Convention d'indivision : gérer un bien loué à plusieurs et répartir les loyers

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Un appartement hérité entre frères et sœurs, un studio acheté à deux sans être mariés : dès que plusieurs personnes possèdent ensemble un bien, elles sont en indivision. Si ce bien est loué, il faut décider qui signe le bail, qui encaisse les loyers, qui paie la taxe foncière, et comment chacun déclare sa part. La loi fixe des règles par défaut ; la convention d'indivision permet de les adapter. Voici ce qu'il faut savoir pour gérer un bien locatif en indivision sans conflit.

Sans convention : qui décide quoi ?

En l'absence de convention, c'est le régime légal du Code civil (articles 815 et suivants) qui s'applique. Depuis 2009, l'unanimité n'est plus la règle pour la gestion courante : les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent agir, à condition d'informer les autres (article 815-3).

Les indivisaires majoritaires doivent informer les autres des décisions prises ; à défaut, elles leur sont inopposables. Un bail signé par un indivisaire seul, sans la majorité requise, n'est pas nul mais n'engage pas les autres (Cass. 3e civ., 5 avril 2011, n° 10-14.215).

Deux précautions pratiques. D'abord, le bail doit nommer les indivisaires bailleurs : un bail conclu au nom de « l'indivision », qui n'a pas de personnalité juridique, encourt la nullité (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 16-13.063). Ensuite, l'indivisaire qui gère seul, au su des autres et sans opposition, est présumé avoir un mandat tacite, mais ce mandat ne couvre pas la signature ni le renouvellement des baux (article 815-3).

Ce régime montre vite ses limites : un indivisaire qui détient plus d'un tiers des droits peut bloquer toute la gestion, et chacun peut demander le partage à tout moment, car « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815).

Ce que change une convention d'indivision

La convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil) est un contrat entre indivisaires qui organise leur situation. Elle apporte trois choses :

• De la stabilité. Conclue pour une durée déterminée, elle empêche de demander le partage avant son terme, sauf juste motif. Cette durée ne peut pas dépasser cinq ans ; elle est renouvelable par une décision expresse, ou par tacite reconduction si la convention le prévoit. Conclue pour une durée indéterminée, elle laisse chacun libre de demander le partage à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.
• Un gérant. Les indivisaires désignent un ou plusieurs gérants, indivisaires ou non. Le gérant représente l'indivision et administre le bien : il signe les baux d'habitation, encaisse les loyers, paie les charges. Sauf accord contraire, il est rémunéré. Il ne peut pas vendre l'immeuble : cela exige l'accord de tous les indivisaires (article 1873-8).
• Des règles écrites. Répartition des charges, reddition des comptes, sort de la part d'un indivisaire qui décède ou veut vendre : tout ce qui, sans convention, se règle au cas par cas ou devant le juge.

Le gérant doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an, en indiquant par écrit les bénéfices et les pertes. Chaque indivisaire peut exiger la communication de tous les documents de gestion.

Que mettre dans la convention ?

Deux mentions sont obligatoires, à peine de nullité : la désignation des biens indivis et la quote-part de chaque indivisaire. Pour un bien loué, il est utile d'y ajouter :

• la durée (cinq ans au plus) et les conditions de renouvellement ;
• le nom du gérant, ses pouvoirs, sa rémunération éventuelle et les conditions de sa révocation ;
• le compte bancaire dédié sur lequel sont encaissés les loyers et payées les charges ;
• la répartition des dépenses (à proportion des quotes-parts, sauf accord différent) et la constitution d'une réserve pour travaux ;
• la date et la forme de la reddition annuelle des comptes, et la date de versement de la part de bénéfices de chacun ;
• une clause pour le décès d'un indivisaire, permettant aux autres d'acquérir sa quote-part ou de la faire attribuer à son conjoint ;
• le rappel du droit de préemption des autres indivisaires si l'un d'eux cède sa quote-part à un tiers.

Forme et coût

La convention doit être écrite et signée par tous les indivisaires. Lorsqu'elle porte sur un immeuble, elle doit en outre être publiée au service de la publicité foncière, ce qui passe en pratique par un acte notarié. Faute de publication, elle reste valable entre les indivisaires mais n'est pas opposable aux tiers (Cass. 1re civ., 10 juillet 2013, n° 12-12.115).

Au coût : les émoluments du notaire, un droit d'enregistrement et la contribution de sécurité immobilière due pour la publication (0,10 % de la valeur déclarée, 15 € au minimum). Demandez un devis au notaire, qui chiffrera l'ensemble selon la valeur du bien.

Répartir les loyers et les charges

Les loyers n'appartiennent pas directement à chaque indivisaire : ils « accroissent à l'indivision » (article 815-10). Chaque indivisaire a droit à sa part des bénéfices et supporte sa part des pertes, à proportion de ses droits. Il peut demander chaque année sa part des bénéfices, après déduction des dépenses (article 815-11).

Exemple

Trois frères et sœurs héritent d'un T2 loué 900 € par mois. Anne détient la moitié, Benoît et Claire un quart chacun. Sur l'année :

Le plus simple est d'encaisser les loyers et de payer les charges sur un compte commun au nom des indivisaires, puis de répartir le solde une fois par an. La loi ne l'impose pas, mais c'est ce qui rend les comptes vérifiables.

Quand un indivisaire paie plus que sa part

Si Benoît règle seul une facture de travaux, il n'en fait pas cadeau aux autres : l'indivision lui doit le remboursement des dépenses nécessaires à la conservation du bien et tient compte des dépenses qui l'ont amélioré (article 815-13). Ce remboursement se fait sur les fonds de l'indivision ou au moment du partage. D'où l'intérêt de noter chaque avance : quiconque encaisse des revenus ou avance des frais pour l'indivision doit d'ailleurs en tenir un état (article 815-8).

Attention à l'impôt : même s'il a payé toute la facture, Benoît ne peut déduire de ses revenus fonciers que sa quote-part de la dépense (25 %). Le surplus se récupère auprès des autres indivisaires, pas auprès du fisc (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 10).

L'indivisaire qui gère

Celui qui gère le bien doit reverser les produits nets de sa gestion et a droit à une rémunération, fixée à l'amiable ou, à défaut, par le juge (article 815-12).

Déclarer les loyers d'un bien indivis

L'indivision n'est pas une société : elle ne dépose aucune déclaration de résultat, contrairement à une SCI qui dépose la déclaration 2072. Chaque indivisaire déclare, sur sa propre déclaration de revenus, sa quote-part des loyers et des charges, à proportion de ses droits.

• Micro-foncier : si le total des loyers bruts du foyer, quote-part indivise comprise, ne dépasse pas 15 000 € par an, l'indivisaire peut déclarer sa part au micro-foncier (abattement de 30 %).
• Régime réel : au-delà, ou sur option, il remplit une déclaration 2044 avec sa quote-part des recettes et des charges déductibles. → le guide de la déclaration 2044
• Emprunt personnel : si un indivisaire a emprunté pour acheter sa part, il déduit les intérêts de ce prêt de ses propres revenus fonciers.

Le régime s'apprécie par foyer fiscal : dans une même indivision, un indivisaire peut relever du micro-foncier et un autre du réel. L'option pour le réel vaut trois ans et s'applique à tous les revenus fonciers du foyer.

Quand un indivisaire occupe le bien

Un indivisaire peut utiliser le bien, mais s'il en a la jouissance privative, il doit une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf accord contraire (article 815-9). Cette indemnité s'ajoute aux sommes à partager. Les réclamations portant sur plus de cinq ans en arrière ne sont plus recevables (article 815-10).

Sortir de l'indivision

• Vendre sa quote-part à un autre indivisaire : librement.
• La vendre à un tiers : les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption. Le vendeur doit leur notifier le prix et les conditions ; ils ont un mois pour se porter acquéreurs (article 815-14).
• Vendre le bien entier : à l'unanimité, ou avec l'autorisation du tribunal à la demande des indivisaires détenant deux tiers des droits (article 815-5-1).
• Demander le partage : possible à tout moment en l'absence de convention à durée déterminée. Le partage supporte un droit de partage de 2,50 % de l'actif net partagé. Le taux réduit de 1,10 % ne vaut que pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un PACS (article 746 du CGI).

Pour une indivision issue d'un héritage, voir aussi succession et transmission d'un bien locatif.

Questions fréquentes