Une fuite sous l'évier, une chaudière à entretenir, un volet roulant bloqué : pendant le bail, la question revient sans cesse de savoir qui paie. La réponse tient en deux textes, la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui s'appliquent aussi bien à la location vide qu'à la location meublée de résidence principale.
En bref
- Le locataire paie l'entretien courant et les menues réparations dues à l'usage normal du logement.
- Le bailleur paie toutes les autres réparations, ainsi que celles dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à la force majeure.
- La chaudière individuelle s'entretient chaque année à l'initiative du locataire, sauf clause contraire du bail.
- Le détecteur de fumée est installé par le propriétaire ; en location meublée, le bailleur l'entretient aussi.
Ce qui revient au locataire
Le locataire prend à sa charge « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives » (article 7 d de la loi de 1989). Il en est dispensé si la réparation est due à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure.
Il répond aussi des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s'il prouve qu'elles viennent d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou d'un tiers qu'il n'a pas fait entrer (article 7 c). Enfin, il doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur (article 7 g).
La liste du décret de 1987
Le décret n° 87-712 définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant et de menues réparations consécutifs à l'usage normal des locaux. Son annexe donne une liste d'exemples. Elle n'est pas limitative : le décret précise que ces réparations ont « notamment » ce caractère.
| Partie du logement | Exemples à la charge du locataire |
|---|---|
| Jardin et extérieurs privatifs | Entretien des allées, pelouses et massifs, taille des arbres et arbustes, dégorgement des gouttières, enlèvement de la mousse sur les terrasses |
| Portes et fenêtres | Graissage des gonds et charnières, menues réparations des poignées, remplacement des vitres détériorées, réfection des mastics |
| Murs, plafonds, sols | Propreté, menus raccords de peinture et de papier peint, rebouchage des trous, remplacement de quelques lames de parquet ou de quelques éléments de faïence |
| Plomberie et chauffage | Dégorgement des canalisations, remplacement des joints et des flexibles de douche, détartrage, vidange de la fosse septique, petites pièces des appareils à gaz |
| Électricité | Remplacement des interrupteurs, prises, fusibles et ampoules |
| Équipements du contrat | Entretien courant et menues réparations des appareils (réfrigérateur, lave-linge, hotte…), ramonage des conduits |
Ce qui revient au bailleur
Le bailleur doit remettre un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement (article 6 de la loi de 1989). Pendant le bail, il doit l'entretenir et faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires à son maintien en état : remplacement d'une chaudière hors d'usage, réfection de la toiture, d'une installation électrique vétuste, d'une fenêtre qui ne ferme plus en raison de son âge.
Le bail peut prévoir, par une clause expresse, des travaux que le locataire réalisera en échange d'une réduction de loyer. La clause doit fixer la durée de l'imputation et le dédommagement du locataire s'il part plus tôt, et elle n'est possible que pour un logement déjà décent.
Certaines clauses sont réputées non écrites (article 4 de la loi de 1989), notamment celle qui fait s'engager le locataire à rembourser des réparations locatives sur une estimation faite par le seul bailleur, celle qui le rend automatiquement responsable des dégradations constatées, ou celle qui l'oblige à s'assurer auprès d'une compagnie choisie par le bailleur.
Chaudière, ramonage, détecteur de fumée
- Chaudière individuelle (gaz, fioul ou bois, de 4 à 400 kW) : entretien annuel obligatoire, effectué à l'initiative de l'occupant, sauf clause contraire du bail (article R. 224-41-5 du code de l'environnement). Une chaudière collective s'entretient à l'initiative du propriétaire ou du syndicat de copropriété.
- Pompe à chaleur et climatisation (de 4 à 70 kW) : entretien au moins tous les deux ans, à l'initiative de l'occupant sauf clause contraire (articles R. 224-44 et suivants du code de l'environnement).
- Ramonage des conduits de fumée, de gaz et de ventilation : réparation locative selon le décret de 1987. Sa fréquence est fixée localement par le règlement sanitaire départemental.
- Détecteur de fumée : le propriétaire l'installe et vérifie qu'il fonctionne lors de l'état des lieux ; l'occupant l'entretient et le remplace si nécessaire. En location meublée et en location saisonnière, l'installation, l'entretien et le renouvellement reviennent au propriétaire (article R. 142-3 du code de la construction et de l'habitation).
Les travaux pendant le bail
Le locataire doit laisser faire les travaux d'amélioration, de maintien en état, d'amélioration énergétique et de mise en décence. Le bailleur les lui notifie avant leur début, en main propre ou par lettre recommandée, et aucun travail ne peut avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié sans son accord exprès (article 7 e).
Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé ; s'ils rendent le logement inhabitable, il peut demander la résiliation du bail (article 1724 du Code civil).
Quand l'un ne fait pas sa part
Le bailleur ne fait pas les réparations qui lui incombent. Le locataire le met en demeure par lettre recommandée. Sans accord dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Si sa demande porte sur le paiement d'une somme de 5 000 € au plus, il doit en principe tenter d'abord une conciliation, une médiation ou une procédure participative avant de saisir le juge (article 750-1 du code de procédure civile). Le juge peut ordonner les travaux ou autoriser le locataire à les faire réaliser aux frais du bailleur. En attendant, le locataire doit continuer à payer son loyer : seul le juge peut le réduire ou en suspendre le paiement, lorsque le logement n'est pas décent (article 20-1).
Le locataire ne fait pas les siennes. Le bailleur les constate à l'état des lieux de sortie et retient leur coût sur le dépôt de garantie, sur justificatifs, en tenant compte de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure normale due au temps. Le bail peut prévoir une grille de vétusté, qui reste facultative (décret n° 2016-382). → État des lieux de sortie, vétusté et retenues · → Restitution du dépôt de garantie
Ce qui se déduit des revenus fonciers
En location nue au régime réel, les dépenses de réparation et d'entretien payées par le bailleur se déduisent en ligne 224 de la déclaration 2044. Les dépenses locatives, celles qui incombent au locataire, ne sont en principe pas déductibles, avec trois exceptions selon la notice : celles dues à la vétusté ou à la force majeure, celles engagées pour faciliter la location, comme la réfection des peintures intérieures, et les dépenses récupérables sur le locataire, payées pour son compte et non remboursées au 31 décembre de l'année de son départ, par exemple quand le dépôt de garantie ne suffit pas, déclarées en ligne 225. → Les travaux déductibles des revenus fonciers
Questions fréquentes
Qui paie l'entretien annuel de la chaudière ?
L'occupant, donc le locataire, fait réaliser l'entretien annuel d'une chaudière individuelle, sauf si le bail prévoit autre chose. Le remplacement d'une chaudière hors d'usage reste à la charge du bailleur, sauf dégradation ou défaut d'entretien imputable au locataire.
La liste des réparations locatives est-elle complète ?
Non. L'annexe du décret n° 87-712 donne des exemples ; elle n'est pas limitative. Toute menue réparation ou tout entretien courant lié à l'usage normal du logement relève du locataire, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure.
Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer si le bailleur ne fait pas les travaux ?
Non. Il doit continuer à payer et engager les démarches : mise en demeure, conciliation, puis juge. Seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement lorsque le logement n'est pas décent.
Qui entretient le détecteur de fumée ?
Le propriétaire l'installe ; l'occupant l'entretient et le remplace si nécessaire. En location meublée ou saisonnière, tout revient au propriétaire.
Les réparations locatives payées par le bailleur sont-elles déductibles ?
En principe non. Elles le deviennent si elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure, si elles facilitent la relocation, ou, en ligne 225 de la 2044, s'il s'agit de dépenses récupérables payées pour le locataire et non remboursées au 31 décembre de l'année de son départ.
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- Décret n° 87-712 du 26 août 1987, article 1er et son annexe (liste des réparations locatives)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 6 (obligations du bailleur), article 7 (obligations du locataire), article 4 (clauses réputées non écrites), article 20-1 (logement non décent), article 25-3 (location meublée)
- Article 1724 du Code civil (travaux de plus de 21 jours)
- Code de l'environnement, article R. 224-41-5 (entretien des chaudières) ; code de la construction et de l'habitation, article R. 142-3 (détecteur de fumée)
- Service-public, entretien et réparations du logement loué ; travaux à la charge du propriétaire ; ministère de la Transition écologique, entretien des systèmes de chauffage et de climatisation
- Notice de la déclaration 2044 (revenus 2025), lignes 224 et 225
Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit.