Impayé de loyer : procédure pas à pas et recours 2026

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Face à un loyer impayé, la procédure est longue mais balisée, et elle a été modifiée par la loi du 27 juillet 2023 : délai du commandement de payer ramené à six semaines, clause résolutoire obligatoire dans tout bail, sanctions pénales alourdies pour qui pousse un locataire dehors par ses propres moyens. Voici les étapes dans l'ordre, du premier retard à l'expulsion, avec ce que dit chaque texte.

1. Les premiers jours : relance et mise en demeure

Un retard n'est pas toujours un refus de payer : oubli, changement de banque, aide au logement suspendue. Contactez le locataire rapidement, par écrit, et proposez si besoin un échéancier. Faute de réponse, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : elle fixe la dette, la période et un délai pour payer. → Modèle de mise en demeure

Si le locataire perçoit une aide au logement versée directement au bailleur, signalez l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les délais prévus, sans quoi vous risquez de perdre l'aide pour la période en cause.

2. Faire jouer les garanties

• Caution : prévenez-la dès les premiers impayés. Le commandement de payer devra lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire ; à défaut, elle ne pourra être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. → Caution solidaire ou Visale
• Garantie des loyers impayés : déclarez le sinistre dans le délai prévu par votre contrat, faute de quoi l'assureur peut refuser sa garantie. → Le fonctionnement de la GLI

3. Le commandement de payer

Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice. Il vise la clause résolutoire du bail et doit contenir, à peine de nullité :

• la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
• le montant mensuel du loyer et des charges, et le décompte de la dette ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l'expulsion ;
• la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et celle de demander un délai de grâce au juge.

Quand l'impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette atteint deux mois de loyer hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Si le locataire paie toute la dette dans les six semaines, la clause résolutoire ne joue pas. → La clause résolutoire en détail

4. L'assignation devant le juge

Passé le délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion. Deux formalités encadrent cette étape :

• un bailleur personne morale, autre qu'une SCI familiale, ne peut assigner que deux mois après avoir saisi la CCAPEX ;
• l'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, pour qu'un diagnostic social et financier du locataire soit réalisé.

5. Le jugement

Le juge vérifie la dette et la régularité de la procédure. Il peut accorder au locataire des délais de paiement jusqu'à trois ans, s'il est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ; si le locataire les respecte, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Sinon, la résiliation et l'expulsion reprennent leurs effets.

6. De la décision à l'expulsion

• le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux ; l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois après ce commandement ;
• le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux, d'un mois à un an, selon la bonne ou mauvaise foi de l'occupant et la situation de chacun ;
• pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions prévues par la loi ;
• si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Un refus ou un silence engage la responsabilité de l'État, qui peut devoir indemniser le bailleur.

Les autres voies

• Plan d'apurement amiable : un échéancier écrit, signé des deux parties, en plus du loyer courant. Il évite souvent la procédure.
• Injonction de payer : une procédure sans audience pour obtenir un titre exécutoire sur la dette. Elle ne résilie pas le bail et ne permet pas l'expulsion.
• Commission départementale de conciliation : gratuite, elle peut aider à trouver un accord.

Questions fréquentes

Combien de temps a le locataire pour payer après le commandement ?

Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant. Le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité.

Peut-on expulser un locataire en hiver ?

Non : du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale interdit d'exécuter une expulsion, sauf exceptions prévues par la loi. La procédure judiciaire, elle, peut se poursuivre.

Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?

Oui, jusqu'à trois ans pour payer sa dette, s'il en a les moyens et a repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et d'un mois à un an pour quitter les lieux.

Que risque un bailleur qui coupe l'électricité ou change les serrures ?

Trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal), sans compter les dommages et intérêts dus au locataire.