Une tache au plafond, un voisin du dessous qui sonne : un dégât des eaux dans un logement loué met en jeu deux assureurs, celui du bailleur et celui du locataire, et plusieurs responsabilités possibles. Voici les démarches dans l'ordre, qui déclare quoi, et comment fonctionne la convention d'indemnisation entre assureurs.
En bref
- Le sinistre se déclare à l'assureur dans les cinq jours ouvrés suivant sa découverte.
- Le bailleur déclare les dommages du bâti à son assurance ; le locataire déclare ses biens et les dégâts à l'intérieur à la sienne.
- La convention IRSI simplifie l'indemnisation des dégâts des eaux jusqu'à 5 000 € hors taxes : un seul assureur gère le dossier.
- Le locataire n'est pas responsable d'un dégât causé par la vétusté, un tiers ou la force majeure.
Que faire dans les premières heures
- Couper l'arrivée d'eau si la fuite vient du logement et protéger les biens (électricité, meubles).
- Prévenir le bailleur et les voisins concernés, immédiatement.
- Remplir un constat amiable dégât des eaux avec le voisin ou le syndic, à signer par les personnes concernées. Il facilite le traitement du dossier mais ne remplace pas la déclaration à l'assureur.
- Photographier les dégâts et conserver les factures de réparation d'urgence.
- Déclarer le sinistre à l'assureur dans les cinq jours ouvrés, avec le constat si possible.
Qui déclare quoi
| Dommage | Qui déclare | À quel assureur |
|---|---|---|
| Murs, plafond, sols, canalisations (le bâti) | Le bailleur | Assurance propriétaire non occupant (PNO) |
| Mobilier, vêtements, électroménager du locataire | Le locataire | Assurance habitation du locataire |
| Dommages dont le locataire est responsable | Le locataire | Garantie « risques locatifs » de son contrat, qui indemnise le bailleur |
| Parties communes en copropriété | Le syndic | Assurance de l'immeuble |
Voir l'assurance PNO et l'assurance du locataire.
La convention IRSI
Pour les dégâts des eaux dont l'indemnisation n'excède pas 5 000 € hors taxes, la convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) simplifie les démarches : l'assureur du logement sinistré gère le dossier et indemnise, quelle que soit l'origine du sinistre, puis les assureurs se répartissent le coût entre eux. Vous n'avez donc pas à rechercher le responsable avant d'être indemnisé. Au-delà du seuil, le droit commun s'applique : l'assureur de la partie responsable est sollicité.
Qui est responsable
- Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve qu'elles sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou à celle d'un tiers.
- Le bailleur est en cause quand la fuite vient de la vétusté, d'une canalisation encastrée ou d'une installation dont il doit assurer l'entretien.
- Le voisin ou la copropriété sont en cause quand la fuite vient d'un lot voisin ou d'une partie commune.
Voir sinistre locatif : qui paie quoi et humidité et moisissures.
Travaux, loyer et voisin
- Travaux de remise en état : le locataire doit les laisser faire dans les limites de la loi, et le loyer est diminué si les travaux durent plus de 21 jours. Voir accès au logement loué et travaux.
- Logement inhabitable : selon l'ampleur, le bail peut être suspendu ou le locataire relogé. Consultez votre contrat d'assurance pour les garanties de relogement et de perte de loyers.
- Dégât causé par les travaux d'un voisin : faites constater les dommages, déclarez le sinistre et conservez les échanges avec le voisin ou le syndic. Le voisin peut être responsable des troubles anormaux de voisinage qu'il cause.
- Surconsommation d'eau après une fuite : voir fuite d'eau et facture.
Questions fréquentes
Dans quel délai déclarer un dégât des eaux ?
Dans les cinq jours ouvrés suivant la découverte du sinistre, à l'assureur multirisque habitation, avec le constat amiable si possible.
Qui déclare le dégât des eaux, le bailleur ou le locataire ?
Le bailleur déclare les dommages du bâti à son assurance, et le locataire déclare ses biens et les dégâts qui le concernent à la sienne.
Qu'est-ce que la convention IRSI ?
Une convention entre assureurs qui simplifie l'indemnisation des dégâts des eaux dont le coût n'excède pas 5 000 € hors taxes : l'assureur du logement sinistré gère le dossier, quel que soit le responsable.
Le locataire est-il toujours responsable d'un dégât des eaux ?
Non. Il répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve qu'elles viennent de la force majeure, de la faute du bailleur ou d'un tiers.
Après le document, la gestion au quotidien
GestiPilot conserve les justificatifs, les états des lieux et les échanges liés à un sinistre dans le dossier du bail. Plan gratuit pour 2 biens, sans carte bancaire.
Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- Service-Public.fr : assurance dégâts des eaux
- France Assureurs : le règlement d'un dégât des eaux
- Légifrance : article L113-2 du Code des assurances (délai de déclaration)
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.