Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (texte n° 3210). Pour les bailleurs, sa mesure principale vise la location meublée non professionnelle : l'amortissement déductible serait plafonné. Voici ce que contient le texte déposé, et ce qu'il ne contient pas, à la date du 4 octobre 2026.
⚠️ Ce n'est qu'un projet. Rien de ce qui suit n'est en vigueur. Le texte sera amendé par le Parlement et peut changer jusqu'à son adoption. Ne prenez aucune décision sur cette seule base ; nous mettrons cet article à jour une fois la loi publiée.
En bref
- LMNP au réel : amortissement des locaux plafonné à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme) ; la part non déduite ne serait plus reportable.
- Chambre louée chez soi : le texte déposé ne prolonge pas l'exonération, qui s'arrête au 31 décembre 2026.
- Aides au logement : pas de revalorisation des paramètres « logement » en 2027 ; aides des étudiants conditionnées aux revenus des parents à partir de septembre 2027.
- Location nue : le texte déposé ne modifie ni le micro-foncier, ni le déficit foncier.
LMNP : l'amortissement plafonné
L'article 7 du projet modifie l'article 39 C du code général des impôts pour les loueurs en meublé non professionnels imposés au régime réel. Il prévoit trois changements.
| Type de location | Taux maximal | Plafond par an et par foyer fiscal |
|---|---|---|
| Meublé de longue durée | 2,5 % | 7 000 € |
| Meublé de tourisme | 1,5 % | 5 000 € |
- Un plafond. L'amortissement des locaux ne serait admis en déduction que dans la limite du taux et du montant ci-dessus. Le plafond en euros s'apprécie par foyer fiscal, et non par logement. Le texte vise l'amortissement « de ces locaux » ; il ne mentionne pas le mobilier. Il ne fixe pas non plus de date propre pour ce plafond : selon la règle générale de l'article 33 du projet, il pourrait s'appliquer dès l'imposition des revenus de 2026 (exercice clos le 31 décembre 2026). Ce point devra être confirmé par les débats et par l'administration.
- La fin du report. Aujourd'hui, l'amortissement qui ne peut pas être déduit, parce qu'il créerait un déficit, se reporte sans limite de durée. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l'amortissement non déduit ne serait plus déductible des exercices suivants.
- Un sort particulier pour le stock. Les amortissements déjà en report, issus des exercices clos avant le 1er janvier 2027, resteraient déductibles des exercices clos jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice, calculé après déduction de l'amortissement de l'année. Ce qui resterait du stock après 2036 serait perdu.
Le plafond ne s'appliquerait pas aux biens situés dans une résidence réservée aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou en stage, aux apprentis ou aux plus de 65 ans, dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées (un Ehpad, notamment), dans une résidence avec services agréée pour ces publics, ou dans un établissement de soins de longue durée, dans les conditions fixées par le texte. Le loueur en meublé professionnel n'est pas visé.
Le Gouvernement présente la mesure comme un rapprochement entre la location meublée et la location nue. Le même article 7 élargit par ailleurs le prêt à taux zéro aux ménages qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans. → La fiscalité LMNP aujourd'hui · → LMNP ou LMP
Exemple chiffré
Un appartement meublé loué à l'année, dont la valeur amortissable des murs est de 180 000 €, amorti aujourd'hui sur 30 ans.
| Règle actuelle | Projet | |
|---|---|---|
| Amortissement annuel des murs | 6 000 € | 4 500 € au plus (2,5 % de 180 000 €) |
| Part non déduite | Reportée sans limite de durée | Perdue |
Avec deux logements de ce type dans le même foyer, l'amortissement des murs passerait de 12 000 € à 7 000 €, le plafond s'appliquant au foyer. Cet exemple est une lecture du texte déposé, qui ne définit pas la base à laquelle s'applique le taux, ni son articulation avec l'amortissement par composants : les modalités de calcul devront être précisées par la loi votée puis par l'administration.
La chambre louée chez soi
Les loyers d'une chambre meublée de votre résidence principale sont exonérés d'impôt sur le revenu sous conditions (article 35 bis du code général des impôts), pour les locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026. Le texte déposé ne mentionne pas cet article : en l'état, l'exonération n'est pas prolongée. Elle avait été prorogée par la loi de finances pour 2024 ; un amendement peut encore la prolonger pendant les débats. → Louer une chambre chez soi
Les aides au logement
- Pas de revalorisation en 2027. Les paramètres « logement » des aides personnelles au logement sont revalorisés chaque 1er octobre selon l'IRL. L'article 74 du projet prévoit que cette révision ne serait pas appliquée en 2027, sauf décret contraire. Si vous révisez le loyer, l'aide de votre locataire ne suivrait pas.
- Étudiants. L'article 78 prévoit qu'à compter du 1er septembre 2027, un étudiant ne pourrait plus percevoir d'aide au logement s'il est rattaché à un foyer fiscal, en pratique celui de ses parents, ou s'il en reçoit une pension alimentaire déduite, lorsque le revenu fiscal de référence de ce foyer, par part, dépasse la limite supérieure de la deuxième tranche du barème. Pour 2027, les revenus pris en compte seraient ceux de 2026. La famille devrait alors choisir entre l'aide et l'avantage fiscal. Si vous louez à des étudiants, une partie d'entre eux perdrait cette ressource. → Louer à un étudiant · → L'aide au logement versée au bailleur
Barème de l'impôt et donations
- Barème de l'impôt sur le revenu. L'article 2 relève les limites des tranches d'environ 2,1 % : la première passerait de 11 600 € à 11 844 €, la deuxième de 29 579 € à 30 200 €, la troisième de 84 577 € à 86 353 €, la quatrième de 181 917 € à 185 737 €. Vos revenus fonciers et vos bénéfices de location meublée sont imposés à ce barème.
- Dons d'argent. L'article 4 prévoit deux mesures temporaires pour les dons de sommes d'argent consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027. D'une part, la limite du don familial exonéré (article 790 G du code général des impôts, aujourd'hui 31 865 € tous les quinze ans) serait portée à 50 000 €, aux conditions habituelles de ce régime. D'autre part, les dons à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant (à défaut, un neveu ou une nièce), majeur ou émancipé et âgé de moins de 50 ans, seraient taxés au taux unique de 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par donataire. Le texte déposé ne précise pas comment les deux mesures se combinent. Elles portent sur des sommes d'argent, et non sur la donation d'un logement. → Transmettre son patrimoine immobilier
Ce que le projet ne contient pas
Dans sa version déposée, le texte ne modifie pas :
- le régime micro-foncier ni le déficit foncier ;
- les seuils et abattements du micro-BIC ;
- l'imposition des plus-values immobilières des particuliers.
Des amendements peuvent ajouter des mesures sur chacun de ces points. Les prélèvements sociaux relèvent, eux, pour l'essentiel du projet de loi de financement de la sécurité sociale, un texte distinct.
Questions fréquentes
Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il déjà applicable ?
Non. C'est une mesure du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026. Elle ne s'appliquera que si elle est votée, et dans la version que le Parlement adoptera. Si elle l'était en l'état, le plafond pourrait toutefois concerner dès les revenus de 2026, le texte ne fixant pas de date propre.
Que deviendraient mes amortissements déjà reportés ?
Selon le texte déposé, ceux des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient déductibles jusqu'aux exercices clos le 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice, calculé après déduction de l'amortissement de l'année.
Le micro-BIC est-il concerné ?
Non. Le plafonnement vise l'amortissement, qui n'existe qu'au régime réel. Le texte déposé ne modifie pas les seuils ni les abattements du micro-BIC.
L'exonération de la chambre louée chez soi continue-t-elle en 2027 ?
Pas en l'état : elle est prévue jusqu'au 31 décembre 2026 et le texte déposé ne la prolonge pas. Un amendement peut encore le faire.
Quand la loi de finances sera-t-elle définitive ?
Le Parlement l'examine à l'automne ; elle est en principe promulguée avant le 31 décembre. Ce calendrier n'est pas garanti : la loi de finances pour 2026 n'a été promulguée que le 19 février 2026.
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- Assemblée nationale, projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026 : articles 2, 4, 7, 33, 74 et 78, consultés le 4 octobre 2026
- Assemblée nationale, dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027
- Code général des impôts, articles 35 bis, 39 C et 790 G dans leur rédaction en vigueur au 4 octobre 2026
Article à jour au 4 octobre 2026, sur la base du texte déposé. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit ou du chiffre.