Si vous louez un bien nu, vous devez chaque année choisir comment déclarer vos revenus fonciers : régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ou régime réel (déduction des charges réelles). Ce choix peut faire varier votre impôt de plusieurs centaines d'euros. Voici comment trancher.
Le micro-foncier : simple et rapide
Le micro-foncier est accessible si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 € et que vous ne détenez pas de biens sous dispositif spécial (Malraux, monuments historiques, dispositifs de défiscalisation anciens).
Fonctionnement : vous déclarez uniquement vos loyers bruts sur votre déclaration 2042, ligne 4BE. Le fisc applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %. Vous n'avez rien d'autre à justifier.
Exemple : 12 000 € de loyers → base imposable = 8 400 €. Aucune facture à conserver (pour la déclaration), aucun formulaire 2044 à remplir.
Le régime réel : plus complexe mais souvent plus avantageux
Au régime réel, vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion…) en remplissant la déclaration 2044. Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux.
De plus, seul le régime réel permet de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an).
Seuil de rentabilité : le calcul clé
La règle de base est simple : si vos charges déductibles représentent plus de 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est préférable.
| Loyers bruts | Abattement micro (30 %) | Charges réelles | Régime conseillé |
|---|---|---|---|
| 10 000 € | 3 000 € | 1 800 € (18 %) | Micro-foncier |
| 10 000 € | 3 000 € | 4 200 € (42 %) | Régime réel |
| 14 000 € | 4 200 € | 6 000 € (43 %) | Régime réel |
| 8 000 € | 2 400 € | 2 000 € (25 %) | Micro-foncier |
💡 Si vous avez réalisé des travaux importants cette année (ravalement, toiture, rénovation), le régime réel est presque toujours plus avantageux — même si l'abattement micro suffisait les années précédentes.
Cas où le régime réel est obligatoire
- Vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €
- Vous détenez un bien sous régime Malraux, monuments historiques ou tout autre dispositif spécial
- Vous détenez des parts de SCI ou de FPI soumises au régime réel
L'option pour le régime réel
Si vous êtes éligible au micro-foncier mais souhaitez opter pour le régime réel, vous remplissez simplement la déclaration 2044. L'option est exercée pour 3 ans minimum et est reconduite tacitement chaque année ensuite. Elle peut être dénoncée après ces 3 ans.
⚠️ Pendant les 3 ans d'option, vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier même si vos charges baissent. Faites le calcul sur plusieurs années avant d'opter.
Checklist pour choisir
- Calculez vos loyers bruts annuels → > 15 000 € = régime réel obligatoire
- Estimez vos charges réelles totales de l'année
- Comparez : charges réelles > 30 % des loyers → régime réel plus avantageux
- Tenez compte des années futures : travaux prévus ? Emprunt important ?
- Vérifiez si vous avez des biens sous dispositif spécial
Calculez automatiquement le régime le plus avantageux
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