En location nue (régime réel), vous pouvez déduire de vos revenus fonciers bruts l'ensemble des charges effectivement supportées dans l'année. Bien identifier et documenter ces charges peut faire baisser significativement votre imposition — voire créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global. Voici la liste complète des charges admises en 2026.
Micro-foncier ou régime réel ?
Si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an et que vous ne détenez pas de biens sous certains dispositifs (Malraux, monuments historiques, etc.), vous pouvez opter pour le micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif. Au-delà, ou si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, le régime réel est plus avantageux.
💡 Le régime réel s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €. En dessous, vous pouvez l'adopter sur option (irrévocable 3 ans).
Liste des charges déductibles au régime réel
1. Frais de gestion et d'administration
- Honoraires d'agence (gestion locative, recherche de locataire)
- Frais de comptabilité et honoraires d'expert-comptable
- Coût d'un logiciel de gestion locative (abonnement GestiPilot, etc.)
- Frais de correspondance, timbres, fournitures liés à la gestion
- Rémunération du concierge (pour la part afférente aux locaux loués)
2. Primes d'assurance
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Garantie loyers impayés (GLI)
- Assurance de prêt immobilier (quote-part correspondant au bien loué)
3. Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
C'est la catégorie la plus importante en valeur. Sont déductibles :
- Travaux de remise en état (peinture, plomberie, électricité, toiture…)
- Remplacement de chaudière, chauffe-eau, volets, fenêtres
- Ravalement de façade
- Travaux d'amélioration (isolation thermique, création d'une salle de bains dans un logement qui n'en avait pas)
- Dépenses de mise en conformité (sécurité incendie, accessibilité)
⚠️ Les travaux de construction ou reconstruction (agrandissement, surélévation, création de nouvelle surface habitable) ne sont pas déductibles au régime foncier. Ils s'ajoutent au prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value à terme.
4. Intérêts d'emprunt et frais financiers
- Intérêts du prêt immobilier finançant le bien loué ou des travaux déductibles
- Frais de dossier bancaire (proratisés sur la durée du prêt)
- Primes d'assurance décès-invalidité du crédit (quote-part locative)
- Commissions de caution ou garantie hypothécaire (proratisées)
5. Charges de copropriété
- Charges courantes de copropriété (entretien des parties communes, gardiennage, ascenseur…)
- Quote-part du fonds de travaux (loi Alur) versée dans l'année, sous conditions
Attention : les charges récupérables sur le locataire qui lui ont été effectivement refacturées ne sont pas déductibles (elles ne constituent pas une charge nette pour le bailleur).
6. Taxes et impôts
- Taxe foncière (hors ordures ménagères récupérable sur le locataire)
- Contribution sur les revenus locatifs (CRL) — rare, applicable aux logements de plus de 15 ans hors IRL
⚠️ La taxe d'habitation (lorsqu'elle est encore due sur les résidences secondaires) et la CSG/CRDS ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
7. Provisions pour charge et régularisations
En copropriété, vous déduisez les provisions versées au syndic dans l'année, puis vous régularisez l'année suivante pour tenir compte des charges définitivement approuvées en AG.
8. Indemnités d'éviction et frais de relogement
Si vous versez une indemnité à un locataire pour reprendre possession du bien, cette indemnité est déductible de vos revenus fonciers.
Le déficit foncier
Si le total de vos charges déductibles dépasse vos revenus fonciers bruts, vous créez un déficit foncier. La part du déficit correspondant aux intérêts d'emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La part hors intérêts (travaux, charges) est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour les biens faisant l'objet de travaux de rénovation énergétique labellisés, sous conditions).
| Type de déficit | Imputable sur | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Hors intérêts d'emprunt | Revenu global | 10 700 € (ou 21 400 € réno énergétique) |
| Intérêts d'emprunt | Revenus fonciers futurs | 10 ans |
Ce que vous ne pouvez pas déduire
- Amortissement du bien (réservé aux LMNP/LMP et aux SCI à l'IS)
- Travaux de construction ou agrandissement
- Charges imputées au locataire (eau, chauffage collectif, etc.)
- Frais d'acquisition du bien (honoraires de notaire, droits de mutation) — ils s'ajoutent au prix de revient
- Dépenses personnelles sans lien avec la gestion locative
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Essayer gratuitement →Conseils pratiques
- Conservez toutes vos factures pendant au moins 3 ans (délai de reprise fiscale standard, 6 ans en cas de fraude présumée).
- Ouvrez un compte bancaire dédié à vos activités locatives pour faciliter le suivi.
- Renseignez vos charges dès qu'elles surviennent dans votre outil de gestion pour éviter les oublis en fin d'année.
- Vérifiez chaque année si le régime micro-foncier ou le régime réel est plus favorable — le seuil de rentabilité dépend de votre taux marginal d'imposition.