IRL : l'indice de référence des loyers et la révision du loyer

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L'indice de référence des loyers (IRL) est le seul indice qui permet de réviser, une fois par an, le loyer d'un logement loué vide ou meublé en résidence principale. Cette page donne les derniers indices publiés par l'INSEE, la formule de calcul, les conditions à respecter, un modèle de courrier et les erreurs à éviter. Elle est mise à jour à chaque nouvelle publication trimestrielle.

Vous préférez un courrier vierge à compléter ? Modèle de lettre de révision du loyer.

Les derniers indices publiés

Valeurs publiées par l'INSEE pour la France métropolitaine :

L'INSEE publie aussi des indices distincts pour la Corse et pour les collectivités d'outre-mer régies par l'article 73 de la Constitution. Utilisez l'indice qui correspond à la situation du logement. Avant toute révision, vérifiez la valeur sur insee.fr.

Qu'est-ce que l'IRL ?

L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE. Sa variation sur un an correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il a été créé par la loi du 8 février 2008 pour que les loyers suivent l'évolution générale des prix.

Il sert à réviser les loyers des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : locations vides et locations meublées constituant la résidence principale du locataire. Il ne s'applique pas aux baux commerciaux (indice des loyers commerciaux, ILC) ni aux bureaux et locaux d'activités tertiaires (indice ILAT).

La formule de révision et deux exemples

La révision est encadrée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. L'augmentation ne peut pas dépasser la variation de l'IRL sur un an :

Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. Si le bail n'en mentionne pas, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il reste le même pendant toute la durée du bail : on compare toujours le même trimestre d'une année sur l'autre.

Exemple 1 : bail de référence au 1er trimestre

Bail signé le 1er juillet 2025, loyer de 800 €. Le bail ne mentionne pas de trimestre : la référence est le dernier indice publié à la signature, celui du 1er trimestre. À la date anniversaire, le 1er juillet 2026, on compare l'IRL du 1er trimestre 2026 (paru mi-avril 2026) à celui du 1er trimestre 2025.

Nouveau loyer = 800 × (146,60 / 145,47) = 800 × 1,0078 = 806,21 €, soit une hausse maximale de 6,21 € par mois (+ 0,78 %).

Exemple 2 : bail de référence au 2e trimestre

Loyer de 750 €, trimestre de référence : le 2e. Révision calculée avec l'IRL du 2e trimestre 2026 et celui du 2e trimestre 2025.

Nouveau loyer = 750 × (148,37 / 146,68) = 750 × 1,0115 = 758,64 €, soit + 8,64 € par mois (+ 1,15 %).

Arrondissez le résultat au centime. Vous pouvez appliquer une hausse inférieure, jamais supérieure.

Les conditions pour réviser le loyer

• Une clause de révision dans le bail. Sans elle, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail.
• Une fois par an, à la date prévue par le bail ou, à défaut, à sa date anniversaire.
• Une demande au locataire. La révision n'est pas automatique : informez le locataire par écrit, par un moyen qui prouve la réception et sa date : lettre recommandée avec accusé de réception, lettre recommandée électronique, remise en main propre contre émargement ou acte de commissaire de justice. Un simple e-mail ne suffit pas à le prouver.
• Dans l'année. Si vous ne la demandez pas dans l'année qui suit la date de révision, vous êtes réputé y avoir renoncé pour cette année-là.
• Sans effet rétroactif. Si vous la demandez après la date prévue au bail, la révision s'applique à compter du jour de votre demande. Une demande faite quatre mois après la date anniversaire ne permet pas de réclamer ces quatre mois.

Quand la révision est interdite ou limitée

Logements classés F ou G

Depuis le 24 août 2022, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date en France métropolitaine, le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être révisé, ni augmenté au renouvellement ou à la relocation. La règle s'applique en outre-mer depuis le 1er juillet 2024. Il faut d'abord réaliser des travaux qui font passer le logement en classe E ou mieux. → DPE et passoires thermiques : ce qui est interdit

Zones tendues et encadrement des loyers

La révision annuelle en cours de bail suit les mêmes règles partout. Deux dispositifs peuvent toutefois limiter le loyer :

• À la relocation dans une commune en zone tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent. Il peut seulement être augmenté de la variation de l'IRL si ce loyer n'a pas été révisé au cours des douze derniers mois, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué), qui ne s'appliquent pas aux logements classés F ou G. Ce dispositif est reconduit chaque année par décret, actuellement du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
• Dans les villes qui appliquent l'encadrement du niveau des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d'autres), le loyer fixé à la signature ou au renouvellement du bail ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Ce dispositif expérimental court jusqu'à fin novembre 2026 ; sa prolongation sera examinée au Sénat le 21 octobre. → l'encadrement des loyers : villes, plafonds et échéance

Modèle de courrier au locataire

Si vos loyers sont prélevés par SEPA, pensez à mettre à jour le montant du prélèvement à la date de révision.

Les erreurs à éviter

1. Réviser sans clause dans le bail : la révision n'est pas possible, et les sommes perçues en trop sont à restituer au locataire.
2. Se tromper de trimestre : utilisez celui du bail, ou à défaut le dernier indice publié à la date de signature, et comparez-le au même trimestre de l'année précédente.
3. Utiliser l'indice métropolitain pour un logement en Corse ou en outre-mer, qui ont leur propre IRL.
4. Appliquer la révision avec effet rétroactif : elle ne vaut qu'à partir de la demande.
5. Cumuler deux années après un oubli : la hausse de l'année non demandée est perdue.
6. Réviser le loyer d'un logement classé F ou G : c'est interdit pour les baux concernés.
7. Confondre révision et réévaluation : la révision suit l'IRL en cours de bail ; la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué ne se fait qu'au renouvellement du bail, selon une procédure spécifique.
8. Réviser les charges avec l'IRL : l'IRL s'applique au loyer hors charges. Les provisions sur charges s'ajustent lors de la régularisation annuelle.

Questions fréquentes