Le simulateur de référence pour bailleurs : rendement net-net, comparateur des 5 régimes fiscaux (LMNP, foncier, SCI à l'IS), et loyers €/m² par commune sur 35 000 villes françaises. Gratuit, sans inscription.
Avec ces paramètres, voici l'imposition annuelle et le rendement net-net pour chaque régime. Le plus avantageux est marqué Optimal.
| Régime fiscal | Impôts /an | Rendement net-net | Cashflow /m |
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Quittances, déclaration 2044, FEC, EDL mobile, alertes loyers impayés : tout ton parc locatif sur une seule plateforme française. Compte gratuit, 1 bien inclus.
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Le rendement brut moyen tourne autour de 5–7 %, mais varie fortement : 3–4 % à Paris, 6–8 % en province et jusqu'à 10 % dans certaines villes moyennes (Limoges, Saint-Étienne, Le Havre…). Le rendement net (après charges) est typiquement 1,5 à 2 points en dessous, et le rendement net-net (après impôts) dépend du régime fiscal — c'est ce qu'on calcule sur cette page.
LMNP (location meublée) : abattement 50 % en micro-BIC ou amortissement du bien en réel. Souvent le plus avantageux fiscalement, mais imposition à la cession plus lourde.
Foncier (location nue) : abattement 30 % en micro-foncier ou déduction réelle des charges et intérêts. Plus simple, fiscalité plus lourde.
SCI à l'IS : 15 % d'IS jusqu'à 42 500 € puis 25 %, amortissement intégral. Pertinent à partir de plusieurs biens, en patrimonialisation familiale ou pour réinvestir sans IR personnel.
Cashflow = Loyer encaissé − Charges récurrentes − Impôts − Mensualité de prêt (capital + intérêts + assurance). S'il est positif, l'investissement s'autofinance. Notre simulateur intègre les charges (PNO, gestion, copro, taxe foncière, provision travaux), la fiscalité du régime actif et les mensualités du prêt en cours.
Les loyers proviennent de la Carte des loyers 2025 publiée par l'ANIL (Agence Nationale d'Information sur le Logement) sur data.gouv.fr — la référence légale en France. Ce jeu couvre 35 000+ communes avec loyers médians par typologie (T1-T2, T3 et plus, maison) et fourchettes basse/haute (90 % des loyers observés). Les communes signalées EST n'ont pas assez d'observations : la valeur est extrapolée depuis l'EPCI (intercommunalité).
Oui. Pour les régimes IR (foncier réel/micro et LMNP réel/micro), nous appliquons systématiquement les 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG/CRDS) en plus de la TMI. Pour la SCI à l'IS, ce sont les taux d'IS (15 % < 42 500 €, 25 % au-delà) sans CSG sur les bénéfices conservés en société.
Partiellement. En foncier réel, si les charges et intérêts dépassent les loyers, le déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt). Le simulateur calcule un impôt minimal de 0 € en cas de déficit. Pour une stratégie déficit foncier complète, voir la section 12 dispositifs de défiscalisation ci-dessous.
Pinel a pris fin le 31/12/2024 (acquisitions antérieures toujours éligibles). Denormandie est sa version « ancien avec travaux » (≥ 25 % du coût) dans 245 communes — réduction 12 à 21 %. Malraux cible la restauration en site patrimonial : 22 à 30 % des travaux, hors plafond niches fiscales. Voir la grille des 12 dispositifs pour comparer.
2 minutes pour obtenir le rendement net-net, le cashflow mensuel et le régime fiscal optimal de votre futur projet locatif. Aucune inscription requise.
Tape le nom de la ville. Les loyers €/m² officiels ANIL 2025 chargent automatiquement (appartement, T1-T2, T3+, maison).
Surface, prix d'achat, frais de notaire (calculés en un clic — 8 % ancien / 2,5 % neuf), travaux estimés selon le niveau de rénovation.
Indique le loyer hors charges, ou clique sur ↗ Suggérer pour utiliser la médiane ANIL × surface du bien.
Active le prêt si applicable. Montant, taux, durée, assurance — la mensualité avec assurance est calculée automatiquement.
Choisis ta TMI (0/11/30/41/45 %). Le comparateur affiche les 5 régimes triés par rendement net-net et marque le plus avantageux ★ Optimal.
Chaque dispositif voté par le Parlement correspond à une situation patrimoniale précise. Voici la grille complète à jour 2026 pour identifier ceux qui s'appliquent à votre projet.
Investissement neuf (VEFA) en zone tendue. Acquisitions signées avant le 31/12/2024 restent éligibles ; le dispositif est clos pour les nouveaux engagements.
« Pinel dans l'ancien » : logement à rénover dans 245 communes éligibles. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
Restauration d'immeuble en site patrimonial remarquable. Hors plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an), ce qui le rend pertinent pour TMI élevées.
Déduction illimitée des charges et travaux sur le revenu global. Réservé aux biens classés ou inscrits, conservation 15 ans obligatoire. L'outil le plus puissant pour TMI 41–45 %.
Régime BIC. L'amortissement comptable du bien (≈ 3 %/an sur le bâti) réduit la base imposable à quasi zéro pendant la phase d'exploitation. Vigilance LF 2025.
Quand vos charges (travaux, intérêts, taxe foncière) dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an et se reporte 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Investissement collectif. Revenus fonciers distribués, soumis à l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux. Diversification du risque locatif sur dizaines/centaines de biens.
Société Civile Immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés. Amortissement du bien possible, fiscalité avantageuse en phase de capitalisation, mais imposition à la cession plus lourde.
Financement de logements sociaux en Outre-mer. La réduction d'impôt dépasse le montant investi (one-shot) — mais le capital est à fonds perdus. Risque de reprise si défaillance de l'opérateur.
Soutien aux PME régionales. Seuls les FIP Corse et Outre-Mer conservent l'avantage fiscal en 2026 — le FIP France classique a perdu son avantage en 2025.
Placement dans des entreprises innovantes (PME high-tech). Avantage fiscal modéré + potentiel de rendement élevé compensé par un risque significatif et des fonds bloqués.
Séparer l'usufruit (revenus, jouissance) de la nue-propriété (capital). La nue-propriété n'est pas taxable à l'IFI ; la transmission s'opère à moindre coût grâce à la décote.
L'IFI taxe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€. Plusieurs leviers réduisent l'assiette : abattement résidence principale, démembrement, exonérations spécifiques.
Optimisation légale uniquement. Utiliser les dispositifs votés par le Parlement (Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier, LMNP, IFI…) pour réduire sa charge fiscale est parfaitement légal. GestiPilot ne promeut en aucun cas l'évasion fiscale, passible de sanctions pénales. Pour une optimisation personnalisée, consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Notre simulateur fiscal détaillé calcule votre impôt actuel et l'économie générée par chaque dispositif, avec barème IR 2024 complet, parts fiscales, plafonnement des niches et export PDF.