La déclaration 2044 est l'annexe de votre déclaration de revenus qui sert à calculer le revenu foncier au régime réel : loyers encaissés, moins les charges réellement payées, moins les intérêts d'emprunt. Le résultat se reporte ensuite sur la déclaration 2042.
Ce guide suit le formulaire officiel ligne par ligne, avec les pièges de chaque case et deux exemples chiffrés de déficit foncier. Il s'appuie sur le formulaire et la notice 2044 publiés par l'administration en mars 2026 (revenus 2025) ; nous le mettrons à jour dès la sortie de la version 2027.
En bref
- Qui : les bailleurs en location nue dont les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, qui sont exclus du micro-foncier ou qui ont choisi le régime réel.
- Quand : en même temps que votre déclaration de revenus, au printemps. La date limite dépend de votre département.
- Où : en ligne, dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr, en annexe de la 2042.
- Une erreur fréquente : déclarer l'assurance emprunteur avec les assurances (ligne 223) au lieu de la joindre aux intérêts (ligne 250).
Faut-il remplir une 2044 ?
Micro-foncier ou régime réel
Le micro-foncier s'applique automatiquement si les revenus fonciers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 € sur l'année, toutes propriétés confondues, charges non comprises. Vous indiquez alors le total des loyers en case 4BE de la 2042, sans 2044, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %.
Vous devez remplir une 2044 dans trois cas :
- vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € ;
- vous êtes exclu du micro-foncier, par exemple parce qu'un de vos biens relève d'un régime particulier (déduction spécifique Anah, amortissement, monument historique, nue-propriété) ;
- vous êtes éligible au micro-foncier mais choisissez le réel, parce que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers.
L'option pour le réel se fait simplement en déposant la 2044. Elle vaut pour tous les revenus fonciers du foyer et elle est irrévocable pendant 3 ans, puis renouvelée tacitement chaque année. → micro-foncier ou régime réel : comment choisir
2044 ou 2044 spéciale ?
La 2044 spéciale (2044-SPE) remplace la 2044 si vous détenez :
- des logements pour lesquels vous avez opté pour l'amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien classique ou recentré, Robien ZRR, Borloo neuf) ;
- des logements bénéficiant d'une déduction spécifique « Scellier intermédiaire » ou « Scellier ZRR » ;
- des monuments historiques ou des immeubles détenus en nue-propriété ;
- des parts de SCPI « Robien » ou « Borloo » avec option pour l'amortissement.
Pour recevoir automatiquement la 2044 spéciale l'année suivante, cochez la case 4BZ de la 2042.
À surveiller pour la déclaration 2027 : la loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé, qui permet d'amortir certains logements achetés à partir du 21 février 2026. Les dispositifs d'amortissement relèvent aujourd'hui de la 2044 spéciale. Les formulaires publiés au printemps diront comment ce nouveau dispositif se déclare : vérifiez-le si vous êtes concerné.
Avant de commencer : les documents à réunir
- le détail des loyers encaissés dans l'année, bien par bien (relevés bancaires ou quittances) ;
- les appels de fonds du syndic payés dans l'année, et le décompte annuel des charges de l'année précédente, approuvé en assemblée générale ;
- les avis de taxe foncière ;
- le tableau d'amortissement de chaque prêt et l'attestation annuelle de la banque (intérêts, frais, assurance emprunteur) ;
- les factures de travaux payées dans l'année, et les DPE avant et après en cas de rénovation énergétique ;
- les avis d'échéance des assurances PNO et loyers impayés, les factures d'agence ou de gestionnaire ;
- si vous êtes associé d'une SCI, l'attestation annuelle remise par la société ;
- votre 2044 de l'an dernier, pour les déficits antérieurs à reporter.
Conservez ces justificatifs : l'administration peut les demander pour toute somme déduite.
Lignes 110 à 115 : revenus de parts de SCI
Si vous êtes associé d'une SCI à l'impôt sur le revenu, la société déclare ses résultats sur la 2072 et vous remet une attestation. Vous reportez ses montants dans la rubrique 110 :
| Ligne 2044 | Contenu | Origine sur l'attestation |
|---|---|---|
| 111 | Revenus bruts (case A) | Ligne A de l'annexe 2072-S-A2 |
| 112 | Frais et charges, hors intérêts (case B) | Ligne B |
| 112 bis | Dont travaux de rénovation énergétique, en cas d'option (case J) | Ligne C |
| 113 | Intérêts d'emprunt (case C) | Ligne D |
| 114 | Résultat : 111 − 112 − 113 (case D) | Ligne E |
Si vous avez emprunté personnellement pour acheter vos parts ou faire vos apports, ajoutez ces intérêts à ceux de la SCI en ligne 113, recalculez la ligne 114 et détaillez le prêt à la rubrique 410.
Si vous ne détenez que des parts de SCI, sans autre bien loué, vous êtes exclu du micro-foncier mais, selon la notice, vous n'avez pas à remplir de 2044 : vous portez vos revenus en case 4BA de la 2042, avec en annexe les coordonnées des sociétés. La notice ne traite pas le cas d'une quote-part déficitaire ; la case 4BA ne pouvant recevoir qu'un bénéfice, le plus sûr est alors de remplir la 2044 (rubrique 110) pour répartir le déficit. → le guide de la déclaration 2072
Lignes 211 à 215 : les recettes
Chaque bien a sa colonne. Plusieurs logements d'un même immeuble soumis au même régime peuvent être regroupés dans une seule colonne, en indiquant le nombre de locaux.
| Ligne | Ce qu'on y met | Piège |
|---|---|---|
| 211 | Loyers encaissés dans l'année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent : arriérés et loyers payés d'avance compris. | Pas les loyers dus mais impayés. Pas les provisions pour charges remboursées par le locataire, qui ne sont pas imposables. |
| 212 | Dépenses qui vous incombent mais que le bail met à la charge du locataire (grosses réparations, taxe foncière…). | On peut ne pas les déclarer si on ne les déduit pas non plus en charges. |
| 213 | Recettes diverses : indemnités d'une assurance loyers impayés, subventions de l'Anah, indemnités d'assurance destinées à financer des travaux déductibles, location de panneaux publicitaires ou d'un toit pour une antenne. | Le dépôt de garantie devient imposable quand vous le conservez pour couvrir des loyers impayés ou des remises en état. |
| 214 | Valeur locative des locaux commerciaux nus dont vous vous réservez l'usage ou que vous prêtez gratuitement. | Ne concerne pas le logement que vous occupez vous-même. |
| 215 | Total des recettes du bien (case E pour l'ensemble). |
Lignes 221 à 240 : les frais et charges
Seules les dépenses payées dans l'année et liées à un bien loué se déduisent. Pour un immeuble en partie occupé par vous, les charges communes ne se déduisent qu'au prorata des parties louées.
Pour le détail de chaque poste : → la liste des charges déductibles en location nue · → travaux déductibles ou non
| Ligne | Ce qu'on y met | Piège |
|---|---|---|
| 221 | Frais d'administration et de gestion : honoraires d'une agence ou d'un administrateur de biens, commissions de mise en location, honoraires pour la tenue de la comptabilité ou la rédaction de vos déclarations fiscales, cotisations à une chambre de propriétaires, frais de procédure contre un locataire. | Les frais d'achat du bien (notaire, agence à l'acquisition) ne sont pas déductibles. |
| 222 | Forfait de 20 € par local, qui couvre correspondance, téléphone, déplacements, petit matériel, enregistrement des baux. | Il se déduit sans justificatif, mais on ne peut pas déduire davantage même si ces frais réels dépassent 20 €. |
| 223 | Primes d'assurance du bien : propriétaire non occupant (PNO), incendie, dégâts des eaux, loyers impayés. | L'assurance emprunteur ne va pas ici, mais en ligne 250. |
| 224 | Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration payés dans l'année (remplacement de chaudière, réfection de toiture, mise aux normes, installation d'une salle d'eau…). | Construction, reconstruction et agrandissement ne se déduisent pas. Remplissez la rubrique 400 pour chaque paiement. |
| 224 bis | Travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à A, B, C ou D, si vous choisissez l'option du plafond de déficit majoré. | Ces dépenses vont alors uniquement en 224 bis, pas aussi en 224. Sans l'option, laissez la 224 bis vide et déclarez-les en 224. |
| 225 | Charges récupérables payées pour le locataire et non remboursées au 31 décembre de l'année de son départ, ou pendant une vacance entre deux baux. | En cours de bail, les charges locatives que vous payez ne sont pas déductibles. |
| 226 | Indemnités d'éviction et frais de relogement, s'ils visent à relouer dans de meilleures conditions. | Non déductibles si vous reprenez le logement pour vous, pour le vendre libre ou pour le démolir. |
| 227 | Taxe foncière et taxes annexes payées dans l'année, plus les frais de gestion figurant sur l'avis. | Retirez la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : elle est récupérable sur le locataire. |
| 228 | Déductions spécifiques : conventionnement Anah (« Borloo ancien », « Cosse ») et carrières. | Seulement pour les biens concernés ; les déductions Scellier relèvent de la 2044 spéciale. |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété versées au syndic dans l'année. | La déduction globale est obligatoire, même si vous connaissez déjà le détail réel. Sauf les provisions spéciales pour travaux non encore votés (fonds de travaux) : elles ne se déduisent qu'une fois dépensées. |
| 230 | Régularisation des provisions déduites l'année précédente (voir ci-dessous). | La ligne la plus souvent oubliée. Saisissez-la en positif : c'est le total de la ligne 240 qui la soustrait. |
| 240 | Total des frais et charges : lignes 221 à 229, moins la ligne 230 (case F). |
La régularisation des charges de copropriété (ligne 230)
Les provisions versées au syndic (ligne 229) mélangent des charges déductibles, des charges non déductibles et des charges récupérables sur le locataire. L'année suivante, une fois les comptes approuvés en assemblée générale, vous devez réintégrer ce qui n'était pas déductible.
Exemple tiré de la notice officielle : vous avez versé et déduit 1 200 € de provisions l'an dernier. Le décompte du syndic répartit ainsi les dépenses : 800 € déductibles, 200 € non déductibles, 180 € récupérables sur le locataire. Le solde non utilisé est de 1 200 − 800 − 200 − 180 = 20 €. Vous inscrivez en ligne 230 : 200 + 180 + 20 = 400 €. Si le solde était négatif (provisions insuffisantes), il se déduirait en ligne 229.
Ligne 250 : les intérêts d'emprunt
La ligne 250 reçoit les intérêts payés dans l'année pour les emprunts qui ont servi à acheter, construire, agrandir, réparer, améliorer ou conserver le bien loué, ainsi que les frais d'emprunt :
- frais de dossier, frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, organisme de caution) et de mainlevée ;
- agios et commissions bancaires ;
- primes de l'assurance décès-invalidité qui garantit le remboursement du prêt.
Détaillez chaque prêt à la rubrique 410 (organisme prêteur, date du prêt, intérêts versés). Le capital remboursé, lui, ne se déduit jamais. En cas de renégociation, les intérêts du nouveau prêt restent déductibles s'il remplace l'ancien et ne dépasse pas l'échéancier initial ; ses frais de souscription ne le sont pas, sauf l'assurance.
Lignes 261 à 263 et 420 : le résultat
- Ligne 261, pour chaque bien : recettes (215) − frais et charges (240) − intérêts (250).
- Ligne 262 : réintégration d'une déduction spécifique Anah si vous n'avez pas respecté vos engagements.
- Ligne 263 : résultat du bien (261 + 262). Le total de la ligne 263 forme la case I.
- Ligne 420 : résultat foncier total = case D (vos parts de SCI, ligne 114) + case I (vos biens).
Si la ligne 420 est un bénéfice, reportez-le en case 4BA de la 2042. Si c'est un déficit, il faut le répartir : c'est l'objet des lignes 430 à 442.
Le déficit foncier : deux exemples complets
Un déficit foncier naît quand les charges et les intérêts dépassent les loyers. Il ne se traite pas d'un bloc :
- la part due aux charges hors intérêts s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (15 300 € si au moins un de vos biens en dispositif « Cosse » est déficitaire) ;
- cette limite est relevée du montant des travaux de rénovation énergétique déclarés en 224 bis, sans pouvoir dépasser 21 400 €. D'après la notice 2044, le dispositif vise les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, avec un devis accepté à partir du 5 novembre 2022 et un DPE avant et après travaux ;
- la part due aux intérêts et l'excédent au-delà du plafond ne s'imputent que sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
L'imputation sur le revenu global n'est pas facultative : elle s'applique dès qu'un déficit apparaît en ligne 420. Elle est remise en cause si vous cessez de louer le bien avant le 31 décembre de la troisième année suivante, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.
Le calcul commence par quatre totaux : ligne 431 (revenus bruts : cases A + E + H), ligne 432 (intérêts : cases C + G), ligne 433 (autres frais et charges : cases B + F), et ligne 434 (dont rénovation énergétique : cases J + K). La suite dépend d'une seule question : les intérêts dépassent-ils les revenus bruts ?
Exemple 1 : intérêts inférieurs aux loyers
Un appartement loué nu toute l'année. Gros travaux de rénovation de la salle de bains et de la cuisine, payés dans l'année.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| 211 — loyers encaissés | 9 600 € |
| 222 — forfait | 20 € |
| 223 — assurances PNO et loyers impayés | 390 € |
| 224 — travaux | 16 000 € |
| 227 — taxe foncière hors TEOM | 1 100 € |
| 229 — provisions de copropriété versées | 1 300 € |
| 230 — régularisation de l'an dernier (vient en déduction) | 350 € |
| 240 — total des frais et charges | 18 460 € |
| 250 — intérêts et assurance du prêt | 3 200 € |
| 420 — résultat (9 600 − 18 460 − 3 200) | − 12 060 € |
Les intérêts (3 200 €) sont inférieurs aux revenus bruts (9 600 €) : le déficit ne vient pas des intérêts. On suit donc les lignes 440 à 442 :
- Ligne 441 : le déficit, dans la limite de 10 700 €, soit 10 700 €, à reporter en case 4BC. Il réduit directement votre revenu imposable de l'année.
- Ligne 442 : le surplus, 12 060 − 10 700 = 1 360 €, à reporter en case 4BB. Il s'imputera sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années.
Variante avec rénovation énergétique : si les 16 000 € de travaux avaient été des travaux d'isolation et de chauffage éligibles, faisant passer le logement de la classe F à la classe C (DPE avant et après, devis accepté après le 5 novembre 2022), vous pourriez les déclarer en ligne 224 bis au lieu de 224. La limite deviendrait 10 700 + 16 000, plafonnée à 21 400 € : les 12 060 € de déficit s'imputeraient entièrement sur le revenu global (4BC).
Exemple 2 : intérêts supérieurs aux loyers
Un appartement acheté à crédit et mis en location en octobre après travaux : seulement trois mois de loyers, mais une année entière d'intérêts.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| 211 — loyers encaissés (octobre à décembre) | 3 000 € |
| 222 — forfait | 20 € |
| 223 — assurance PNO | 200 € |
| 224 — travaux | 12 000 € |
| 227 — taxe foncière hors TEOM | 900 € |
| 229 — provisions de copropriété versées | 600 € |
| 240 — total des frais et charges | 13 720 € |
| 250 — intérêts et assurance du prêt | 4 500 € |
| 420 — résultat (3 000 − 13 720 − 4 500) | − 15 220 € |
Cette fois, les intérêts (4 500 €) dépassent les revenus bruts (3 000 €) : ils sont en partie à l'origine du déficit. On suit les lignes 435 à 439 :
- Ligne 436 : les autres frais et charges (ligne 433 : 13 720 €), dans la limite de 10 700 €, soit 10 700 €, en case 4BC.
- Ligne 437 : l'excédent de charges, 13 720 − 10 700 = 3 020 €.
- Ligne 438 : l'excédent d'intérêts sur les loyers, 4 500 − 3 000 = 1 500 €.
- Ligne 439 : 3 020 + 1 500 = 4 520 €, en case 4BB, reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Vérification : 10 700 + 4 520 = 15 220 €, soit le déficit total. → optimiser son déficit foncier
Les déficits des années précédentes (lignes 450 et 451)
Les déficits reportés des 10 dernières années figurent dans le tableau de la rubrique 450, chacun rattaché à son année d'origine (reprenez la colonne C de votre 2044 de l'an dernier). Le total de la colonne A, avant imputation du bénéfice de l'année, s'inscrit en ligne 451 et se reporte en case 4BD : c'est l'administration qui l'impute sur votre bénéfice foncier. Si l'année est bénéficiaire, le bénéfice absorbe d'abord les déficits les plus anciens (colonne B) ; le solde (colonne C), augmenté du déficit de l'année reporté en 4BB, servira de colonne A l'an prochain. Un déficit non utilisé au bout de 10 ans est définitivement perdu.
Reporter la 2044 sur la 2042
| Situation | Ligne de la 2044 | Case de la 2042 |
|---|---|---|
| Micro-foncier (pas de 2044) | — | 4BE : loyers bruts |
| Bénéfice foncier | 420 | 4BA |
| Déficit imputable sur le revenu global | 436 ou 441 | 4BC |
| Déficit reportable sur les revenus fonciers futurs | 439 ou 442 | 4BB |
| Déficits antérieurs restant à imputer | 451 | 4BD |
| Recevoir la 2044 spéciale l'an prochain | — | 4BZ (case à cocher) |
Dans la déclaration en ligne, la 2044 s'ajoute en sélectionnant la rubrique des revenus fonciers ; les résultats calculés sont reportés dans les cases de la 2042. Vérifiez-les avant de signer.
Les 10 erreurs qui coûtent cher
- Assurance emprunteur en ligne 223 au lieu de la ligne 250. Le total est le même, mais la répartition du déficit devient fausse.
- Oublier la ligne 230, la régularisation des provisions de copropriété de l'année précédente.
- Déduire la taxe d'ordures ménagères avec la taxe foncière, alors qu'elle est récupérable sur le locataire.
- Déduire des travaux d'agrandissement ou de construction : véranda, surélévation, création de surface habitable.
- Oublier le forfait de 20 € par local, ou vouloir déduire davantage.
- Déclarer les loyers dus au lieu des loyers réellement encaissés dans l'année.
- Déclarer des travaux énergétiques à la fois en 224 et en 224 bis : ils seraient comptés deux fois.
- Déduire des charges locatives payées pour le locataire en cours de bail. Seules celles non récupérées à son départ se déduisent (ligne 225).
- Laisser expirer un déficit : un déficit reporté se perd au bout de 10 ans ; les plus anciens s'imputent obligatoirement en premier.
- Cesser de louer avant le 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation d'un déficit sur le revenu global : l'avantage est repris, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.
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Votre adresse sert à vous envoyer la checklist. Confidentialité
Calendrier et corrections
La 2044 se dépose avec la déclaration de revenus, au printemps. Les dates limites de la déclaration en ligne varient selon votre département de résidence et sont publiées chaque année par l'administration fiscale ; nous les ajouterons à ce guide dès leur annonce pour la déclaration 2027.
Avant la date limite, vous pouvez modifier librement votre déclaration en ligne. Après, si vous avez déclaré en ligne, un service de correction ouvre dans votre espace particulier après la réception de l'avis d'impôt : en 2026, du 29 juillet au 30 novembre. Au-delà, il faut déposer une réclamation depuis la messagerie sécurisée de votre espace.
Questions fréquentes
Faut-il remplir une 2044 si mes loyers ne dépassent pas 15 000 € ?
En principe non, si vos revenus fonciers bruts (loyers et recettes accessoires) ne dépassent pas 15 000 € et qu'aucun de vos biens n'est exclu du micro-foncier : vous les déclarez en case 4BE de la 2042 et un abattement de 30 % s'applique. Vous pouvez cependant opter pour le réel en déposant une 2044, pour 3 ans au minimum.
Quelle est la différence entre la 2042 et la 2044 ?
La 2042 est la déclaration de revenus principale. La 2044 est une annexe qui calcule le résultat foncier au régime réel ; ce résultat se reporte ensuite en case 4BA (bénéfice) ou 4BB, 4BC, 4BD (déficits) de la 2042.
2044 ou 2044 spéciale : laquelle remplir ?
La 2044 dans la grande majorité des cas. La 2044 spéciale est réservée aux logements amortis (Périssol, Besson neuf, Robien, Robien ZRR, Borloo neuf), aux déductions Scellier intermédiaire ou ZRR, aux monuments historiques, aux biens détenus en nue-propriété et aux parts de SCPI Robien ou Borloo avec amortissement.
Où déclarer l'assurance emprunteur ?
En ligne 250, avec les intérêts et les frais d'emprunt, et non en ligne 223 avec les assurances du bien.
Les charges de copropriété sont-elles déductibles ?
Oui : vous déduisez en ligne 229 les provisions versées au syndic dans l'année, puis vous régularisez l'année suivante en ligne 230 la part non déductible ou récupérable sur le locataire.
Associé de SCI : dois-je remplir une 2044 ?
Si vous avez aussi des biens loués en direct au régime réel, oui : vous reportez les montants de l'attestation de la SCI aux lignes 111 à 114. Si vous ne détenez que des parts de SCI, la notice vous dispense de 2044 : vous déclarez en case 4BA. En cas de quote-part déficitaire, cas que la notice ne traite pas, le plus sûr est de remplir la 2044.
Pendant combien d'années peut-on reporter un déficit foncier ?
Dix ans. La part imputable sur le revenu global l'est l'année même (si votre revenu global est insuffisant, l'excédent devient un déficit global reportable 6 ans) ; la part reportée (case 4BB) s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes, en commençant par les déficits les plus anciens.
Peut-on corriger une 2044 déjà envoyée ?
Oui. Avant la date limite, modifiez simplement votre déclaration en ligne. Ensuite, utilisez le service de correction en ligne (en 2026, du 29 juillet au 30 novembre), puis une réclamation au-delà.
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Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- Formulaire 2044 (revenus 2025), impots.gouv.fr
- Notice de la déclaration 2044 (revenus 2025)
- Notice de la 2044 spéciale
- Brochure pratique IR 2026, revenus fonciers
- Loi de finances pour 2026 : analyse de l'ANIL
Pour une vue d'ensemble des dispositifs : → le guide de la fiscalité immobilière
Ce guide a une valeur informative et ne remplace pas la documentation officielle ni le conseil d'un professionnel. → nos sources et notre méthode