Facturation électronique : ce qui change vraiment pour les bailleurs

Accueil › Blog › Facturation électronique et bailleurs

Depuis le 1er septembre 2026, les entreprises doivent pouvoir recevoir leurs factures sous forme électronique, par une plateforme agréée. On lit parfois que l'obligation vise « tout bailleur », et que des charges ne seraient plus déductibles sans plateforme. Ce n'est pas ce que disent les textes. Voici, profil par profil, ce que prévoit l'administration fiscale au 2 octobre 2026.

La réforme en deux mots

La facturation électronique s'applique aux factures échangées entre assujettis à la TVA établis en France (article 289 bis du CGI). Elle passe par des plateformes agréées par l'administration, et s'accompagne d'une transmission de données, l'e-reporting, pour les ventes aux particuliers et aux clients étrangers. Le calendrier n'a pas été reporté :

Tout dépend donc d'une question préalable : le bailleur est-il un assujetti à la TVA ? Et s'il l'est, ses loyers sont-ils taxés ou exonérés ?

Location nue par un particulier

La location d'un logement nu est exonérée de TVA. Surtout, l'administration présume que le particulier qui loue un immeuble dont il est propriétaire, sans être assujetti par ailleurs, agit à titre privé et n'est pas un assujetti, sauf s'il a opté pour la TVA ou exerce par ailleurs une activité qui le rend assujetti (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50, repris dans la fiche « loueur en meublé » de la réforme).

Conséquence : la réforme ne vous impose ni d'émettre des factures électroniques, ni de choisir une plateforme. Vos artisans et vos autres fournisseurs vous facturent comme à un particulier ; c'est à eux, s'ils y sont soumis, de transmettre les données de la vente à l'administration. Vous n'avez aucune démarche à faire, et votre déclaration de revenus fonciers ne change pas. → Le guide de la déclaration 2044

SCI à l'IR ou à l'IS

La fiche que l'administration consacre aux SCI pose le principe : une SCI qui n'est pas assujettie à la TVA n'est pas concernée par la réforme. Une SCI familiale qui loue des logements nus bénéficie en principe de la présomption de non-assujettissement (BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50). Pourtant, le tableau récapitulatif de la même fiche, donné à titre indicatif, coche l'obligation de réception pour la SCI qui loue des locaux nus d'habitation, et la fiche précise que l'assujettissement s'apprécie au cas par cas. Une chose est sûre : elle n'a rien à émettre. Pour la réception, faites trancher la question par votre expert-comptable ou votre service des impôts des entreprises.

La SCI est pleinement dans le champ si elle loue des locaux professionnels aménagés, des meublés avec services para-hôteliers, des parkings non liés à un logement, ou si elle a opté pour la TVA sur des locaux nus professionnels.

Le choix de l'impôt sur les sociétés ne change rien à cette analyse : c'est la TVA qui compte, pas l'impôt sur le résultat. Une SCI à l'IS qui loue des logements exonérés suit la même logique, mais l'administration ne traite pas ce cas à part ; faites confirmer sa situation par votre expert-comptable. → SCI à l'IR ou à l'IS

Location meublée non professionnelle

Un logement meublé loué sans services para-hôteliers est exonéré de TVA. La fiche « loueur en meublé » de l'administration en tire deux conséquences :

• la location de logements n'appelle ni facture électronique ni e-reporting : vous n'avez rien à émettre ;
• pour la réception, elle indique que ces bailleurs, bien qu'exonérés, restent assujettis et devront recevoir des factures électroniques, « sous réserve de disposer également d'un numéro SIREN ».

Or la même fiche rappelle que le particulier qui loue son bien est présumé ne pas être assujetti. Le loueur en meublé non professionnel, qui dispose d'un numéro SIRET, se trouve entre les deux : à la lettre, la condition du numéro SIREN viserait le loueur immatriculé, mais l'administration ne dit pas clairement laquelle des deux règles l'emporte. Si vous êtes dans ce cas, posez la question à votre expert-comptable ou à votre service des impôts des entreprises avant de souscrire à une plateforme. → LMNP : régime réel et amortissement

Bailleurs soumis à la TVA

Certains bailleurs sont pleinement dans le champ, parce que leurs loyers sont soumis à la TVA :

• location meublée avec au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage, linge de maison, accueil) ;
• location de locaux commerciaux ou professionnels équipés ;
• location de bureaux, d'espaces de travail ou d'entrepôts avec option pour la TVA.

Ces bailleurs doivent avoir choisi une plateforme agréée pour recevoir leurs factures depuis le 1er septembre 2026. Pour l'émission, la taille s'apprécie au niveau de l'entreprise : la plupart sont des PME ou des micro-entreprises, soumises au plus tard au 1er septembre 2027. Les loyers facturés à un locataire professionnel assujetti établi en France passeront alors par facture électronique ; ceux d'un locataire particulier, par e-reporting, auquel s'ajoute la transmission des données de paiement des loyers. L'administration ne fournit pas de plateforme d'échange de factures : il faut choisir une plateforme agréée, et ce choix est libre.

Vos charges restent déductibles

Aucun texte de la réforme ne prive un bailleur de la déduction de ses charges. L'administration l'écrit pour la TVA : la réforme « ne modifie pas les règles de fond » du droit à déduction, et une facture reçue par courriel, en PDF ou sur papier après le 1er septembre 2026 ne doit pas être écartée pour ce seul motif, et ce canal ne prive pas automatiquement du droit à déduction de la TVA (guide pratique de la DGFiP, question 3). Pour le revenu imposable, aucun texte de la réforme ne modifie les règles de déduction des charges, en revenus fonciers comme en bénéfices industriels et commerciaux.

Les sanctions

Elles visent les entreprises dans le champ. Ne pas émettre une facture électronique quand elle est obligatoire coûte 50 € par facture, dans la limite de 15 000 € par année civile ; la première infraction n'est pas sanctionnée si elle est réparée spontanément ou dans les 30 jours de la demande de l'administration. Ne pas avoir de plateforme de réception donne lieu d'abord à une mise en demeure de trois mois, puis à une amende de 500 € assortie d'une nouvelle mise en demeure, puis de 1 000 € par période de trois mois tant que le manquement persiste (article 1737 du CGI). L'administration a annoncé qu'elle ne sanctionnerait pas, pendant la phase de démarrage, les entreprises engagées dans une démarche sérieuse de mise en conformité, sans que l'obligation soit reportée.

Questions fréquentes