Fin de bail : le guide du bailleur, du congé à la restitution du dépôt

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Une fin de bail s'étale sur plusieurs mois et mobilise une dizaine de règles : délai de préavis, forme du congé, loyer dû jusqu'au départ, état des lieux de sortie, dépôt de garantie, régularisation des charges. Ce guide les remet dans l'ordre, pour une location vide ou meublée soumise à la loi du 6 juillet 1989, et renvoie vers nos articles détaillés.

Le calendrier d'une fin de bail

Le congé donné par le locataire

Le locataire n'a pas à attendre l'échéance du bail ni à motiver son départ. En location vide, son préavis est de trois mois. Il tombe à un mois dans les cas prévus par l'article 15 de la loi de 1989 :

• logement situé en zone tendue ;
• obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi, ou nouvel emploi après une perte d'emploi ;
• état de santé, constaté par un certificat médical, qui justifie un changement de domicile ;
• bénéficiaire du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés ;
• attribution d'un logement social ;
• violences au sein du couple ou de la famille, attestées par une ordonnance de protection ou des poursuites pénales.

Le locataire doit préciser le motif et le justifier au moment où il envoie son congé ; à défaut, le préavis de trois mois s'applique. En location meublée, le préavis est d'un mois, quel que soit le motif.

Le congé est valable s'il est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Le délai court à partir de sa réception. Une lettre recommandée qui n'a pas pu être remise et revient à son expéditeur ne vaut pas congé. → Préavis réduit, formalités et cas particuliers

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, et seulement pour l'un de ces trois motifs :

• la reprise du logement pour y habiter, lui-même ou un proche limitativement énuméré : conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire depuis au moins un an, ascendant ou descendant, de lui ou de son conjoint. Le congé nomme le bénéficiaire, précise son lien avec le bailleur, et le bailleur doit pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de sa décision ;
• la vente du logement libre : le congé vaut alors offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués, pendant les deux premiers mois du préavis ;
• un motif légitime et sérieux, en particulier l'inexécution par le locataire de ses obligations, par exemple des retards de paiement répétés ou des troubles de voisinage.

Le congé doit parvenir au locataire six mois au moins avant l'échéance en location vide, trois mois en meublé, par l'un des trois modes d'envoi déjà cités. Arrivé trop tard, il n'est pas valable et le bail se reconduit : pour trois ans en location vide (six ans si le bailleur est une personne morale autre qu'une SCI familiale), pour un an en meublé.

→ Le congé pour vendre en détail : offre, droit de préemption, délais

Pendant le préavis

Quand c'est le locataire qui donne congé, il doit le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, même s'il part avant, sauf si un nouveau locataire occupe le logement avant la fin, avec l'accord du bailleur. Quand le congé vient du bailleur, le locataire ne paie que le temps où il occupe réellement les lieux.

Le bail peut prévoir des visites en vue de la relocation ou de la vente. Mais une clause qui obligerait le locataire à faire visiter le logement les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables, est réputée non écrite (article 4 de la loi). Fixez les créneaux avec lui par écrit.

Le dernier mois se calcule en pratique au prorata des jours, jusqu'à la fin du préavis ou jusqu'à l'entrée du nouveau locataire.

L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie se fait de façon contradictoire, au moment de la remise des clés, et se compare pièce par pièce à celui d'entrée. Si les parties ne parviennent pas à l'établir ensemble, un commissaire de justice peut le dresser, à frais partagés par moitié. Seules les dégradations sont imputables au locataire ; l'usure normale reste à la charge du bailleur.

→ État des lieux de sortie : vétusté, retenues admises et justificatifs

Le dépôt de garantie et les charges

Le délai de restitution court à partir de la remise des clés : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il fait apparaître des différences. Vous pouvez déduire les sommes restant dues et le coût des réparations locatives, à condition de les justifier. Passé le délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Côté charges, faites la régularisation de sortie au prorata des jours d'occupation. Dans un immeuble collectif, vous pouvez conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis solder dans le mois qui suit leur approbation.

• → Dépôt de garantie : montant, restitution, retenues et pénalités
• → Régularisation des charges, avec calculateur au prorata

Questions fréquentes