Depuis 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu opposable et central dans la politique locative française. Un calendrier progressif d'interdictions de location des logements les plus énergivores s'applique jusqu'en 2034. En 2026, les premières vagues ont déjà produit leurs effets. Voici ce que tout bailleur doit savoir.
Les classes DPE en résumé
Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore) selon leur consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an) et leurs émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an). Les logements F et G sont qualifiés de « passoires thermiques ».
| Classe | Conso. énergie primaire | Émissions GES |
|---|---|---|
| A | < 70 kWh/m²/an | < 6 kg CO₂/m²/an |
| B | 70-110 | 6-11 |
| C | 110-180 | 11-30 |
| D | 180-250 | 30-50 |
| E | 250-330 | 50-70 |
| F | 330-420 | 70-100 |
| G | > 420 | > 100 |
Le calendrier des interdictions de location
| Date | Interdiction | Périmètre |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer les logements G+ (conso > 450 kWh/m²/an) | Nouveaux contrats et renouvellements |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer tous les logements G | Nouveaux contrats et renouvellements |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer les logements F | Nouveaux contrats et renouvellements |
⚠️ Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux contrats et aux renouvellements. Les baux en cours ne sont pas directement résiliés, mais ne peuvent pas être reconduits tacitement si le bien est classé dans une catégorie interdite.
Ce qui est déjà en vigueur en 2026
- Les logements G+ (plus de 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être mis en location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.
- Le loyer des logements F et G ne peut plus être révisé à la hausse lors du renouvellement ou lors d'une relocation (gel des loyers des passoires thermiques depuis août 2022).
- Le DPE doit figurer dans toute annonce de location et dans le bail.
- L'audit énergétique est obligatoire lors de la vente de logements classés F ou G en monopropriété (depuis avril 2023).
Obligations de travaux ?
En 2026, il n'existe pas encore d'obligation légale de réaliser des travaux avant une date fixée sous peine de sanction directe (hors interdiction de location). Cependant :
- Ne pas améliorer un logement F ou G le rend ilouable en 2028 (G) ou 2034 (F).
- Les travaux de rénovation énergétique permettent de bénéficier de MaPrimeRénov' et du doublement du plafond déficit foncier à 21 400 €/an.
- Les copropriétés de plus de 200 lots devaient avoir un plan pluriannuel de travaux depuis 2023.
Aides disponibles pour les bailleurs
- MaPrimeRénov' : aide de l'État pour les travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage…), accessible aux bailleurs sous conditions de loyer plafonné.
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique (jusqu'à 50 000 €).
- TVA à 5,5 % : applicable aux travaux de rénovation énergétique dans les logements de plus de 2 ans.
- Déficit foncier doublé : jusqu'à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €) pour les travaux de rénovation énergétique labellisés, jusqu'en 2025 (prolongation possible).
💡 La priorité en 2026 : si vous possédez un G+, vous devez soit rénover, soit vendre ou sortir le bien de la location. Pour les G ordinaires, vous avez jusqu'à 2028 — mais plus vous attendez, plus les artisans sont sollicités et les délais longs.
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