Un bailleur doit remettre à son locataire un logement décent. Ce n'est pas une notion vague : la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixent des critères précis de sécurité, d'équipement, de surface et, depuis 2023, de performance énergétique, exprimée en classes du DPE depuis 2025. Voici la liste à jour au 2 octobre 2026, et ce qui se passe quand un logement n'y répond pas.
En bref
- Surface : au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³.
- Sécurité et santé : clos et couvert, garde-corps, électricité et gaz sûrs, aération, lumière naturelle, aucun nuisible.
- Équipements : chauffage, eau potable, cuisine ou coin cuisine, WC et salle d'eau, électricité.
- Énergie : classe F au moins depuis 2025, E en 2028, D en 2034.
- Non décent : le juge peut imposer des travaux et réduire ou suspendre le loyer ; la CAF peut conserver l'allocation de logement.
L'obligation du bailleur
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal […] et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le Code civil pose la même obligation pour l'habitation principale (article 1719). Le détail des critères figure dans le décret n° 2002-120.
Les critères, point par point
| Domaine | Ce qu'exige le décret |
|---|---|
| Surface (art. 4) | Au moins une pièce principale de 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond, ou d'un volume habitable de 20 m³ |
| Clos et couvert (art. 2) | Gros œuvre en bon état, protégeant des eaux de ruissellement et des remontées d'eau ; étanchéité à l'air suffisante |
| Sécurité (art. 2) | Garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons en état ; matériaux et canalisations sans risque manifeste ; électricité, gaz, chauffage et eau chaude conformes et en bon état |
| Santé (art. 2) | Aération permettant le renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité ; éclairement naturel suffisant des pièces principales |
| Équipements (art. 3) | Chauffage adapté ; eau potable avec pression et débit suffisants ; évacuation des eaux usées ; cuisine ou coin cuisine avec évier en eau chaude et froide ; WC séparé de la cuisine et de la pièce des repas ; baignoire ou douche ; électricité pour l'éclairage et les appareils courants |
| Nuisibles (loi, art. 6) | Logement exempt d'espèces nuisibles et parasites |
Un logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'est jamais considéré comme décent (article 5 du décret). Avant de louer, vérifiez aussi le dossier de diagnostic technique : électricité, gaz et plomb y renseignent une partie de ces critères. → Les diagnostics obligatoires pour louer
La performance énergétique
Le logement doit atteindre une classe minimale du diagnostic de performance énergétique (DPE) : en métropole, la classe F depuis le 1er janvier 2025, puis E au 1er janvier 2028 et D au 1er janvier 2034. Un logement classé G n'est donc plus décent. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classe F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2031. Le seuil de 450 kWh par mètre carré, appliqué en 2023 et 2024, a été remplacé par ces classes.
Selon l'ANIL, ces exigences s'appliquent aux baux signés après leur entrée en vigueur, puis aux baux en cours au fil de leur renouvellement ou de leur reconduction. → DPE et passoires thermiques : le calendrier
Meublé et colocation
Les mêmes critères valent pour la location meublée de résidence principale, à laquelle les articles 6 et 20-1 de la loi de 1989 s'appliquent (article 25-3). En colocation avec des baux individuels, chaque local privatif doit en outre mesurer au moins 9 m² et 20 m³, les deux à la fois (article 8-1). Avec un bail unique pour tous les colocataires, c'est le critère général du logement qui s'applique. → La colocation : bail, solidarité et gestion
Les recours du locataire
Le locataire peut demander au bailleur de mettre le logement en conformité, sans remettre en cause le bail en cours. Sans accord ni réponse dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, mais ce n'est pas un préalable obligatoire : il peut aller directement devant le juge. Le juge détermine les travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à leur réalisation (article 20-1).
Le locataire ne doit pas cesser de payer son loyer de lui-même : seul le juge peut en décider. Pour la performance énergétique, le juge ne peut pas ordonner de travaux lorsque le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences pour faire voter les travaux sur les parties communes et les travaux réalisés dans son lot, il n'a pu atteindre le niveau requis, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales l'en empêchent. Il peut en revanche toujours réduire ou suspendre le loyer.
L'allocation de logement conservée
Lorsque la CAF ou la MSA constate qu'un logement n'est pas décent, elle conserve l'allocation de logement au lieu de la verser au bailleur, pendant 18 mois au plus ; le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués de l'allocation, sans risquer la résiliation de son bail pour cette raison (articles L. 843-1 et R. 843-2 du code de la construction et de l'habitation). À titre exceptionnel (achèvement de travaux engagés, action en justice du locataire, risque d'impayés ou de relogement), l'allocation peut être conservée six mois de plus, renouvelables une fois (articles L. 843-3 et R. 843-2). Si les travaux sont faits, les sommes conservées sont versées au bailleur, qui reverse au locataire la part éventuellement supérieure au loyer et aux charges ; s'ils ne le sont pas à l'échéance, le bailleur les perd et ne peut pas les réclamer au locataire.
Non décent, insalubre, dangereux : la différence
La non-décence se règle entre le bailleur et le locataire, devant le juge ou par l'intermédiaire de la CAF. L'insalubrité et le danger pour la sécurité relèvent, eux, d'une police administrative : le préfet ou le maire peut prendre un arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité. Dans ce cas, le loyer cesse en principe d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté, jusqu'au premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté de mainlevée ; le bail continue de produire ses effets (article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation). Le refus délibéré, sans motif légitime, d'exécuter les travaux prescrits par un tel arrêté est un délit puni d'un an d'emprisonnement et de 50 000 € d'amende (article L. 511-22).
Questions fréquentes
Quelle surface minimale pour un logement décent ?
Au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou d'un volume habitable de 20 m³. En colocation avec des baux individuels, chaque chambre doit faire au moins 9 m² et 20 m³.
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Il n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Selon l'ANIL, la règle vaut pour les nouveaux baux, puis pour les baux en cours lors de leur renouvellement ou de leur reconduction. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028.
Le locataire peut-il arrêter de payer si le logement n'est pas décent ?
Non, pas de lui-même. Il doit demander la mise en conformité au bailleur, puis saisir le juge, qui peut réduire ou suspendre le loyer. Le loyer ne cesse d'être dû de plein droit qu'en cas d'arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité.
Que fait la CAF si le logement n'est pas décent ?
Elle conserve l'allocation de logement pendant 18 mois au plus, le temps que le bailleur fasse les travaux. Le locataire ne paie que la part du loyer et des charges non couverte par l'allocation. Si les travaux ne sont pas faits, le bailleur perd les sommes conservées.
Les punaises de lit rendent-elles le logement non décent ?
La loi impose un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Une infestation présente à l'entrée dans les lieux relève donc de l'obligation du bailleur ; si elle apparaît en cours de bail, le bailleur reste en principe tenu, sauf s'il prouve un défaut d'entretien du locataire.
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- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 6, article 20-1, article 8-1 (colocation), article 25-3 (meublé) ; Code civil, article 1719
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : article 2, article 3, article 3 bis (performance énergétique), articles 4 (surface) et 5 (arrêtés)
- Code de la construction et de l'habitation : article L. 843-1 et R. 843-2 (allocation conservée), article L. 521-2 (loyer suspendu par un arrêté), article L. 511-22 (sanctions)
- Service-public, logement décent ; ANIL, décence et performance énergétique
Article à jour au 2 octobre 2026. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit.