Lettre de congé d'un bail : mentions obligatoires, modes d'envoi et délais

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Un congé mal envoyé ou incomplet peut être sans effet, et vous faire perdre des mois. Qu'il vienne du locataire ou du bailleur, il obéit à des règles de forme précises. Voici comment l'envoyer, ce qu'il doit contenir, les préavis, et deux bases de lettre à adapter.

1. Deux lettres, deux régimes

• Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas prévus (premier emploi, mutation, perte d'emploi, raisons de santé, RSA ou AAH, logement social, zone tendue). Voir notre article sur le préavis du locataire.
• Le bailleur ne peut donner congé qu'avec un préavis de six mois, pour un motif précis : la décision de reprendre ou de vendre le logement, ou un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.

2. Comment envoyer le congé

Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être :

• notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; ou
• signifié par acte d'un commissaire de justice ; ou
• remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le service-public ajoute que la lettre recommandée électronique est admise si le destinataire l'a acceptée, et qu'un simple e-mail n'est pas valable, même accusé de réception. Le délai de préavis court du jour de la réception de la lettre, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre.

3. Les mentions du congé du bailleur

• Le motif allégué, à peine de nullité.
• Pour une reprise : les nom et adresse du bénéficiaire, à peine de nullité. Il peut s'agir du bailleur, de son conjoint, de son partenaire de PACS, de son concubin notoire depuis au moins un an, de ses ascendants ou de ses descendants.
• Pour une vente : le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis.
• Une notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, jointe au congé pour reprise ou pour vente (arrêté du 13 décembre 2017).

Le congé du bailleur doit en outre parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail ; donné plus tôt, il prend effet à l'échéance. Pour le détail des deux motifs, voir le congé pour reprise et le congé pour vendre.

4. Deux bases de lettre à adapter

Lettre de congé du locataire

[Prénom NOM du locataire] — [adresse du logement]
[Prénom NOM ou dénomination du bailleur] — [adresse]
Lettre recommandée avec avis de réception — [ville], le [date]
Objet : congé du logement situé [adresse]
Madame, Monsieur,
Je vous informe de ma décision de quitter le logement que je loue en vertu du bail du [date du bail]. Mon préavis est de [trois mois / un mois, en raison de : motif et justificatif joint] et court à compter de la réception de la présente.
Je reste à votre disposition pour convenir de la date de l'état des lieux de sortie.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Signature]

Congé du bailleur pour reprise : les éléments à faire figurer

Il n'existe pas de lettre type fiable pour le congé du bailleur : une omission l'annule. Faites-le relire, ou confiez-le à un commissaire de justice. Il doit au minimum comporter : l'identité du bailleur et du locataire, l'adresse du logement, la date de fin du bail visée, la mention du motif (reprise), les nom et adresse du bénéficiaire avec son lien avec le bailleur, la date d'envoi et la signature, et la notice d'information jointe.

5. Après le congé

• Organisez l'état des lieux de sortie à une date convenue : voir notre article sur l'état des lieux.
• Restituez le dépôt de garantie dans les délais : voir les règles de restitution.
• Préparez la relocation dès la réception du congé pour limiter la vacance : voir notre article sur la vacance locative.
• Si le locataire reste après la fin du préavis : voir le locataire qui reste après le congé.

Questions fréquentes

Un congé envoyé par e-mail est-il valable ?

Non : un simple e-mail n'est pas une forme valable, même accusé de réception. Utilisez la lettre recommandée avec avis de réception, un commissaire de justice ou la remise en main propre contre récépissé. La lettre recommandée électronique est admise si le destinataire l'a acceptée.

Quel préavis pour un congé du bailleur ?

Six mois, avec un motif : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux. Le délai court du jour de la réception, de la signification ou de la remise en main propre.

Quel préavis pour un congé du locataire ?

Trois mois, réduits à un mois dans les cas prévus par la loi, dont la zone tendue, la perte d'emploi ou le logement social.

Que se passe-t-il si le congé du bailleur oublie une mention obligatoire ?

Le motif, le bénéficiaire en cas de reprise, le prix et les conditions en cas de vente sont exigés à peine de nullité : un congé qui les omet peut être annulé.