Bail nu vs bail meublé : quel régime choisir en 2026 ?

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Louer vide ou meublé change presque tout : la durée du bail, le préavis, le dépôt de garantie, la façon d'être imposé et ce qui se passe à la revente. Voici les différences, texte par texte, pour une résidence principale du locataire, et les questions à vous poser avant de choisir.

Les différences en un tableau

Ce qu'est un logement meublé

Un logement est meublé s'il contient de quoi y vivre normalement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale :

• literie avec couette ou couverture, et volets ou rideaux dans les pièces destinées au sommeil ;
• plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à au plus −6 °C ;
• vaisselle pour prendre les repas, ustensiles de cuisine, table et sièges ;
• étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté.

S'il manque un élément, le locataire peut faire requalifier le bail en location vide : durée de trois ans, préavis du bailleur de six mois, dépôt de garantie limité à un mois. → Le bail meublé et son modèle

La fiscalité : vide ou meublé

Location vide : les revenus fonciers

Au micro-foncier, un abattement de 30 % s'applique si les loyers de l'année ne dépassent pas 15 000 €. Au régime réel, vous déduisez les charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion. Le déficit, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique ; le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le bien lui-même ne s'amortit pas. → Micro-foncier ou réel

Location meublée : les BIC

Au micro-BIC, un abattement de 50 % s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes pour une location meublée de longue durée (revenus 2025) ; ce plafond passe à 83 600 € à partir des revenus 2026. Au régime réel, vous déduisez les charges et vous amortissez le bâti (hors terrain) et le mobilier, ce qui réduit souvent le résultat imposable à peu de chose pendant des années. → LMNP : amortissements et régime réel

Récupérer son logement

Dans les deux cas, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux. La différence tient au rythme : en vide, l'échéance revient tous les trois ans et le congé se donne six mois avant ; en meublé, elle revient chaque année et le congé se donne trois mois avant. → La fin de bail, étape par étape

Le cas de la SCI

Une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale : elle devient passible de l'impôt sur les sociétés si ses recettes commerciales dépassent 10 % de ses recettes totales. Pour une SCI familiale qui veut rester à l'IR, la location vide est donc la règle. → SCI à l'IR ou à l'IS

Quelles questions se poser ?

• Combien de temps garder le bien ? Le meublé au réel allège l'impôt pendant la détention, mais la plus-value tient désormais compte des amortissements.
• Quel locataire viser ? Le meublé correspond aux étudiants et aux séjours courts ; la location vide aux ménages qui s'installent.
• Combien de temps à consacrer ? Le meublé demande d'entretenir le mobilier et de gérer des départs plus fréquents, et sa comptabilité au réel est plus lourde.
• Qui est propriétaire ? En SCI à l'IR, restez en location vide.

Questions fréquentes

Peut-on passer d'une location vide à une location meublée ?

Oui, mais pas en cours de bail : il faut attendre la fin du bail en cours, ou le départ du locataire, puis signer un bail meublé pour un logement équipé selon la liste du décret de 2015.

Le meublé est-il toujours plus avantageux fiscalement ?

Souvent pendant la détention, grâce à l'amortissement au régime réel. Mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable à la revente, sauf exceptions. Le calcul dépend de la durée de détention et des charges.

Quel dépôt de garantie demander ?

Un mois de loyer hors charges au plus en location vide, deux mois en meublé, aucun en bail mobilité.