Encadrement des loyers : villes, plafonds et échéance de novembre 2026

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Neuf territoires plafonnent aujourd'hui le loyer des locations, de Paris à Grenoble en passant par le Pays basque. Ce dispositif est expérimental et son échéance approche : fin novembre 2026. Le Sénat doit examiner le 21 octobre une proposition de loi qui le rendrait permanent. Voici ce qui s'applique au 2 octobre 2026, ce qui pourrait changer, et ce qui ne changera pas quel que soit le vote.

Où en est l'encadrement au 2 octobre 2026 ?

L'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a ouvert l'encadrement « à titre expérimental » pour huit ans à compter de sa publication, après la prolongation votée par la loi 3DS en 2022. L'échéance tombe donc fin novembre 2026 : l'arrêté préfectoral de Paris retient le 24 novembre à minuit, l'ANIL le 25 novembre.

Une proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », déposée par le député Iñaki Echaniz, a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Transmise au Sénat, elle y est inscrite en séance publique le 21 octobre 2026. Dans la version votée par l'Assemblée, elle :

• rend l'encadrement permanent : les mots « à titre expérimental et pour une durée de huit ans » disparaissent ;
• l'ouvre, sur délibération, aux communes de zone tendue et à celles qui justifient d'un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ;
• plafonne le complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré et supprime les délais de trois mois pour le contester ;
• double les amendes : 10 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale ;
• maintient les territoires déjà encadrés dans le régime actuel jusqu'à ce qu'ils délibèrent de nouveau.

Le texte peut encore changer. Selon la presse, le ministre du Logement s'est dit favorable en juin à une simple prolongation de deux ans des expérimentations en cours, sans nouvelles communes. Rien n'est donc acquis : ni la pérennisation, ni la prolongation, ni même l'adoption d'une loi avant l'échéance.

Deux dispositifs à ne pas confondre

On parle d'« encadrement des loyers » pour deux mécanismes différents, qui se cumulent dans les villes encadrées :

Pour savoir si votre commune est en zone tendue, utilisez le simulateur de service-public.fr. La zone tendue a d'autres effets, comme le préavis d'un mois pour le locataire d'un logement vide (voir notre guide de la fin de bail).

Les territoires encadrés

Seules les communes listées par le décret de chaque territoire sont concernées. D'autres collectivités ont annoncé leur candidature, mais aucune autre n'applique de plafond à ce jour. Une loi du 13 juin 2025 permet aussi d'expérimenter l'encadrement dans les zones tendues d'outre-mer ; à notre connaissance, aucun arrêté n'y est encore entré en vigueur.

Comment calculer le loyer maximum

Chaque année, le préfet fixe par arrêté trois valeurs au mètre carré de surface habitable, pour chaque secteur géographique et chaque catégorie de logement (nombre de pièces, époque de construction, location vide ou meublée) :

• le loyer de référence, qui correspond au loyer médian observé ;
• le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence + 20 % : c'est le plafond ;
• le loyer de référence minoré, égal au loyer de référence − 30 %.

Exemple, avec des valeurs fictives. Pour un deux-pièces de 40 m² dont le loyer de référence est de 25 €/m², le loyer de référence majoré est de 30 €/m². Le loyer de base, hors charges et hors complément, ne peut pas dépasser 40 × 30 = 1 200 € par mois.

Les valeurs changent à chaque arrêté. À Paris, l'arrêté du 12 juin 2026 s'applique depuis le 1^er juillet 2026. Retrouvez celles de votre logement sur le simulateur de la DRIHL en Île-de-France, ou sur le site de la métropole ou de l'ADIL ailleurs. Le loyer applicable est celui de l'arrêté en vigueur à la date de signature du bail.

Les mentions obligatoires dans le bail

Dans un territoire encadré, le bail indique le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement, et, s'il y en a un, le montant du complément de loyer et les caractéristiques qui le justifient. Le montant du loyer s'entend hors charges : les charges récupérables s'ajoutent, ainsi que le complément éventuel.

Le complément de loyer

Le bailleur peut ajouter un complément au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes pour le loyer, par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur : une grande terrasse, une vue exceptionnelle, des prestations rares. La justification doit être précise et figurer dans le bail.

Le complément est interdit si le logement présente l'un des défauts suivants :

• sanitaires sur le palier ;
• signes d'humidité sur certains murs, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
• étiquette DPE F ou G ;
• fenêtres laissant anormalement passer l'air, hors grille de ventilation ;
• vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• installation électrique dégradée ;
• mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui conteste le complément saisit la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail. Faute de conciliation, il dispose de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission pour saisir le juge. C'est au bailleur de démontrer que le complément est justifié ; le juge peut l'annuler ou le réduire, et le trop-perçu est alors restitué.

Ce que risque le bailleur

• L'action du locataire. Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution du loyer.
• L'amende administrative. Le préfet, ou l'autorité à qui il a délégué ce pouvoir à sa demande (président de l'intercommunalité ou de l'établissement public territorial, président de la métropole de Lyon, maire de Paris), met le bailleur en demeure de mettre le bail en conformité et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois. À défaut, il peut prononcer une amende jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, comme une SCI. La proposition de loi en discussion doublerait ces montants.

Relouer en zone tendue : le plafonnement des hausses

Cette règle s'applique dans toute la zone tendue, y compris dans les villes encadrées, et elle ne dépend pas du vote sur l'encadrement. Pour un bail signé entre le 1^er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par le précédent. Il peut seulement être révisé selon l'IRL si cette révision n'a pas eu lieu au cours des douze derniers mois. Trois exceptions :

• Travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse annuelle est limitée à 15 % du coût réel des travaux TTC.
• Loyer manifestement sous-évalué : la hausse est limitée à la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage. Au renouvellement du bail, la même logique s'applique (voir notre article sur le renouvellement du bail).
• Hors champ : première mise en location, logement vacant depuis plus de dix-huit mois, ou ayant fait l'objet, depuis moins de six mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans les villes encadrées, ces règles s'ajoutent au plafond : le loyer ne peut dépasser ni le loyer de référence majoré, ni le résultat du plafonnement des hausses.

Que faire maintenant ?

1. Vérifiez si votre logement est dans une commune encadrée, et en zone tendue.
2. Pour un bail à signer, calculez le loyer de référence majoré avec l'arrêté en vigueur et reportez les mentions obligatoires dans le bail.
3. Ne demandez un complément de loyer que pour une caractéristique réellement exceptionnelle, et gardez de quoi la prouver : photos, plans, description.
4. À la relocation, retrouvez le dernier loyer payé par le locataire précédent : c'est votre plafond de départ en zone tendue.
5. Suivez le vote du Sénat du 21 octobre : nous mettrons cette page à jour.

Questions fréquentes

L'encadrement des loyers s'arrête-t-il en novembre 2026 ?

Seulement si aucune loi ne le prolonge. L'expérimentation prend fin fin novembre 2026, et une proposition de loi qui la rendrait permanente doit être examinée au Sénat le 21 octobre. Même sans prolongation, le plafonnement des hausses en zone tendue continue de limiter le loyer à la relocation jusqu'au 31 juillet 2027.

Mon logement est en zone tendue mais pas dans une ville encadrée : suis-je concerné ?

Pas par le loyer de référence majoré. Vous l'êtes en revanche par le plafonnement des hausses : à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent locataire, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.

Puis-je demander un complément de loyer pour un logement classé F ou G ?

Non. Une étiquette DPE F ou G fait partie des défauts qui interdisent tout complément de loyer. Le loyer de ces logements est en outre gelé : aucune hausse n'est possible tant que le logement reste classé F ou G.

Que risque un bailleur qui dépasse le loyer de référence majoré ?

Une action en diminution de loyer de la part du locataire et, après mise en demeure restée sans effet, une amende administrative jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société comme une SCI.