En location nue au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges effectivement payées dans l'année, sur la déclaration 2044. Chaque charge a sa ligne : la bonne ligne compte, car elle détermine aussi ce qui peut créer un déficit imputable sur votre revenu global. Voici la liste complète, ligne par ligne, d'après la notice 2044 de 2026.
Micro-foncier ou régime réel ?
Ces déductions ne concernent que le régime réel. Au micro-foncier, applicable si les loyers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges. → micro-foncier ou régime réel : lequel choisir
Chaque charge et sa ligne de la 2044
| Charge | Ligne |
|---|---|
| Honoraires d'agence (gérance, mise en location), concierge, frais de procédure, expert-comptable | 221 |
| Forfait de 20 € par local (correspondance, téléphone, logiciel, déplacements…) | 222 |
| Assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés | 223 |
| Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, diagnostics obligatoires | 224 |
| Travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au plafond relevé (sur option) | 224 bis |
| Charges récupérables non récupérées au départ du locataire | 225 |
| Indemnités d'éviction, frais de relogement | 226 |
| Taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères | 227 |
| Provisions pour charges de copropriété versées au syndic (honoraires du syndic compris) | 229 |
| Régularisation des provisions de l'année précédente (à retrancher) | 230 |
| Intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie | 250 |
Ligne 221 : frais d'administration et de gestion
- Honoraires de gérance d'une agence ou d'un administrateur de biens, et commissions de mise en location (recherche du locataire, rédaction du bail)
- Rémunération d'un gardien ou d'un concierge, charges sociales comprises (en copropriété, elle passe en général par les provisions de la ligne 229)
- Frais de procédure : avocat, commissaire de justice, expert, en cas de litige avec le locataire ou une entreprise
- Honoraires d'expert-comptable pour la tenue des comptes et la préparation des déclarations
Les frais versés pour acheter ou vendre le bien sont exclus.
Ligne 222 : le forfait de 20 € par local
Correspondance, téléphone, déplacements, petit matériel, informatique et logiciels (abonnement GestiPilot compris), frais d'enregistrement des baux, publicité : ces frais ne se déduisent pas pour leur montant réel, mais par un forfait de 20 € par local, sans complément possible. Un local, c'est le logement avec ses dépendances louées au même locataire.
Ligne 223 : primes d'assurance
Assurance propriétaire non occupant, assurance incendie ou dégâts des eaux, responsabilité civile, garantie des loyers impayés. L'assurance emprunteur (décès-invalidité) ne se déclare pas ici mais en ligne 250, avec les intérêts.
Lignes 224 et 224 bis : travaux
Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration se déclarent en ligne 224, avec les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité, état des risques). Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. Les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D peuvent, sur option, aller en ligne 224 bis, ce qui relève la limite d'imputation du déficit jusqu'à 21 400 €. → quels travaux sont déductibles
Ligne 225 : charges récupérables non récupérées
Si un locataire part sans avoir remboursé ses charges récupérables, vous pouvez les déduire lorsqu'elles restent impayées au 31 décembre de l'année de son départ.
Ligne 226 : indemnités d'éviction et frais de relogement
L'indemnité versée à un locataire pour libérer le logement est déductible si elle vise à relouer dans de meilleures conditions. Elle ne l'est pas si vous reprenez le logement pour l'habiter ou pour le vendre libre.
Ligne 227 : taxe foncière
La taxe foncière et ses taxes annexes, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui n'est jamais déductible, même si elle n'est pas refacturée au locataire. Les frais de gestion figurant sur l'avis sont, eux, déductibles en totalité.
Lignes 229 et 230 : charges de copropriété
Vous déduisez en ligne 229 le total des provisions versées au syndic dans l'année, honoraires du syndic compris. L'année suivante, une fois les comptes approuvés, vous retranchez en ligne 230 la part qui n'était pas déductible : charges récupérables sur le locataire, dépenses non déductibles (un agrandissement, par exemple) et trop-versé.
Exemple de la notice : 1 200 € de provisions versées et déduites. Les comptes approuvés font apparaître 800 € de charges déductibles, 200 € de charges non déductibles et 180 € de charges récupérables. Vous réintégrez 400 € en ligne 230 : 200 € + 180 € + 20 € de trop-versé.
Les cotisations au fonds de travaux de la copropriété ne font pas partie de ces provisions : elles se déduisent l'année où le syndic les utilise pour payer des travaux déductibles.
Ligne 250 : intérêts et frais d'emprunt
- Intérêts de l'emprunt qui a financé l'achat, la construction ou les travaux du logement loué
- Assurance emprunteur
- Frais de dossier, frais de garantie (caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers), pour la part non restituable
Ces frais se déduisent pour leur montant total l'année de leur paiement, sans étalement sur la durée du prêt. Les intérêts de retard ne sont pas déductibles.
Les recettes à déclarer
Côté recettes, n'oubliez pas les lignes 212 et 213 : les dépenses qui vous incombent mais que le bail met à la charge du locataire (ligne 212), et les subventions de l'Anah ou indemnités d'assurance qui financent des charges déductibles (ligne 213, l'année de l'encaissement ; les travaux restent alors déductibles en totalité).
Le déficit foncier
Si vos charges dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier. La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, relevée jusqu'à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique de la ligne 224 bis. Le surplus, et la part due aux intérêts, se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
| Origine du déficit | Imputable sur | Limite |
|---|---|---|
| Charges autres que les intérêts d'emprunt | Revenu global | 10 700 € par an (jusqu'à 21 400 € avec la ligne 224 bis) |
| Intérêts d'emprunt et surplus | Revenus fonciers des 10 années suivantes | — |
→ simulez votre déficit foncier
Ce que vous ne pouvez pas déduire
- L'amortissement du bien (réservé à la location meublée et aux SCI à l'impôt sur les sociétés)
- Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement
- Les charges récupérées sur le locataire (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes…) et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
- Les frais d'acquisition du bien (notaire, droits de mutation, frais d'agence à l'achat)
- Les intérêts de retard, la CSG et la CRDS
- Les dépenses personnelles sans lien avec la location
Sources
- Notice de la déclaration 2044 (2026, revenus 2025)
- BOI-RFPI-BASE-20-10 (frais de gestion, forfait de 20 €)
- BOI-RFPI-BASE-20-60 (primes d'assurance)
- BOI-RFPI-BASE-20-50 (impôts et taxes)
- BOI-RFPI-BASE-20-70 (provisions de copropriété)
- BOI-RFPI-BASE-20-80 (intérêts et frais d'emprunt)
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Essayer gratuitement →Conseils pratiques
- Conservez toutes vos factures au moins jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de la déclaration, et tant qu'un déficit qu'elles ont créé reste reportable.
- Ouvrez un compte bancaire dédié à vos activités locatives pour faciliter le suivi.
- Renseignez vos charges dès qu'elles surviennent dans votre outil de gestion pour éviter les oublis en fin d'année.
- Vérifiez chaque année si le régime micro-foncier ou le régime réel est plus favorable — le seuil de rentabilité dépend de votre taux marginal d'imposition.