Plus-value LMNP : les amortissements réintégrés depuis 2025

Pendant des années, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel cumulait deux avantages : il déduisait des amortissements pendant la location, puis calculait sa plus-value à la revente comme un particulier, sans tenir compte de ces amortissements. Ce n'est plus le cas pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025. Ce que dit la règle, qui est concerné, et un exemple chiffré.

La règle : un prix d'acquisition diminué des amortissements

L'article 150 VB du CGI prévoit désormais que le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction pendant la location meublée, au titre de l'article 39 C. La plus-value brute augmente donc du montant de ces amortissements.

• Le régime reste celui des plus-values des particuliers : impôt sur le revenu de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 %, et abattements pour durée de détention inchangés.
• Seuls les amortissements effectivement déduits sont visés : l'amortissement reporté faute de bénéfice suffisant, qui n'a jamais été déduit, n'est pas réintégré.
• Les dépenses de travaux retenues dans le calcul le sont pour leur montant diminué des amortissements déjà pratiqués sur ces travaux.
• La déclaration de plus-value 2048-IMM comporte une ligne dédiée à ces amortissements : le notaire a besoin de leur montant, tiré de vos liasses fiscales.

Qui est concerné ?

• Concernés : les loueurs en meublé non professionnels au régime réel qui vendent un logement depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d'achat.
• Non concernés : les loueurs au micro-BIC, qui ne déduisent pas d'amortissement ; et, par exception prévue par la loi, les logements situés dans des résidences pour étudiants, des résidences pour personnes âgées de plus de 65 ans ou des établissements pour personnes âgées ou handicapées.
• Loueurs en meublé professionnels (LMP) : ils relèvent d'un autre régime, celui des plus-values professionnelles, avec une exonération possible après cinq ans d'activité si les recettes ne dépassent pas 90 000 €.

Exemple chiffré

Un studio meublé acheté 150 000 € en mars 2016 et revendu 190 000 € en avril 2026, soit dix ans de détention révolus. Pendant la location, 30 000 € d'amortissement du bâti ont été déduits. Pour isoler l'effet de la réforme, l'exemple n'applique pas les majorations forfaitaires pour frais d'acquisition et pour travaux. Elles restent ouvertes au loueur en meublé (7,5 % du prix pour les frais d'acquisition, 15 % pour les travaux après cinq ans de détention) et réduisent la plus-value réelle.

La réintégration coûte ici 8 724,30 € de plus. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute. L'impôt reste nul après 22 ans de détention, et les prélèvements sociaux après 30 ans : la durée de détention neutralise toujours la réintégration, mais beaucoup plus tard.

Ce que la réforme change pour vos choix

• Micro-BIC ou réel : le réel reste souvent plus avantageux pendant la location, puisque l'amortissement peut effacer l'impôt et les prélèvements sociaux sur les loyers. Mais l'économie faite chaque année se paie en partie à la revente, d'autant plus que la vente est proche. Comparez sur toute la durée de détention prévue ; notre simulateur LMNP compare les deux régimes année par année.
• Gardez vos liasses : le montant des amortissements déduits figure dans vos déclarations 2031 et 2033. Demandez-en le cumul à votre expert-comptable avant de signer une promesse de vente.
• Résidences de services : les logements en résidence étudiante ou pour seniors, et en établissement pour personnes âgées, échappent à la réintégration.

Et en 2026, qu'est-ce qui change pour le meublé ?

• Micro-BIC : le seuil passe à 83 600 € (abattement de 50 %) pour les revenus de 2026, par revalorisation triennale ; il reste de 15 000 € (abattement de 30 %) pour les meublés de tourisme non classés.
• Prélèvements sociaux : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte à 18,6 % ceux qui frappent les revenus LMNP, à partir des revenus de 2025. La plus-value à la revente reste à 17,2 %.
• Loi de finances pour 2026 : elle crée, sous conditions (logement collectif neuf ou réhabilité, loyer et ressources du locataire plafonnés, engagement de location de neuf ans), un amortissement pour certains logements loués nus achetés jusqu'à fin 2028, qui sera lui aussi réintégré dans la plus-value ; le meublé n'est pas concerné. Et à partir des revenus de 2026, pour les non-résidents, le critère de loueur professionnel se compare à leurs revenus d'activité mondiaux.

Questions fréquentes

Depuis quand les amortissements LMNP sont-ils réintégrés dans la plus-value ?

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025 (article 84), quelle que soit la date d'achat du logement.

L'amortissement reporté est-il réintégré ?

Non : seuls les amortissements admis en déduction diminuent le prix d'acquisition. Un amortissement reporté faute de bénéfice suffisant n'a pas été déduit.

Quels logements échappent à la réintégration ?

Ceux situés dans des résidences pour étudiants, des résidences pour personnes âgées de plus de 65 ans ou des établissements pour personnes âgées ou handicapées.