L'encadrement des loyers est une mesure réglementaire qui plafonne le loyer maximum applicable dans certaines zones où la tension locative est forte. En 2026, plusieurs villes importantes ont adopté ce dispositif. Voici tout ce qu'un bailleur doit savoir pour rester en conformité.
Deux dispositifs distincts : zone tendue et encadrement strict
Il faut distinguer deux niveaux :
- Zone tendue (28 agglomérations) : règles sur les préavis (1 mois au lieu de 3), sur les relocations (loyer ne peut excéder le précédent sauf exception), droit de préemption du locataire différé. Concerne les principales agglomérations françaises.
- Encadrement strict des loyers (par expérimentation) : plafonnement au loyer de référence majoré (+20 %), avec complément de loyer possible. Dispositif voté par les collectivités qui en font la demande.
Villes avec encadrement strict en 2026
| Ville / Territoire | Depuis | Type de logements concernés |
|---|---|---|
| Paris (+ petite couronne progressivement) | Juillet 2019 | Locations nues et meublées résidence principale |
| Lille (+ Hellemmes, Lomme) | Mars 2020 | Locations nues et meublées résidence principale |
| Plaine Commune (Saint-Denis…) | Juin 2021 | Locations nues et meublées résidence principale |
| Lyon et Villeurbanne | Novembre 2021 | Locations nues et meublées résidence principale |
| Bordeaux | Juillet 2022 | Locations nues et meublées résidence principale |
| Montpellier | Juillet 2022 | Locations nues et meublées résidence principale |
| Paris Est Marne&Bois | 2023 | Locations nues et meublées résidence principale |
Comment fonctionne le plafonnement ?
Dans les villes avec encadrement strict, chaque logement se voit attribuer un loyer de référence par mètre carré, calculé selon :
- La commune / le secteur géographique
- Le type de location (nue ou meublée)
- L'époque de construction
- Le nombre de pièces
Le bail doit mentionner :
- Le loyer de référence au m² applicable
- Le loyer de référence majoré au m² (= loyer maxi)
- Le loyer de référence minoré au m²
- Le complément de loyer le cas échéant
Complément de loyer
Si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue exceptionnelle, terrasse privative, prestations très haut de gamme…), un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de référence majoré. Il doit être justifié dans le bail.
⚠️ Un locataire peut contester le complément de loyer devant la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail. Si le complément n'est pas justifié, il est réduit à zéro et le loyer trop perçu doit être remboursé.
Sanctions pour non-respect
La DRIHL (direction régionale du logement) peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre :
- 5 000 € pour une personne physique (bailleur particulier)
- 15 000 € pour une personne morale (SCI, société…)
En parallèle, le locataire peut saisir la commission de conciliation pour obtenir la réduction du loyer et le remboursement du trop-perçu.
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