DPE 2026 : passoires thermiques, interdictions de louer et obligations du bailleur

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La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fait de la classe du diagnostic de performance énergétique (DPE) un critère de décence du logement loué. Un logement classé G n'est plus décent depuis le 1^er janvier 2025 ; ce sera le tour des logements F en 2028 et E en 2034. Voici le calendrier exact, ce qu'il change pour un bail en cours, le gel des loyers, les nouveaux calculs du DPE et les aides pour financer les travaux, textes à l'appui.

Les classes du DPE

Le DPE classe le logement de A à G selon deux indicateurs : sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. La classe retenue est la moins bonne des deux. Seuils en vigueur pour un logement de 40 m² ou plus, situé à moins de 800 m d'altitude :

Pour les logements de moins de 40 m², les seuils ont été relevés le 1^er juillet 2024 : environ 140 000 petits logements sont ainsi sortis des classes F et G. Les logements situés au-dessus de 800 m d'altitude ont aussi leurs propres seuils. Les logements F et G sont appelés « passoires thermiques » ; une annonce doit les signaler par la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Le calendrier des interdictions de louer

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose un niveau de performance minimal, qui se resserre par étapes. En France métropolitaine :

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classes A à F exigées à partir du 1^er janvier 2028, puis A à E à partir du 1^er janvier 2031.

Ces règles valent aussi pour un logement meublé loué comme résidence principale (article 25-3 de la loi de 1989). Les meublés de tourisme ont leur propre calendrier depuis la loi du 19 novembre 2024 : ceux qui doivent obtenir une autorisation de changement d'usage sont déjà soumis à une classe comprise entre A et E, et à partir du 1^er janvier 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront être classés de A à D.

Et pour un bail en cours ?

Selon l'administration, l'interdiction s'applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement après chaque échéance. Un bail signé en 2024 pour un logement G n'a donc pas à être interrompu ; c'est à son renouvellement ou à sa reconduction que le logement doit atteindre la classe F. L'article 6 ne le dit pas expressément : il s'agit de la lecture du ministère et de Service-public, que le projet de loi en discussion propose d'inscrire dans la loi (voir plus bas).

Le locataire n'est pas pour autant sans recours. Dès que le logement est soumis au niveau requis, l'article 20-1 de la loi de 1989 lui permet de demander sa mise en conformité sans remettre en cause le bail. Faute d'accord ou de réponse dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ; il peut aussi saisir le juge à tout moment, sans passer par elle. Celui-ci peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, et transmet son jugement au préfet. Il n'existe pas d'amende administrative pour la location d'une passoire en bail d'habitation : le risque est judiciaire.

Le gel des loyers des logements F et G

Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 (depuis le 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte), le loyer d'un logement classé F ou G est bloqué (articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi de 1989, issus de l'article 159 de la loi Climat) :

• pas de révision annuelle selon l'IRL, ni de majoration pour travaux en cours de bail ;
• à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent ;
• au renouvellement, pas de réévaluation d'un loyer jugé sous-évalué.

Le gel vaut aussi pour les meublés loués en résidence principale. Dès que des travaux font passer le logement en classe E ou mieux, il cesse de s'appliquer.

Le calcul du DPE change : vérifiez votre étiquette

Le DPE convertit l'électricité consommée en énergie primaire avec un coefficient. Ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025), et un arrêté du 19 août 2026 l'abaisse à 1,7 au 1^er janvier 2027. Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi gagner une classe sans le moindre travaux ; selon le ministère, environ 850 000 logements sont ainsi sortis des classes F et G en 2026.

Inutile de refaire le diagnostic : une attestation gratuite se télécharge sur l'Observatoire DPE de l'ADEME avec le numéro à 13 caractères du DPE. Elle remplace l'étiquette et garde la date de fin de validité du DPE d'origine. Sans attestation, l'ancien DPE reste valable jusqu'à son terme.

Un DPE est valable dix ans. Exceptions : ceux réalisés entre 2013 et 2017 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 le 31 décembre 2024. Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est opposable : le locataire peut se prévaloir de son contenu, à l'exception des recommandations de travaux.

DPE, annonce et bail : les mentions obligatoires

• Toute annonce de location indique les classes énergie et climat, ainsi que l'estimation des dépenses annuelles d'énergie avec l'année de référence des prix.
• Pour un logement F ou G, l'annonce porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
• Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail.

Vendre une passoire : l'audit énergétique

Pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété, un audit énergétique, valable cinq ans, s'ajoute au DPE. En métropole, il est exigé depuis le 1^er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1^er janvier 2025 pour la classe E, et à partir du 1^er janvier 2034 pour la classe D. Il ne concerne pas les lots de copropriété.

En copropriété : plan de travaux et DPE collectif

Les immeubles de plus de quinze ans doivent se doter d'un projet de plan pluriannuel de travaux : depuis 2023 au-delà de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots, 2025 jusqu'à 50 lots. Le DPE collectif suit un calendrier voisin, jusqu'au 1^er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins. Ces documents disent quels travaux l'immeuble envisage : c'est la première chose à lire si votre lot est classé F ou G.

Le projet de loi logement : ce qui pourrait changer

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis adopté en commission à l'Assemblée nationale le 23 septembre 2026, dans une version qui n'était pas encore publiée au 1^er octobre. Il n'est ni voté définitivement ni en vigueur. Les mesures ci-dessous sont celles de la version du Sénat (article 6), qui ont pu changer depuis :

• inscrit dans la loi qu'un bail en cours n'est concerné qu'à son renouvellement ou à sa reconduction tacite, et au plus tard trois ans après l'échéance du calendrier (par exemple le 1^er janvier 2028 pour un logement G loué avant 2025) ;
• répute décent un logement dont les travaux sont impossibles ou d'un coût disproportionné, pourvu que les travaux possibles aient été faits ;
• fait de même quand l'assemblée générale de copropriété a refusé les travaux depuis moins de dix-huit mois, quand le DPE collectif de l'immeuble atteint le niveau requis, ou quand un contrat de travaux a été signé avant 2030 (pendant cinq ans au plus en copropriété, trois ans pour une maison) ;
• demande au juge de tenir compte des diligences du propriétaire pour réduire le loyer, sans dépasser le surcoût supporté par le locataire.

Ces dérogations peuvent encore être modifiées, et une fois la loi adoptée, plusieurs d'entre elles devront être précisées par décret. Tant que ce n'est pas fait, le calendrier ci-dessus s'applique. Nous mettrons cet article à jour à l'adoption du texte.

Financer les travaux

• Déficit foncier majoré. En location nue au régime réel, la part du déficit imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € par an pour les travaux qui font passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prolongé le dispositif aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Détail et exemples dans notre article sur le déficit foncier et dans le guide de la déclaration 2044.
• MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur. Ouverte aux bailleurs, jusqu'à trois logements, pour un logement de plus de quinze ans classé E, F ou G qui gagne au moins deux classes, avec un accompagnateur Rénov' obligatoire. En contrepartie, le logement doit être loué en résidence principale pendant au moins six ans. Le montant dépend des revenus du propriétaire. Deux gestes d'isolation sont exigés et un rendez-vous France Rénov' est obligatoire. Depuis le 1^er septembre 2026, l'aide « par geste » est recentrée sur les pompes à chaleur : l'isolation seule n'ouvre plus droit à MaPrimeRénov', mais peut encore être financée par les certificats d'économies d'énergie (CEE).
• Éco-prêt à taux zéro. Ouvert aux bailleurs sans condition de ressources : jusqu'à 50 000 € sur vingt ans pour une rénovation globale, pour les offres émises jusqu'au 31 décembre 2027.
• TVA à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique d'un logement achevé depuis plus de deux ans.
• Loc'Avantages. En louant sous les plafonds de loyer d'une convention avec l'Anah, une réduction d'impôt de 15 % à 65 % des loyers selon le niveau de loyer et le recours à l'intermédiation locative, pour les conventions demandées jusqu'au 31 décembre 2027. Le logement doit être classé au moins E, ou D pour une convention avec travaux.

Les dépenses de travaux se déclarent ligne par ligne sur la 2044 : voir les travaux déductibles des revenus fonciers.

Que faire selon votre étiquette ?

• Classe G. Le logement ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, et à la prochaine reconduction ou au prochain renouvellement du bail en cours, il sera réputé non décent s'il n'a pas atteint la classe F. Vérifiez d'abord l'étiquette recalculée (attestation ADEME), puis faites chiffrer des travaux qui visent au moins la classe D : c'est le seuil du déficit foncier majoré, et celui de 2034.
• Classe F. Il reste jusqu'au 1^er janvier 2028 pour les nouveaux baux, et le loyer est déjà gelé. Programmez les travaux en 2026 ou 2027 pour profiter du déficit foncier majoré, prolongé jusqu'à fin 2027.
• Classe E. Pas d'urgence avant 2034, mais une rénovation faite dans le cadre de travaux déjà prévus coûte moins cher qu'une rénovation imposée par le calendrier.

Questions fréquentes

Puis-je encore louer un logement classé G en 2026 ?

Pas pour un nouveau bail : depuis le 1^er janvier 2025, un logement G n'est plus décent en métropole. Un bail signé avant cette date se poursuit, mais l'administration considère qu'il ne peut pas être renouvelé ni reconduit sans que le logement atteigne la classe F.

Mon locataire peut-il exiger des travaux en cours de bail ?

Oui, dès que le logement est soumis au niveau de performance requis, c'est-à-dire pour un bail conclu, renouvelé ou reconduit après l'échéance qui concerne sa classe. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet alors de demander la mise en conformité ; le juge peut imposer les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.

Faut-il refaire mon DPE après le changement de calcul ?

Non. Une attestation gratuite, téléchargeable sur l'Observatoire DPE de l'ADEME avec le numéro du diagnostic, donne la nouvelle étiquette. Le DPE d'origine reste valable jusqu'à sa date de fin de validité.

Le gel du loyer s'applique-t-il à un logement F ?

Oui, aux logements F et G, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 (1^er juillet 2024 en outre-mer) : pas de révision selon l'IRL et pas de hausse à la relocation.