On ne choisit pas d'être loueur meublé professionnel (LMP) : on le devient automatiquement quand les loyers meublés dépassent deux seuils. Le passage change beaucoup de choses : déficits, cotisations sociales, plus-value à la revente. Voici les critères, leurs pièges, et la comparaison des deux statuts, à jour au 3 octobre 2026.
En bref
- LMP si les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent ses autres revenus d'activité (salaires, pensions, bénéfices).
- Sinon, vous êtes LMNP.
- LMP : déficit imputable sur le revenu global, cotisations sociales des indépendants, plus-values professionnelles.
- LMNP : déficit reportable sur les seuls revenus meublés, prélèvements sociaux, plus-value des particuliers.
Les deux critères du LMP
Vous êtes loueur en meublé professionnel lorsque deux conditions sont réunies (article 155 IV du code général des impôts) :
- les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
- ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu : traitements et salaires, y compris pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, agricoles ou non commerciaux, rémunérations de gérant.
Si l'une des deux conditions manque, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut n'est pas une option : il s'apprécie chaque année, au niveau du foyer. L'inscription au registre du commerce n'est plus exigée depuis 2020.
Les pièges du calcul
- Recettes, pas bénéfice : on compte les loyers encaissés, charges comprises, et les indemnités d'assurance loyers impayés, avant toute déduction.
- Les pensions comptent parmi les autres revenus d'activité : un retraité avec une pension élevée devient plus difficilement LMP.
- Les revenus fonciers ne comptent pas : vos loyers de location nue n'entrent pas dans la comparaison, pas plus que les revenus de capitaux ou les plus-values.
- Début ou fin d'activité : les recettes sont ramenées à l'année entière, immeuble par immeuble.
Ce qui change entre LMNP et LMP
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Déficit | Imputable uniquement sur les revenus de location meublée des dix années suivantes | Imputable sur le revenu global, sans limite de montant |
| Amortissement | Dans les deux cas, il ne peut pas créer ni augmenter un déficit (article 39 C) : l'excédent est reporté | |
| Charges sociales | Prélèvements sociaux de 18,6 % depuis les revenus de 2025 | Cotisations sociales des indépendants (Urssaf) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention ; pour les ventes depuis le 15 février 2025, prix d'achat diminué des amortissements déduits (hors résidences étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées) | Plus-value professionnelle ; exonération possible après cinq ans d'activité si les recettes, en moyenne sur les deux années précédentes, ne dépassent pas 90 000 € (partielle jusqu'à 126 000 €) |
| IFI | Biens taxables | Exonération possible si l'activité est exercée à titre principal et dégage plus de la moitié des revenus professionnels du foyer |
Le LMP n'est donc pas toujours plus avantageux : les cotisations sociales des indépendants peuvent coûter plus cher que les prélèvements sociaux, surtout quand le bénéfice est élevé. Les déficits accumulés en LMNP ne s'imputent pas pendant les années en LMP, mais redeviennent utilisables si vous repassez LMNP avant la fin des dix ans qui suivent leur constatation. → La fiscalité LMNP au régime réel
À noter : un LMNP qui loue en meublé de tourisme à la nuitée ou à la semaine est lui aussi soumis à des cotisations sociales, au lieu des prélèvements sociaux, au-delà de 23 000 € de recettes. → Les meublés de tourisme
💡 Projet de loi de finances pour 2027. Le texte déposé le 1er octobre 2026 prévoit de plafonner l'amortissement déductible en LMNP et de supprimer son report. Ce n'est qu'un projet, qui peut encore changer. → Ce qui est prévu pour les bailleurs
Micro-BIC ou régime réel
Le statut LMNP ou LMP est indépendant du régime d'imposition. Le micro-BIC s'applique si les recettes ne dépassent pas, pour les revenus de 2026, 83 600 € pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (abattement de 50 %), et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (abattement de 30 %). Au-delà, ou sur option, c'est le régime réel, avec la liasse 2031. → Bail nu ou bail meublé
Les formalités
- Déclarer le début d'activité en ligne, sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans les quinze jours qui suivent la première location : vous obtenez un numéro SIRET, sans immatriculation au registre du commerce.
- La cotisation foncière des entreprises est due en principe, sauf exonérations (recettes de 5 000 € ou moins notamment).
- Au réel, déposer la liasse 2031 et reporter le résultat sur la déclaration 2042-C-PRO, dans les cases LMNP ou dans celles des BIC professionnels selon votre statut.
Questions fréquentes
Quand devient-on loueur meublé professionnel ?
Quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent les autres revenus d'activité du foyer, pensions comprises. Les deux conditions sont cumulatives.
Les revenus fonciers comptent-ils dans le calcul ?
Non. Seuls les revenus d'activité (salaires, pensions, bénéfices professionnels) sont comparés aux recettes meublées.
Peut-on choisir d'être LMNP ou LMP ?
Non. Le statut découle automatiquement des deux critères, appréciés chaque année.
Quel est l'avantage principal du statut LMP ?
Le déficit s'impute sur le revenu global sans limite, et la plus-value peut être exonérée après cinq ans si les recettes restent sous 90 000 €. En contrepartie, des cotisations sociales d'indépendant remplacent les prélèvements sociaux.
Quels prélèvements sociaux pour un LMNP ?
18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle, depuis l'imposition des revenus de 2025, contre 17,2 % pour la location nue.
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- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 (critères du LMP) ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 (déficits, plus-values) ; barème des seuils du micro-BIC
- Service-public, location meublée : LMNP ou LMP ; impots.gouv, plus-value d'un bien loué en meublé ; impots.gouv, nouveautés de la déclaration 2026
- Conseil constitutionnel, décision n° 2017-689 QPC (inscription au RCS) ; code de la sécurité sociale, article L. 611-1
- impots.gouv, déclaration de début d'activité ; impots.gouv, CFE et location meublée
Article à jour au 3 octobre 2026. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un expert-comptable ou d'un conseiller fiscal.