L'assurance propriétaire non occupant (PNO) protège le bailleur pour les risques liés au logement qu'il loue ou qu'il laisse vide, en complément de l'assurance de son locataire et, en copropriété, de celle de l'immeuble. Est-elle obligatoire, que couvre-t-elle, et comment l'articuler avec l'assurance du locataire ? Les réponses, textes à l'appui.
Est-elle obligatoire ?
En copropriété, oui, au moins pour la responsabilité civile. Depuis la loi ALUR de 2014, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
Pour une maison hors copropriété, non : aucune loi n'oblige le bailleur à s'assurer. C'est pourtant prudent. Sans PNO, un sinistre survenu pendant que le logement est vide, ou un dommage causé à un tiers par un défaut d'entretien du bâtiment, reste à la charge du bailleur.
💡 Dans tous les cas, c'est le locataire qui doit s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion dont il répond), et le bailleur qui doit y veiller. Voir plus bas.
Ce que couvre une PNO
Les garanties varient d'un contrat à l'autre ; lisez les conditions générales. On y trouve en général :
- la responsabilité civile du propriétaire : dommages causés à des tiers du fait du bâtiment, par exemple une fuite venue d'une canalisation privative qui abîme l'appartement voisin ;
- les dommages au logement (incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles), notamment quand il est vide entre deux locations ;
- un relais quand l'assurance du locataire fait défaut ou ne suffit pas, selon les contrats.
En option, selon les assureurs : bris de glace, protection juridique, perte de loyers après un sinistre qui rend le logement inhabitable. La perte de loyers pour impayé relève d'un autre contrat, la garantie des loyers impayés.
Qui couvre quoi ?
| Situation | Assurance concernée en priorité |
|---|---|
| Incendie ou dégât des eaux dont le locataire est responsable | Assurance risques locatifs du locataire |
| Sinistre pendant que le logement est vide | PNO du bailleur |
| Dommage causé à un voisin par un défaut d'entretien du bâtiment | Responsabilité civile du propriétaire (PNO) |
| Sinistre dans les parties communes d'une copropriété | Assurance de l'immeuble, souscrite par le syndic |
| Locataire non assuré | PNO selon le contrat, ou assurance souscrite pour le compte du locataire |
Ce tableau donne des principes : en pratique, les assureurs appliquent entre eux des conventions d'indemnisation, et c'est le contrat qui fait foi. → Sinistre locatif : qui paie quoi
L'assurance du locataire
L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il répond et à en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Si le locataire ne le fait pas après une mise en demeure restée sans effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour son compte. Il récupère alors la prime par douzièmes avec chaque loyer, éventuellement majorée dans une limite fixée par décret, en la faisant apparaître sur l'avis d'échéance et la quittance.
Combien coûte une PNO ?
La prime dépend du type de bien, de sa surface, de sa localisation et des garanties choisies. Demandez plusieurs devis à garanties comparables ; des contrats regroupent plusieurs logements, ce qui peut intéresser une SCI qui en détient plusieurs.
La PNO est-elle déductible ?
Au régime réel, oui : la prime se déduit des revenus fonciers, en ligne 223 de la déclaration 2044, avec la garantie des loyers impayés. Au micro-foncier, non : l'abattement forfaitaire de 30 % couvre déjà toutes les charges. → Les charges déductibles ligne par ligne
Bien choisir son contrat
- vérifiez les exclusions, notamment en cas de vacance prolongée ou de location saisonnière ;
- vérifiez ce que couvre déjà l'assurance de l'immeuble, pour ne pas payer deux fois ;
- en SCI, souscrivez au nom de la SCI, propriétaire du bien.
Questions fréquentes
La PNO est-elle obligatoire pour louer une maison ?
Non. L'obligation de s'assurer en responsabilité civile ne vise que les copropriétaires (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Pour une maison, elle reste recommandée.
Que faire si mon locataire n'est pas assuré ?
Mettez-le en demeure de justifier de son assurance. À défaut, vous pouvez souscrire une assurance pour son compte et récupérer la prime avec le loyer, par douzièmes (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989).
Où déclarer la prime de PNO ?
Au régime réel, en ligne 223 de la déclaration 2044 (primes d'assurance). Au micro-foncier, elle n'est pas déductible à part.
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Essayer gratuitement →Sources
- Article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (assurance de responsabilité civile des copropriétaires)
- Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, g) (assurance du locataire, souscription pour son compte)
- Service-public, assurance habitation du propriétaire (vérifié le 29 avril 2024)
Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel.