Un étudiant cherche un logement pour l'année universitaire. En meublé, vous avez le choix entre trois contrats : le bail meublé classique d'un an, le bail étudiant de neuf mois et le bail mobilité. Ils diffèrent par la durée, le dépôt de garantie, la révision du loyer et la colocation. Voici comment choisir, et les garanties à demander, à jour au 4 octobre 2026.
En bref
- Bail de 9 mois : réservé à un étudiant, en meublé ; il prend fin à son terme, sans congé ni reconduction.
- Bail mobilité : de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, sans révision du loyer ni clause de solidarité.
- Garanties : caution possible même si vous avez une assurance loyers impayés, par exception pour les étudiants ; Visale ouvert aux étudiants de moins de 30 ans.
- Préavis du locataire : un mois, quel que soit le contrat.
Le bail meublé étudiant de 9 mois
Un bail meublé dure en principe au moins un an et se reconduit tacitement. Mais « lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois », et la reconduction tacite est alors inapplicable (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Il faut que le logement soit meublé et qu'il constitue la résidence principale de l'étudiant.
- Statut d'étudiant : vous pouvez demander une carte d'étudiant ou un certificat de scolarité de l'année en cours. Indiquez ce statut dans le bail et gardez le justificatif.
- Fin du bail : il prend fin automatiquement au terme, sans congé à donner. Pour poursuivre, il faut signer un nouveau bail, de neuf mois si le locataire est toujours étudiant, ou d'un an.
- Pendant le bail : le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois (article 25-8) ; vous ne pouvez pas mettre fin au bail avant son terme.
Si l'étudiant reste après le terme, aucun texte ne règle expressément la situation. S'il se maintient contre votre gré, seule une décision de justice permet de l'expulser. Si vous le laissez rester et continuez d'encaisser les loyers, un nouveau bail risque d'être reconnu : régularisez par écrit. → Le bail meublé
Bail de 9 mois ou bail mobilité ?
Le bail mobilité est ouvert notamment aux personnes en études supérieures, en formation professionnelle, en apprentissage ou en stage (article 25-12). Il dure de 1 à 10 mois (hors résidences à vocation d'emploi), sans renouvellement ni reconduction.
| Bail étudiant de 9 mois | Bail mobilité | |
|---|---|---|
| Durée | 9 mois | 1 à 10 mois, un seul avenant |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer maximum | interdit |
| Révision du loyer | possible si le bail le prévoit | aucune |
| Charges | provision ou forfait | forfait obligatoire |
| Solidarité en colocation | possible | interdite |
Le bail mobilité doit mentionner sa durée, le motif de mobilité et indiquer qu'il s'agit d'un bail mobilité ; sans ces mentions, il est requalifié en bail meublé classique. Pour une année universitaire complète, le bail de neuf mois reste le plus protecteur pour le bailleur. → Le bail mobilité
Caution, Visale et dépôt de garantie
- Dépôt de garantie : deux mois de loyer hors charges au maximum en meublé (article 25-6), aucun en bail mobilité.
- Caution : en principe, un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger de caution. Ce cumul est permis lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1). L'acte de cautionnement doit respecter un formalisme précis, à peine de nullité.
- Visale : la garantie gratuite d'Action Logement est ouverte aux étudiants et alternants âgés de 17 ans et 10 mois à moins de 30 ans, sans justificatif de ressources lorsque le loyer charges comprises ne dépasse pas 1 000 € en Île-de-France, 840 € dans les communes de plus de 100 000 habitants (ainsi qu'en Corse et outre-mer) et 680 € ailleurs. Elle couvre aussi le bail mobilité comportant une clause résolutoire.
Loyer, encadrement et révision
Le loyer d'un meublé étudiant obéit aux mêmes règles que tout meublé de résidence principale : encadrement de l'évolution du loyer à la relocation en zone tendue, plafonnement du niveau des loyers dans les villes concernées, avec un loyer de référence majoré pour le mobilier, et pas de hausse pour un logement classé F ou G. Le plafonnement du niveau des loyers s'applique aussi au bail mobilité. La révision annuelle selon l'IRL est possible si le bail la prévoit, sauf en bail mobilité. → L'encadrement des loyers · → La révision IRL
Le logement : décence et mobilier
Le logement doit être décent : une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³, et une performance énergétique suffisante (logements classés G exclus pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 1er janvier 2025). En meublé, onze éléments de mobilier sont obligatoires, de la literie au matériel d'entretien, et un inventaire est annexé au bail. → Le mobilier obligatoire · → Le logement décent
Colocation étudiante
Vous pouvez signer un bail unique avec tous les colocataires ou des baux individuels par chambre (article 8-1). Avec des baux individuels, chaque partie privative doit faire au moins 9 m² et 20 m³, et la somme des loyers ne peut dépasser le loyer applicable au logement entier. Avec un bail unique, la solidarité d'un colocataire sortant et de sa caution prend fin dès qu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé. Le bail mobilité interdit toute clause de solidarité. → La colocation
Aides au logement et fiscalité
L'étudiant peut percevoir une aide au logement, sauf si le logement appartient à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin, y compris par l'intermédiaire d'une société (article L. 822-3 du code de la construction et de l'habitation) ; elle peut vous être versée directement. Côté impôts, la location meublée relève des BIC : en micro-BIC, abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes à partir des revenus de 2026, pour une location meublée de longue durée. Si vous louez une chambre de votre propre résidence principale à un loyer raisonnable, les revenus peuvent être exonérés jusqu'au 31 décembre 2026, sauf prorogation (article 35 bis du CGI, plafond 2026 de 215 € par m² et par an en Île-de-France, 159 € ailleurs). → L'aide au logement versée au bailleur · → La fiscalité LMNP
Questions fréquentes
Peut-on faire un bail de 9 mois à un étudiant en location vide ?
Non. Le bail de neuf mois n'existe qu'en meublé. En location vide, le bail dure au moins trois ans pour un bailleur particulier.
Faut-il donner congé à la fin d'un bail étudiant de 9 mois ?
Non. Le bail prend fin automatiquement à son terme, sans reconduction tacite.
Peut-on demander une caution à un étudiant si l'on a une assurance loyers impayés ?
Oui. L'interdiction de cumuler caution et assurance loyers impayés ne s'applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Quel dépôt de garantie pour un étudiant ?
Deux mois de loyer hors charges au maximum pour un bail meublé, aucun pour un bail mobilité.
L'étudiant peut-il partir avant la fin du bail ?
Oui, à tout moment, avec un préavis d'un mois.
Le bail étudiant de 9 mois, prêt à signer
GestiPilot génère un bail meublé étudiant de neuf mois, sans reconduction tacite, ainsi que le bail meublé classique et le bail mobilité, puis suit les loyers et les quittances.
Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : articles 25-3 à 25-11 (meublé), articles 25-12 à 25-18 (bail mobilité), article 22-1, article 8-1
- Décret n° 2015-981 (mobilier) ; décret n° 2015-1437 (pièces justificatives)
- Service-public : durée du bail meublé, garantie Visale, plafonds Visale 2026 ; BOFiP, seuils micro-BIC et article 35 bis
Article à jour au 4 octobre 2026. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit.