l'état des lieux d'entrée et de sortie
La comparaison entre l'état des lieux d'entrée (EDL entrée) et l'état des lieux de sortie (EDL sortie) est le fondement juridique de toute retenue. Sans EDL entrée signé des deux parties, aucune dégradation ne peut être imputée au locataire. C'est pourquoi ce document est aussi crucial au début du bail qu'à la fin.
Pour chaque pièce, chaque équipement et chaque élément de décoration, la comparaison doit être faite poste par poste : état des murs, des sols, des menuiseries, des équipements sanitaires, des appareils électroménagers inclus dans le bail. Toute dégradation constatée en sortie mais absente à l'entrée est potentiellement imputable au locataire — sous réserve de la vétusté.
Vétusté vs dégradation : une distinction fondamentale
La loi distingue clairement deux catégories de détérioration. L'usure normale (ou vétusté) correspond à la dégradation inévitable d'un logement occupé dans des conditions normales, liée au seul passage du temps. Elle est à la charge exclusive du bailleur. La dégradation, en revanche, résulte d'une négligence, d'un mauvais usage ou d'un acte délibéré du locataire ; elle peut faire l'objet d'une retenue sur le dépôt de garantie.
Grille de vétusté (décret du 30 janvier 2016) : Depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, les bailleurs et locataires peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté lors de la signature du bail. Cette grille, définie par accord collectif (ex. : grille COMPLEXE ou grille USH), fixe la durée de vie théorique de chaque élément (peintures : 7 ans, moquette : 7 ans, papier peint : 10 ans, parquet : 25 ans…) et le coefficient d'abattement annuel applicable. Par exemple, une moquette posée il y a 5 ans sur une durée de vie de 7 ans n'est remboursable qu'à hauteur de 2/7e du coût de remplacement.
Ce qui peut être retenu — et ce qui ne peut pas l'être
La jurisprudence et les textes permettent de dresser un tableau clair des retenues admissibles et des retenues rejetées systématiquement par les juges ou commissions de conciliation.
| Élément | Retenue possible | Non retenu (vétusté / usure normale) |
|---|---|---|
| Peintures murales | Trous non rebouchés, tags, peinture de couleur criarde non convenue | Jaunissement ou légère usure après 7 ans d'occupation |
| Moquette / revêtement sol | Brûlures de cigarette, déchirures, taches indélébiles | Usure uniforme, aplatissement des fibres après plusieurs années |
| Parquet | Rayures profondes, lames cassées, taches de produits corrosifs | Légères rayures superficielles dues au mobilier, ternissement |
| Vitres et miroirs | Vitre brisée, fissure due à un choc | Micro-traces de calcaire, condensation |
| Appareils électroménagers (fournis) | Lave-linge cassé par mauvais usage, four brûlé | Panne due à l'âge, usure normale des joints et résistances |
| Robinetterie / sanitaires | Robinet arraché, WC cassé, vasque fissurée | Joints jaunit par le calcaire, légère oxydation des chromages |
| Portes et placards | Porte défoncée, serrure arrachée, pentures cassées | Grincement, légère déformation due à l'humidité |
| Ampoules et éclairage | Luminaire cassé, détérioré par choc | Ampoules grillées (toujours à la charge du locataire selon usage, mais non retenues si seule usure) |
| Papier peint | Papier arraché, graffitis, décollement intentionnel | Décollement aux raccords après 10 ans, décoloration légère |
| Jardin / espaces extérieurs | Arbustes arrachés, dalle de terrasse cassée | Herbe haute en fin de bail hivernal, feuilles non ramassées |
Le cas particulier des peintures
Les peintures sont le premier motif de litige en France. La jurisprudence est constante : une remise en peinture intégrale ne peut être facturée au locataire que si les dégradations sont avérées (traces, trous, couleurs non autorisées) et si la peinture était en bon état à l'entrée. Un logement livré avec des murs déjà usés ne peut pas être repeint aux frais du locataire. Si la grille de vétusté a été annexée au bail, un abattement de 1/7 par année d'occupation est appliqué sur le montant des travaux.
Délai de restitution du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe des délais stricts :
- 1 mois à compter de la remise des clés si l'EDL de sortie est conforme à l'EDL d'entrée (aucune dégradation).
- 2 mois à compter de la remise des clés si des dégradations sont constatées.
Passé ce délai, le bailleur est redevable d'une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (art. 22, al. 6). Cette pénalité est automatique, sans mise en demeure préalable.
Erreurs fréquentes à éviter : Ne pas confondre la date de remise des clés (qui déclenche le délai) avec la date de l'état des lieux de sortie. Le délai court dès la remise effective des clés, même si l'EDL est réalisé le lendemain. Envoyer le décompte par simple courrier non recommandé prive le bailleur de preuve de la date d'envoi. Toujours utiliser une LRAR ou un envoi recommandé électronique (LRE) avec accusé de réception daté.
Justifier chaque retenue : devis et factures obligatoires
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être accompagnée d'un justificatif. La loi exige que le bailleur fournisse, avec son décompte :
- Un devis signé d'un professionnel, ou une facture acquittée si les travaux ont déjà été réalisés.
- Des photographies horodatées issues de l'EDL sortie, référencées aux dégradations concernées.
- Le cas échéant, la grille de vétusté appliquée et le calcul du coefficient d'abattement.
Un bailleur qui retient sans justificatif s'expose à ce que la commission de conciliation, ou le juge, annule l'intégralité des retenues et condamne au remboursement du dépôt de garantie majoré.
La commission départementale de conciliation (CDC)
Avant toute action judiciaire, le locataire ou le bailleur peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC), instituée par l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989. La CDC est composée à parité de représentants de bailleurs et de locataires. Elle rend un avis dans un délai de deux mois. Cet avis n'est pas contraignant, mais il est fréquemment suivi par les deux parties, et le juge y accorde une valeur probatoire réelle. La saisine de la CDC est une condition préalable obligatoire avant de porter l'affaire devant le tribunal judiciaire (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les litiges relatifs au dépôt de garantie).
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