État des lieux avec photos et grille de vétusté : ce que dit la loi

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L'état des lieux est le document qui décide, au départ du locataire, de ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie. Les photos et les versions sur tablette se sont répandues, mais que dit réellement la loi ? Voici ce qui est prévu par le décret du 30 mars 2016, ce que les photos apportent (et ce qu'elles ne remplacent pas), et à quoi sert une grille de vétusté.

1. Ce que la loi exige

• Un état des lieux d'entrée et un de sortie, établis de manière contradictoire par le bailleur et le locataire (ou leurs représentants). L'un est fait avant l'installation des affaires du locataire, l'autre logement vidé.
• Un document écrit, sur support papier ou sous forme électronique, daté et signé par les deux parties.
• Un exemplaire pour chaque partie, remis en main propre ou par voie dématérialisée.

Le décret précise son contenu : le type d'état des lieux (entrée ou sortie), sa date et la localisation du logement, l'identité des parties, le détail des clés ou autres moyens d'accès, une description précise de chaque pièce (sols, murs, plafonds, équipements) et les signatures. À la sortie s'ajoutent l'adresse du nouveau domicile du locataire et la date de l'état des lieux d'entrée.

2. Les photos : une faculté, pas une obligation

Le décret prévoit que l'état des lieux « peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ». Les photos ne sont donc pas obligatoires, et elles ne remplacent pas la description écrite et les signatures : elles illustrent le document.

Leur intérêt est pratique : en cas de désaccord sur une tache, un impact ou un défaut, une image datée vaut mieux que deux souvenirs. Quelques conseils (ce sont des bonnes pratiques, pas des règles de droit) :

• une photo d'ensemble de chaque pièce, puis des gros plans sur chaque défaut décrit ;
• les compteurs (relevé lisible) et les clés remises ;
• des photos rattachées à la ligne de l'état des lieux qu'elles illustrent, et non en vrac ;
• les mêmes angles à l'entrée et à la sortie, pour comparer facilement ;
• une copie pour le locataire, avec les photos, au moment de la signature.

3. L'état des lieux numérique

Le texte admet expressément que l'état des lieux soit « établi sur support papier ou sous forme électronique » et remis « par voie dématérialisée ». Rien n'interdit donc de le réaliser sur tablette ou sur smartphone, à condition de respecter les mêmes exigences : contradictoire, daté, signé par les deux parties, un exemplaire pour chacune.

4. Compléter l'état des lieux d'entrée : 10 jours

Le locataire peut demander que l'état des lieux d'entrée soit complété dans les 10 jours qui suivent sa réalisation. Pour l'état des éléments de chauffage, il peut le demander pendant le premier mois de la période de chauffe. Prévoyez de répondre à ces demandes par écrit et de joindre la mise à jour au document initial.

5. Sans état des lieux d'entrée

À défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état par le locataire. Cette présomption joue contre le bailleur dès qu'il veut justifier une dégradation : c'est la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée doit être soigné.

6. La grille de vétusté

La vétusté est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal ». Le locataire n'a pas à la payer ; il répond des dégradations, pas de l'usure normale. Pour chiffrer la différence, les parties peuvent convenir d'une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif, dès la signature du bail.

Une telle grille définit pour les principaux matériaux une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels. Plus l'équipement est ancien, plus la part qui reste à la charge du locataire diminue.

Un exemple chiffré (fictif)

Supposons une grille qui retient 10 % d'abattement par an pour une moquette. Une moquette détériorée par le locataire après 4 ans a perdu 40 % de sa valeur par vétusté : la part facturable est de 60 % du coût de remplacement. Ces chiffres sont purement illustratifs : la grille que vous annexez fixe les vôtres.

7. En pratique, avant de rendre les clés

1. Comparez l'état des lieux de sortie à celui d'entrée, pièce par pièce, avec les photos.
2. Distinguez la dégradation de l'usure normale, et appliquez la grille si le bail en prévoit une.
3. Gardez les devis ou factures qui justifient chaque retenue.
4. Pour la restitution du dépôt et les délais, voir notre article sur le dépôt de garantie.

Questions fréquentes

Les photos sont-elles obligatoires dans un état des lieux ?

Non. L'état des lieux peut être illustré d'images, c'est une faculté. Elles complètent la description écrite, qui reste le document signé par les deux parties.

Un état des lieux sur tablette ou smartphone est-il valable ?

Oui : il peut être établi sous forme électronique et remis par voie dématérialisée, à condition d'être contradictoire, daté et signé par le bailleur et le locataire.

Une grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non. Les parties peuvent en convenir dès la signature du bail, en la choisissant parmi les grilles issues d'un accord collectif. Sans grille, la vétusté est appréciée au cas par cas.

Combien de temps le locataire a-t-il pour contester l'état des lieux d'entrée ?

Il peut demander que l'état des lieux soit complété dans les 10 jours qui suivent sa réalisation, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.