1. Régimes fiscaux applicables à la location
Vos revenus locatifs sont imposés selon le type de location et la forme juridique de détention :
| Situation | Catégorie fiscale | Déclaration |
|---|---|---|
| Location nue en nom propre | Revenus fonciers | 2044 (régime réel) ou case 4BE (micro-foncier) |
| Location meublée en nom propre | BIC (LMNP/LMP) | 2031 + 2042-C-PRO |
| SCI à l'IR location nue | Revenus fonciers (transparence) | 2072 (SCI) + 2044 (chaque associé) |
| SCI à l'IS | Impôt sur les sociétés | 2065 + liasse fiscale (2033 ou 2050) |
| Location saisonnière / Airbnb | BIC (LMNP) | Micro-BIC ou réel BIC |
2. La déclaration 2044 ligne par ligne
La déclaration 2044 concerne tous les propriétaires en régime réel foncier, c'est-à-dire dont les revenus bruts dépassent 15 000 € ou qui ont choisi cette option. Voici les lignes principales :
| Ligne | Intitulé | Ce qu'on déclare |
|---|---|---|
| 211 | Loyers bruts perçus | Loyer HC × 12 réellement encaissé (avant charges) |
| 212 | Dépenses mises à la charge du locataire | Uniquement si vous avez refacturé au-delà des charges récupérables légales |
| 221 | Frais de gestion, administration | Honoraires d'administrateur ou d'agence, huissier. Logiciel de gestion, téléphone et déplacements : couverts par le forfait de 20 € par local (ligne 222) |
| 222 | Autres frais de gestion | Forfait de 20 € par local (correspondance, téléphone, déplacements) |
| 223 | Primes d'assurance | PNO, GLI, assurance dégât des eaux |
| 224 | Dépenses de réparation, entretien, amélioration | ⚠️ Amélioration uniquement pour location nue résidentielle |
| 227 | Taxes foncières + taxes annexes | Hors TEOM (récupérable sur le locataire) |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété | Provisions N versées au syndic (honoraires du syndic compris) ; régularisation des provisions N-1 à reporter en ligne 230 |
| 250 | Intérêts et frais d'emprunt | Intérêts + frais accessoires (dossier, assurance emprunteur) |
| 450 | Déficit foncier des années antérieures | Report automatique sur 10 ans |
⚠️ Pièges classiques :
- Travaux d'amélioration en logement commercial : non déductibles (seule l'entretien l'est).
- Travaux de reconstruction ou d'agrandissement : non déductibles — ils sont capitalisés au coût d'acquisition du bien.
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : non déductible car refacturable au locataire.
- Forfait gestion de 20 €/bien : supprimé depuis 2006, remplacé par les frais réels.
3. Déficit foncier 2026
Lorsque vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé :
- Sur le revenu global (salaires, retraites…), dans la limite de 10 700 € par an
- Sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sans plafond (part du déficit dépassant 10 700 € + part générée par les intérêts d'emprunt)
Dispositif « déficit foncier majoré » — prolongé jusqu'au 31/12/2027 :
La limite d'imputation sur le revenu global de 10 700 € est relevée du montant des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D (ligne 224 bis), sans dépasser 21 400 €, pour les dépenses payées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027 (devis accepté depuis le 5 novembre 2022). Ce n'est pas un plafond fixe : avec 5 000 € de travaux éligibles, la limite passe à 15 700 €. Source : notice 2044 publiée en 2026.
💡 Astuce GestiPilot : le déficit foncier est plafonné en volume global, mais les intérêts d'emprunt ne peuvent générer de déficit imputable sur le revenu global. GestiPilot calcule automatiquement cette ventilation et gère le report sur 10 ans.
4. Micro-foncier
Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (tous biens confondus), vous pouvez opter pour le régime micro-foncier :
- Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts — vous ne pouvez déduire aucune charge réelle
- Déclaration simplifiée : ligne 4BE de la 2042
- Option irrévocable pendant 3 ans en cas de bascule vers le régime réel
Quand choisir le micro ? Si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos loyers (peu ou pas de travaux, pas d'emprunt en cours).
Quand choisir le réel ? Travaux importants, intérêts d'emprunt, ou déficit foncier à constater.
5. LMNP / LMP (location meublée)
La location meublée relève du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec deux options :
Micro-BIC (abattement forfaitaire)
- Meublé classique : abattement 50 % — seuil 77 700 € de recettes (revenus 2025), 83 600 € à partir des revenus 2026
- Meublé de tourisme classé : abattement 50 % — mêmes seuils que le meublé classique (71 % jusqu'aux revenus 2024)
- Meublé de tourisme non classé : abattement réduit à 30 % et seuil de 15 000 € depuis les revenus 2025 (loi Le Meur)
- Le passage au régime réel n'est obligatoire qu'après deux années consécutives de dépassement du seuil.
Régime réel BIC (avec amortissement)
Chaque composant du bien et du mobilier s'amortit sur sa durée d'usage :
| Composant | Part du bien | Durée | Taux/an |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 40 % | 50 ans | 2,00 % |
| Façade | 15 % | 30 ans | 3,33 % |
| Toiture | 10 % | 30 ans | 3,33 % |
| Étanchéité | 10 % | 20 ans | 5,00 % |
| Installations techniques | 15 % | 15 ans | 6,67 % |
| Agencements | 10 % | 10 ans | 10,00 % |
| Mobilier | — | 5 ans | 20,00 % |
Bascule LMNP → LMP : si vos recettes meublées dépassent 23 000 €/an ET excèdent les autres revenus d'activité du foyer, vous basculez en Loueur Meublé Professionnel (LMP), soumis à cotisations sociales (SSI) et régime des BIC professionnels.
6. SCI : choisir entre IR et IS
SCI à l'IR (par défaut)
- Transparence fiscale : résultat réparti au prorata des parts entre associés
- Chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers (2044)
- Formulaire annuel obligatoire : 2072
- Pas d'amortissement comptable des biens
SCI à l'IS (option irrévocable)
- La SCI paie directement l'impôt sur les sociétés
- Amortissement comptable des biens (baisse du résultat imposable)
- Taux IS 2026 : 15 % jusqu'à 42 500 € / 25 % au-delà
- Formulaire 2031 + bilan complet + liasse fiscale (2033-A à 2033-G)
- Double imposition à la distribution de dividendes (flat tax 30 % ou barème IR)
- ⚠️ Option irrévocable depuis 2019 : une fois à l'IS, retour à l'IR impossible
Quand choisir l'IS ? SCI avec gros patrimoine, emprunts importants, stratégie de réinvestissement. L'IS permet de lisser le résultat avec les amortissements.
Quand rester à l'IR ? SCI familiale, patrimoine modéré, pas de travaux importants.
Quand rester à l'IR ? SCI familiale, patrimoine modéré, pas de travaux importants.
Cas particulier : l'indivision
L'indivision (succession, achat à plusieurs hors mariage, PACS) suit un régime fiscal proche de la SCI à l'IR : transparence fiscale, répartition au prorata des quotes-parts (article 815 du Code civil).
- Pas de personnalité morale (contrairement à la SCI) → pas de SIREN, pas de statuts, pas de 2072 à déposer
- Chaque indivisaire déclare directement sa quote-part sur sa propre déclaration 2044
- Régimes les plus courants : indivision successorale (héritiers d'un défunt), conventionnelle (achat à plusieurs), légale (PACS), communauté (couple marié sans contrat)
- Sortie de l'indivision possible à tout moment (« nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision », art. 815 C. civ.)
Dans GestiPilot, l'indivision se gère exactement comme une SCI : structure, indivisaires avec quotes-parts en pourcentage, biens, baux. Le moteur fiscal applique automatiquement la répartition par indivisaire (récap PDF/CSV par personne).
7. Dispositifs de défiscalisation 2026 — vue d'ensemble
| Dispositif | Statut 2026 | Réduction d'impôt | Engagement |
|---|---|---|---|
| Pinel | ❌ Terminé 31/12/2024 | — | — |
| Pinel+ | ❌ Terminé 31/12/2024 | — | — |
| Denormandie | ✅ Prolongé jusqu'au 31/12/2027 | 12 à 21 % | 6 / 9 / 12 ans |
| Loc'Avantages | ✅ Prolongé jusqu'au 31/12/2027 | 15 à 65 % | 6 ans minimum |
| Malraux | ✅ Actif (travaux en secteur sauvegardé) | 22 à 30 % du coût travaux | 9 ans |
| Monuments historiques | ✅ Actif | Déduction 100 % des travaux | 15 ans |
| Censi-Bouvard | ❌ Terminé 31/12/2022 | — | — |
| Déficit foncier majoré | ✅ Prolongé jusqu'au 31/12/2027 | 10 700 € relevés du montant des travaux énergétiques (21 400 € au plus) | Location 3 ans |
8. Denormandie (prolongé jusqu'en 2027)
Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien avec travaux dans une commune labellisée « Action Cœur de Ville » (222 villes moyennes) ou ayant signé une convention ORT.
- Travaux ≥ 25 % du coût total d'acquisition
- Réduction : 12 % (6 ans) / 18 % (9 ans) / 21 % (12 ans)
- Plafond travaux : 300 000 €
- Location nue obligatoire, plafonds de loyers et ressources locataire (zones Pinel)
9. Loc'Avantages (anciennement Cosse / Louer Abordable)
Réduction d'impôt pour les bailleurs qui acceptent de louer en-dessous des prix du marché à des locataires modestes, via une convention avec l'ANAH.
| Niveau | Décote loyer | Réduction fiscale |
|---|---|---|
| Loc1 (intermédiaire) | -15 % du marché | 15 % |
| Loc2 (social) | -30 % | 35 % |
| Loc3 (très social) | -45 % | 65 % (via intermédiation locative) |
Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Engagement minimum 6 ans.
10. Malraux & Monuments historiques
Malraux
- Réduction d'impôt sur travaux de restauration complète d'un immeuble en secteur sauvegardé (SPR, site patrimonial remarquable)
- Taux : 22 % (SPR sans PSMV) ou 30 % (SPR avec PSMV approuvé ou QAD)
- Plafond travaux : 400 000 € sur 4 ans
- Location nue pendant au moins 9 ans
Monuments historiques
- Déduction 100 % des travaux et charges du revenu global (pas de plafond)
- Bien classé ou inscrit aux MH
- Engagement de conservation 15 ans
- Option : ouverture au public pour doubler l'avantage
11. MaPrimeRénov' (2026)
Prime à la rénovation énergétique pour propriétaires bailleurs et occupants. Montants variables selon revenus et gain écologique.
- MaPrimeRénov' Parcours accompagné : rénovations globales, jusqu'à 70 000 € d'aide
- MaPrimeRénov' par geste : isolation, chaudière, fenêtres…
- ⚠️ Les aides perçues viennent diminuer le montant déductible des travaux sur la 2044
- Cumulable avec la CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
12. IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière
L'IFI s'applique à tout patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€ au 1er janvier. Barème 2026 :
| Tranche | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le seuil de déclenchement est 1,3 M€, mais l'imposition se calcule à partir de 800 000 €.
- Résidence principale : abattement de 30 %
- Biens loués meublés (LMP) : exonération si activité pro principale
- Dettes : déductibles (emprunts immobiliers en capital restant dû)
13. Calendrier fiscal 2026
| Date limite | Obligation |
|---|---|
| Fin avril 2026 | Ouverture de la déclaration en ligne (revenus 2025) |
| Mi-mai 2026 | Départements 01-19 (papier) |
| Fin mai 2026 | Départements 20-54 (en ligne) |
| Début juin 2026 | Départements 55-974 (en ligne) |
| 1er mai 2026 | 2031 / 2072 SCI (dépôt télé-TVA en ligne) |
| 15 juin 2026 | IFI (si concerné) |
| Novembre 2026 | Solde de l'impôt sur le revenu |
| 15 décembre 2026 | CFE (LMNP et SCI IS) |
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⚠️ Information légale : ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles fiscales évoluent ; pour toute situation spécifique, consultez un expert-comptable ou l'administration fiscale (impots.gouv.fr). GestiPilot décline toute responsabilité sur les décisions fiscales prises sur la base de ce contenu.