La location meublée non professionnelle (LMNP) a un atout que la location nue n'a pas : au régime réel, le logement et ses meubles s'amortissent, ce qui réduit, souvent jusqu'à zéro, le bénéfice imposable. Mais l'amortissement obéit à une règle précise, il ne peut pas créer de déficit, et plusieurs chiffres ont changé en 2025 et 2026. Seuils, calcul, exemple et simulateur, textes à l'appui.
💡 Ce qui a changé. Le seuil du micro-BIC passe de 77 700 € à 83 600 € pour les revenus de 2026 (abattement de 50 %), sauf pour les meublés de tourisme non classés (15 000 € et 30 %). Les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP passent à 18,6 % à partir des revenus de 2025. Et depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
💡 Projet de loi de finances pour 2027. Le texte déposé le 1er octobre 2026 prévoit de plafonner l'amortissement déductible en LMNP et de supprimer son report. Ce n'est qu'un projet, qui peut encore changer. → Ce qui est prévu pour les bailleurs
LMNP ou LMP ?
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée de votre foyer dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices, rémunérations de gérant). Sinon, vous êtes LMNP. L'inscription au registre du commerce n'est plus un critère depuis 2018 (article 155, IV du CGI).
La différence compte surtout pour les déficits : celui d'un LMP s'impute sur le revenu global, celui d'un LMNP seulement sur ses revenus de location meublée. Côté social, un LMNP qui loue en longue durée n'est pas affilié à la sécurité sociale des indépendants ; il l'est s'il loue à une clientèle de passage et dépasse 23 000 € de recettes (article L. 611-1 du code de la sécurité sociale).
Micro-BIC : seuils et abattements
Sous un plafond de recettes, le micro-BIC s'applique d'office : vous déclarez les loyers bruts et l'administration retient un abattement forfaitaire censé couvrir toutes les charges. Aucun amortissement n'est possible.
| Type de location meublée | Revenus 2025 (déclarés en 2026) | Revenus 2026 à 2028 |
|---|---|---|
| Longue durée (résidence principale du locataire) | 77 700 €, abattement de 50 % | 83 600 €, abattement de 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700 €, abattement de 50 % | 83 600 €, abattement de 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 €, abattement de 30 % | 15 000 €, abattement de 30 % |
Les seuils de 2025 viennent de la loi du 19 novembre 2024, qui a supprimé l'ancien abattement de 71 % des meublés classés ; ceux de 2026 de la revalorisation triennale des seuils. Le passage au régime réel ne devient obligatoire qu'après deux années consécutives de dépassement. Les loyers se déclarent sur la 2042 C PRO : case 5NI pour la longue durée, 5NG pour les meublés classés et chambres d'hôtes, 5NH pour les meublés de tourisme non classés.
Opter pour le régime réel
Sous le seuil, le régime réel est une option. Elle s'exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente (ou, l'année du début de la location, dans le délai de la première déclaration), par courrier ou par la messagerie de l'espace professionnel sur impots.gouv.fr. Elle vaut un an et se reconduit tacitement.
Au réel, vous déposez chaque année une liasse fiscale : déclaration 2031 et tableaux 2033-A à 2033-G, obligatoirement en ligne (formulaire de l'espace professionnel ou partenaire EDI). Elle est due au début du mois de mai, le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec un délai supplémentaire de quinze jours pour le dépôt en ligne, qui est obligatoire. Le résultat se reporte ensuite sur la 2042 C PRO : case 5NA pour un bénéfice, 5NY pour un déficit.
Ce qui s'amortit, et sur combien de temps
- Le bâti, hors terrain : le terrain ne s'amortit jamais, il faut ventiler le prix entre les deux.
- Le mobilier et les équipements : électroménager, literie, meubles.
- Les travaux d'amélioration, amortis sur leur propre durée ; les travaux d'entretien et de réparation se déduisent en charges de l'exercice auquel ils se rattachent, en principe celui où ils sont facturés.
- Les frais d'acquisition (droits de mutation, frais de notaire, commission d'agence) : au choix, ajoutés au prix et amortis, ou déduits en charges dès la première année. Le choix est irrévocable.
Il n'existe pas de barème officiel de durées d'amortissement pour un logement. La règle est celle des usages, appliquée composant par composant : structure, toiture, façade, installations techniques, agencements. En pratique, la structure est souvent amortie sur 40 à 50 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans ; ces durées doivent correspondre à la durée réelle d'utilisation. C'est un point à arrêter avec votre expert-comptable dès la première liasse.
La règle clé : l'amortissement ne crée pas de déficit
L'article 39 C du CGI limite la déduction de l'amortissement : pour un loueur en meublé non professionnel, il n'est déductible que dans la limite des loyers diminués des autres charges. Il peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La part non déduite n'est pas perdue : elle est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée, toujours dans la même limite.
⚠️ Ne confondez pas l'amortissement reporté (sans limite de durée) et le déficit LMNP. Un déficit ne peut naître que de charges supérieures aux loyers, intérêts d'emprunt compris. Il ne s'impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, jamais sur votre salaire (article 156, I-1° ter du CGI).
Exemple chiffré
Un studio meublé loué à l'année, acheté 180 000 € (dont 10 % de terrain) avec 8 000 € de meubles. Loyers encaissés : 9 000 €. Charges : 5 600 €, dont 4 200 € d'intérêts d'emprunt, 300 € d'assurance, 700 € de taxe foncière et 400 € de frais divers. Durées retenues : 50 ans pour le bâti, 5 ans pour le mobilier.
| Régime réel | Montant |
|---|---|
| Loyers − charges = résultat avant amortissement | 9 000 − 5 600 = 3 400 € |
| Amortissement de l'année : bâti 162 000 € ÷ 50 + mobilier 8 000 € ÷ 5 | 3 240 + 1 600 = 4 840 € |
| Amortissement déduit, limité au résultat | 3 400 € |
| Amortissement reporté sur les années suivantes | 1 440 € |
| Résultat imposable | 0 € |
Au micro-BIC, le même bailleur serait imposé sur 4 500 € (9 000 € moins 50 %) : 1 350 € d'impôt dans la tranche à 30 %, plus 837 € de prélèvements sociaux à 18,6 %. Au réel, il ne paie rien cette année, au prix d'une comptabilité et des honoraires d'un expert-comptable. Les 1 440 € reportés serviront quand le résultat redeviendra positif, par exemple quand les intérêts d'emprunt baisseront.
Simulateur : micro-BIC ou réel ?
Comparez les deux régimes sur une année. Le calcul applique la limite de l'article 39 C : l'amortissement ne crée jamais de déficit.
Le simulateur nécessite JavaScript. Vous pouvez suivre l'exemple chiffré ci-dessus.
Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les loyers meublés
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Les revenus de location meublée non professionnelle supportent donc 18,6 % de prélèvements sociaux à partir des revenus de 2025, contre 17,2 % auparavant, sauf pour les loueurs affiliés à la sécurité sociale des indépendants, qui paient des cotisations sociales à la place. Les revenus fonciers d'une location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Au réel, ces prélèvements portent sur le résultat après amortissement : un résultat nul n'en supporte aucun.
À la revente : les amortissements réintégrés
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (article 150 VB du CGI, issu de l'article 84 de la loi de finances pour 2025). La plus-value imposable augmente d'autant, avant application des abattements pour durée de détention. Les résidences pour étudiants, pour seniors et les établissements pour personnes âgées ou handicapées en sont exclus. Seuls les amortissements effectivement déduits sont visés. Détail et exemple dans notre article sur la plus-value LMNP.
CFE, formalités et TVA
- Déclaration de début d'activité dans les quinze jours qui suivent la première location, sur le guichet unique des formalités d'entreprises : elle vous attribue un numéro SIRET.
- Cotisation foncière des entreprises (CFE) : rien l'année du début, base réduite de moitié l'année suivante, puis paiement chaque 15 décembre, l'avis étant disponible dans l'espace professionnel. Le loueur dont les recettes de l'avant-dernière année ne dépassent pas 5 000 € est exonéré de la cotisation minimum.
- TVA : la location meublée d'habitation en est exonérée, sauf si vous fournissez au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil).
Questions fréquentes
L'amortissement peut-il rendre mon résultat LMNP déficitaire ?
Non. L'article 39 C du CGI limite la déduction de l'amortissement au résultat avant amortissement. L'excédent est reporté sur les années suivantes, sans limite de durée.
Quel est le seuil du micro-BIC en 2026 ?
83 600 € de recettes pour les revenus de 2026, avec un abattement de 50 %, pour la location de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est de 15 000 € et l'abattement de 30 %.
Quel taux de prélèvements sociaux sur mes loyers meublés ?
18,6 % à partir des revenus de 2025, contre 17,2 % pour les revenus fonciers d'une location nue.
Les amortissements sont-ils repris à la revente ?
Oui, pour les ventes depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits diminuent le prix d'acquisition et augmentent la plus-value imposable, sauf pour certaines résidences de services (étudiants, seniors, établissements pour personnes âgées ou handicapées).
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Essayer gratuitement →À retenir
- Vous êtes LMNP tant que vos recettes meublées ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures à vos autres revenus d'activité.
- Micro-BIC : 83 600 € et 50 % d'abattement pour les revenus de 2026 (15 000 € et 30 % pour un meublé de tourisme non classé).
- Au réel, le bâti (hors terrain) et le mobilier s'amortissent, mais l'amortissement ne crée jamais de déficit : l'excédent est reporté sans limite de durée.
- Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus LMNP à partir des revenus de 2025.
- À la revente, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
Sources
- BOFiP, ACTU-2025-00127 : seuils du micro-BIC de 2026 à 2028 (83 600 € et 15 000 €)
- Brochure pratique 2026, nouveautés : micro-BIC des revenus 2025 (loi du 19 novembre 2024)
- Déclaration 2042 C PRO 2026 (cases 5NG, 5NH, 5NI, 5NA, 5NY)
- BOI-BIC-CHAMP-40-10 : définition du loueur en meublé professionnel (article 155, IV du CGI)
- Article L. 611-1 du code de la sécurité sociale (affiliation des loueurs en meublé)
- BOI-BIC-DECLA-10-30 : option pour le régime réel simplifié
- Article 39 C du CGI (limitation de l'amortissement des biens donnés en location)
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée, amortissement, terrain et déficits
- BOI-BIC-AMT-10-40-10 : durée d'amortissement selon les usages
- impots.gouv : prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus LMNP (page mise à jour le 17 juillet 2026)
- Article 150 VB du CGI (réintégration des amortissements dans la plus-value)
- DGFiP, foire aux questions LMNP (mars 2026)
- impots.gouv : déclaration de début d'activité du loueur en meublé
- DGFiP, fiche CET 2026 (cotisation foncière des entreprises)
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 : TVA de la location meublée
Textes vérifiés le 1er octobre 2026. Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel ; les estimations du simulateur sont indicatives.