Déclarer des revenus fonciers en indivision : qui déclare quoi ?

Accueil › Blog › Revenus fonciers en indivision

Un logement hérité à plusieurs, un studio acheté à deux sans être mariés : quand un bien loué appartient à plusieurs personnes en indivision, chacune déclare sa part des loyers. Mais quelle part, sur quel formulaire, et que faire des charges payées par l'un pour les autres ? Voici les règles, un exemple chiffré à trois indivisaires et les cas particuliers.

Le principe : chacun sa quote-part

En indivision, chaque indivisaire participe aux revenus du bien et en supporte les charges à proportion de ses droits. Il est donc imposé sur sa quote-part du revenu net de l'indivision (Conseil d'État, 19 mai 1972). Deux conséquences, confirmées par la jurisprudence :

• un indivisaire ne peut pas échapper à l'impôt en laissant sa part des loyers à un coïndivisaire : il reste imposé sur sa quote-part (Conseil d'État, 24 novembre 1976) ;
• un indivisaire qui paie toutes les charges ne peut pas les déduire au-delà de sa quote-part, même s'il laisse l'intégralité des loyers à un autre (Conseil d'État, 8 février 1978).

L'indivision, elle, n'est pas une société : contrairement à une SCI, qui dépose la déclaration 2072, elle n'a pas de déclaration de résultat propre.

Comment chaque indivisaire déclare

Chaque indivisaire additionne sa quote-part des loyers de l'indivision à ses éventuels autres revenus fonciers, puis déclare selon son régime :

• Au micro-foncier, si le total de ses loyers bruts ne dépasse pas 15 000 € par an : il inscrit sa quote-part des loyers bruts en case 4BE, et l'abattement de 30 % couvre toutes les charges. → micro-foncier ou régime réel
• Au régime réel, au-delà de 15 000 € ou sur option : il remplit une déclaration 2044 avec sa quote-part des loyers et de chaque charge déductible, ligne par ligne. → le guide de la déclaration 2044

En pratique, l'indivisaire qui gère le bien établit chaque année un relevé des loyers encaissés et des charges payées, et indique à chacun sa part. C'est aussi ce que prévoit une convention d'indivision bien rédigée. → convention d'indivision : gérer un bien loué à plusieurs

Exemple à trois indivisaires

Anne, Benoît et Claire ont hérité d'un T2 loué 900 € par mois. Anne détient la moitié, Benoît et Claire un quart chacun. En 2026, l'indivision encaisse 10 800 € de loyers et paie 2 400 € de charges (taxe foncière hors ordures ménagères, assurance, petits travaux). Il n'y a pas d'emprunt.

Pour Benoît, le micro-foncier est le plus favorable : il est imposé sur 1 890 € (2 700 € moins 30 %), contre 2 100 € au réel, car les charges ne représentent que 22 % des loyers. Anne n'a pas le choix : avec son autre logement, ses loyers bruts dépassent 15 000 €.

Charges payées par un seul indivisaire

Si Claire règle seule une facture de travaux de 1 300 €, elle ne peut en déduire que sa quote-part, soit 325 €. Le reste ne lui donne aucun avantage fiscal : il se récupère auprès d'Anne et de Benoît, qui déduisent chacun leur propre part (650 € et 325 €). Le Code civil prévoit d'ailleurs que l'indivisaire qui a payé des dépenses nécessaires à la conservation du bien en est remboursé. Notez chaque avance pour régulariser les comptes à la fin de l'année.

Le déficit foncier en indivision

Si les charges dépassent les loyers, le déficit se répartit lui aussi selon les quotes-parts. Chaque indivisaire au régime réel ajoute sa part de déficit à ses autres revenus fonciers, puis applique les règles habituelles : la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an pour son foyer (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique), le surplus se reporte sur dix ans. Chaque indivisaire qui dépose sa propre déclaration bénéficie de sa propre limite. → simuler un déficit foncier

Cas particuliers

Couple marié ou pacsé

Des époux ou des partenaires de PACS soumis à imposition commune forment un seul foyer fiscal : ils déclarent ensemble la totalité de leurs parts sur leur déclaration commune, sans répartition entre eux.

Un indivisaire occupe le logement

L'indivisaire qui occupe seul le bien doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision. Pour les autres indivisaires, cette indemnité est un revenu foncier imposable, à déclarer selon leur quote-part ; pour celui qui la verse, elle n'est déductible ni de ses revenus fonciers ni de son revenu global (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10, § 340).

Emprunt pour acquérir sa part

Les intérêts d'un emprunt contracté pour acheter une quote-part d'un logement loué sont déductibles, comme pour tout achat de bien loué ; ceux d'un emprunt contracté pour payer les droits de succession sur ce logement le sont aussi (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80). Pour une soulte versée lors d'un partage, aucun texte ne vise expressément ce cas : l'administration admet la déduction pour un associé de SCI qui rachète les parts d'un autre, mais faites valider votre situation. Les frais et droits de partage, eux, ne sont pas des charges déductibles.

Gestion confiée à un tiers ou à un indivisaire

Les honoraires d'une agence ou d'un administrateur de biens se déduisent en ligne 221, chacun pour sa quote-part. La rémunération versée à l'un des indivisaires pour sa gestion n'est traitée par aucun texte fiscal : demandez conseil avant de la déduire.

Usufruit et nue-propriété

Si la propriété est démembrée, après une donation ou une succession par exemple, c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers et qui est seul imposé sur ces revenus (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20). Le nu-propriétaire ne déclare pas de loyers ; s'il paie de grosses réparations, il peut les déduire de ses autres revenus fonciers, à condition que le logement soit réellement loué. → usufruit et nue-propriété

Indivision et SCI

Si les coïndivisaires apportent le bien à une SCI, ils ne sont plus imposés comme indivisaires : la SCI dépose la déclaration 2072 et chaque associé reporte sa part sur sa 2044. → indivision ou SCI

Questions fréquentes