Location nue ou meublée : le choix du régime locatif est l'une des décisions les plus structurantes pour un bailleur. Il détermine la fiscalité applicable, la durée du bail, la liberté de récupérer le bien et la rentabilité nette. Voici un comparatif complet pour faire le bon choix en 2026.
Comparatif global
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois pour étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois avant échéance (motifs limités) | 3 mois avant échéance (motifs limités) |
| Dépôt de garantie | 1 mois HC | 2 mois HC |
| Régime fiscal revenus | Revenus fonciers (IR) | BIC — LMNP ou LMP |
| Abattement forfaitaire | 30 % (micro-foncier <15 000 €) | 50 % (micro-BIC <77 700 €) |
| Amortissement | Non | Oui (régime réel) |
| Loyer pratiqué | Inférieur de 10-20 % | Supérieur de 10-30 % |
| Rotation des locataires | Faible | Plus élevée |
La fiscalité : l'argument décisif
Location nue — Revenus fonciers
Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Au régime réel, vous déduisez les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière…). Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
Inconvénient majeur : pas d'amortissement. Vous ne pouvez pas déduire la dépréciation comptable du bien.
Location meublée — BIC (LMNP)
Les revenus sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Au régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien (hors terrain) sur 25 à 40 ans, ainsi que le mobilier sur 5 à 10 ans. Résultat : de nombreux LMNP déclarent un résultat fiscal nul ou négatif pendant 10 à 20 ans malgré des loyers positifs.
💡 En LMNP régime réel, l'amortissement peut effacer la quasi-totalité de l'imposition sur les loyers pendant des années — un avantage fiscal considérable par rapport à la location nue.
Définition du logement meublé
Pour être qualifié de meublé, le logement doit contenir a minima (décret du 31 juillet 2015) :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson et four (ou micro-ondes)
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur
- Vaisselle en nombre suffisant
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager
Tout oubli de l'un de ces éléments peut requalifier le bail en location nue, avec des conséquences fiscales et contractuelles importantes.
Liberté du bailleur : récupérer son bien
Les deux régimes permettent au bailleur de reprendre son bien à l'échéance du bail pour y habiter, le vendre ou pour motif légitime et sérieux. Mais :
- Location nue : préavis de 6 mois, bail minimum 3 ans. Vous ne pouvez récupérer le bien qu'à chaque échéance triennale.
- Location meublée : préavis de 3 mois, bail minimum 1 an. Rotation annuelle possible.
Quel régime pour quel profil ?
| Profil bailleur | Recommandation |
|---|---|
| Investissement long terme, stabilité des revenus | Location nue (moins de gestion, locataires stables) |
| Optimisation fiscale maximale, bien en ville ou étudiant | LMNP régime réel (amortissement, micro-BIC) |
| SCI familiale | Location nue (SCI + meublé habituel = activité commerciale = IS automatique) |
| Petite surface T1/T2 en centre-ville | Meublé (loyer plus élevé, rotation plus forte acceptée) |
| Grande surface T3/T4 en périphérie | Location nue (familles, baux longs) |
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La location meublée est généralement plus avantageuse fiscalement grâce à l'amortissement, mais elle demande plus de gestion (équipements, rotation, comptabilité BIC). La location nue est plus simple, plus stable, mais fiscalement moins optimisée. Pour une SCI, la location nue reste le seul choix sécurisé pour conserver le régime IR.