Si vous louez un logement vide, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon l'un de deux régimes : le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, ou le régime réel, qui déduit vos charges réelles. Le choix peut faire varier votre impôt de plusieurs centaines d'euros par an. Voici les règles exactes et la façon de trancher, chiffres à l'appui.
Le micro-foncier : qui peut en bénéficier ?
Le micro-foncier s'applique automatiquement si les revenus fonciers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 € sur l'année (article 32 du Code général des impôts). Quelques précisions :
- Tout le foyer compte : on additionne les loyers de tous les logements loués nus du foyer fiscal, et la quote-part des loyers bruts perçus par une SCI dont vous êtes associé.
- Pas de prorata : le seuil s'apprécie sur les sommes encaissées dans l'année, même si la location a commencé ou s'est arrêtée en cours d'année.
- Charges locatives exclues : les provisions pour charges refacturées au locataire ne comptent pas. Les dépenses du bailleur mises à la charge du locataire, en revanche, font partie des recettes.
- Seuil dépassé une année : le régime réel s'applique cette année-là. Vous revenez au micro-foncier dès que vos loyers repassent sous le seuil.
Les cas d'exclusion
Même sous 15 000 €, le micro-foncier est exclu si vous détenez :
- un monument historique, ou un immeuble en nue-propriété dont le déficit est imputable sur le revenu global ;
- un logement bénéficiant d'une déduction ou d'un amortissement spécifique (Robien, Borloo neuf, Besson, Périssol, Borloo ancien, Cosse, Loc'Avantages, ainsi que les nouveaux amortissements ajoutés par la loi de finances pour 2026), pendant les années où l'avantage est demandé ;
- uniquement des parts de SCI ou de SCPI, sans logement loué nu en direct : vous déclarez alors directement le revenu net de la société en case 4BA.
À l'inverse, les réductions d'impôt Pinel, Denormandie, Duflot, Scellier et Malraux n'empêchent pas le micro-foncier. Et si vous détenez des parts de SCI et au moins un logement loué nu en direct, le micro-foncier reste possible. Un indivisaire ou un usufruitier peut aussi en bénéficier pour sa part.
Comment déclarer
Vous inscrivez le montant brut de vos loyers en case 4BE de la déclaration de revenus, avec l'adresse des logements. L'administration applique l'abattement de 30 %, qui est censé couvrir toutes vos charges, intérêts d'emprunt compris : aucune autre déduction n'est possible. Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux (17,2 %) sont calculés sur les 70 % restants.
Le régime réel : déduire ses charges réelles
Au régime réel, vous remplissez la déclaration 2044 et déduisez vos charges effectivement payées dans l'année : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères), assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion et forfait de 20 € par logement. → la liste complète des charges déductibles
Surtout, seul le régime réel permet de constater un déficit foncier, imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). → simuler votre déficit foncier
Exemple chiffré
Julie loue un appartement 1 000 € par mois hors charges. Sur l'année, elle paie :
| Charge | Montant |
|---|---|
| Intérêts et assurance de l'emprunt | 2 400 € |
| Taxe foncière (hors ordures ménagères) | 1 100 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 520 € |
| Petits travaux (peinture, robinetterie) | 600 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 180 € |
| Forfait de gestion | 20 € |
| Total | 4 820 € (40 % des loyers) |
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 12 000 € | 12 000 € |
| Déduction | 3 600 € (30 %) | 4 820 € (réelle) |
| Revenu foncier imposable | 8 400 € | 7 180 € |
Le régime réel réduit son revenu imposable de 1 220 €. Avec une tranche marginale de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, cela représente environ 576 € d'impôt en moins par an, en échange d'une déclaration 2044 à remplir et de justificatifs à conserver.
Le repère des 30 %
La comparaison se résume à une question : vos charges réelles dépassent-elles 30 % de vos loyers ? Si oui, le régime réel est plus avantageux ; sinon, le micro-foncier l'est, avec moins de formalités.
| Loyers bruts | Abattement micro (30 %) | Charges réelles | Régime le plus avantageux |
|---|---|---|---|
| 10 000 € | 3 000 € | 1 800 € (18 %) | Micro-foncier |
| 10 000 € | 3 000 € | 4 200 € (42 %) | Régime réel |
| 14 000 € | 4 200 € | 6 000 € (43 %) | Régime réel |
| 8 000 € | 2 400 € | 2 000 € (25 %) | Micro-foncier |
💡 Une année de gros travaux (toiture, ravalement, rénovation énergétique) fait presque toujours pencher la balance vers le régime réel, même si le micro-foncier vous convenait jusque-là. Pensez aussi aux années suivantes : l'option engage pour trois ans.
L'option pour le régime réel
Si vous relevez du micro-foncier, vous pouvez choisir le régime réel en déposant simplement une déclaration 2044 avec votre déclaration de revenus. L'option vaut pour tous vos logements loués nus.
- Trois ans ferme : l'option est irrévocable pendant trois ans, même si vos charges baissent.
- Ensuite, chaque année : elle se renouvelle tant que vous déposez une 2044. Vous pouvez revenir au micro-foncier l'année de votre choix, puis opter à nouveau plus tard pour trois ans.
- Déficits antérieurs : si vous revenez au micro-foncier avec des déficits fonciers encore reportables, ils continuent de s'imputer sur votre revenu foncier net, dans la limite de dix ans.
- Déficit imputé sur le revenu global : il suppose de continuer à louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante, quel que soit le régime.
Quand le régime réel est obligatoire
- Vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € sur l'année.
- Vous détenez un logement exclu du micro-foncier (monument historique, déduction ou amortissement spécifique, nue-propriété dans les cas visés plus haut).
- Vous ne détenez que des parts de SCI ou de SCPI : vous déclarez le revenu net en case 4BA.
Checklist pour choisir
- Additionnez les loyers bruts de l'année de tout votre foyer : au-delà de 15 000 €, le régime réel s'impose.
- Vérifiez que vous ne relevez d'aucun cas d'exclusion.
- Totalisez vos charges déductibles réelles de l'année, intérêts d'emprunt compris.
- Comparez-les à 30 % de vos loyers.
- Anticipez les trois prochaines années : travaux prévus, fin d'emprunt, hausse de loyer.
Questions fréquentes
Peut-on déduire ses intérêts d'emprunt au micro-foncier ?
Non. L'abattement de 30 % est réputé couvrir toutes les charges, y compris les intérêts d'emprunt. Pour les déduire, il faut opter pour le régime réel.
Le seuil de 15 000 € s'apprécie-t-il par logement ?
Non, par foyer fiscal : on additionne les loyers bruts de tous les logements loués nus et la quote-part des loyers bruts des SCI dont vous êtes associé.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, après trois ans. Il suffit de ne plus déposer de déclaration 2044 et de déclarer vos loyers en case 4BE. Les déficits antérieurs encore reportables continuent de s'imputer.
Un investissement Pinel empêche-t-il le micro-foncier ?
Non. Les réductions d'impôt Pinel, Denormandie, Duflot, Scellier et Malraux sont compatibles avec le micro-foncier. Ce sont les dispositifs qui passent par une déduction ou un amortissement spécifique (Robien, Borloo, Cosse…) qui l'excluent.
Sources
- Article 32 du Code général des impôts (seuil, exclusions, option)
- BOI-RFPI-DECLA-10 (régime micro-foncier)
- Notice de la déclaration 2044 (2026)
- impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus de location
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