Un loyer impayé, c'est en moyenne 3 500 € de perte sèche pour un bailleur avant que la procédure d'expulsion ne soit engagée — sans compter les frais de justice et les éventuelles dégradations. La garantie loyers impayés (GLI) est l'outil d'assurance conçu pour absorber ce risque. Mais entre les conditions d'éligibilité, les délais de carence, les plafonds et l'interdiction de cumul avec la caution, naviguer dans cet univers n'est pas simple. Ce guide fait le point complet pour 2026.
Qu'est-ce que la GLI et que couvre-t-elle exactement ?
La garantie loyers impayés est un contrat d'assurance souscrit par le bailleur (et non le locataire) auprès d'un assureur ou d'une mutuelle. En échange d'une prime annuelle, l'assureur prend en charge les pertes financières liées à la défaillance du locataire. La GLI couvre généralement trois types de risques :
1. Les loyers et charges impayés
C'est le cœur du contrat. L'assureur rembourse les loyers (charges comprises) non perçus à partir du moment où l'impayé est déclaré et constaté. La plupart des contrats prévoient une prise en charge jusqu'à la libération effective du logement, dans la limite d'un plafond (souvent 70 000 à 90 000 € par sinistre, parfois illimité chez certains assureurs premium).
2. Les frais de procédure judiciaire
La GLI inclut systématiquement la protection juridique locative : frais d'huissier (commandement de payer, signification du congé), honoraires d'avocat, frais de procédure devant le tribunal d'instance et, le cas échéant, frais d'expulsion. Ces frais peuvent facilement atteindre 2 000 à 5 000 € selon la durée de la procédure.
3. Les dégradations immobilières (option)
En option payante (ou incluse dans les formules haut de gamme), la GLI peut couvrir les détériorations causées par le locataire au-delà du dépôt de garantie. La prise en charge intervient généralement après déduction du dépôt de garantie et dans la limite d'un plafond (souvent 7 000 à 10 000 € de travaux). Attention : les dommages esthétiques ou la vétusté normale ne sont pas couverts.
Bon à savoir : certains contrats proposent également la couverture des loyers en cas de départ prématuré du locataire (vacance locative post-sinistre) pendant une durée limitée — généralement 3 à 6 mois — le temps de retrouver un nouveau locataire. Cette garantie est particulièrement utile en zone peu tendue.
Conditions d'éligibilité du locataire
La GLI n'est pas une assurance tous risques : elle n'est accordée que si le locataire présente un dossier financier solide au moment de la souscription. Les assureurs appliquent des critères stricts, variables selon les contrats mais qui convergent autour des standards suivants :
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Taux d'effort maximal de 33 à 40 % Le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets mensuels du locataire (certains assureurs acceptent jusqu'à 40 % pour les hauts revenus). Exemple : pour un loyer de 800 € CC, le locataire doit justifier d'au moins 2 400 € nets par mois.
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Revenus stables et justifiables Les assureurs exigent des revenus réguliers : CDI (période d'essai souvent acceptée), fonctionnaire, retraité ou travailleur indépendant avec au moins 2 ans d'ancienneté et bilans comptables. Les CDD, intérimaires et auto-entrepreneurs récents sont souvent refusés ou nécessitent un garant supplémentaire.
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Revenu net mensuel ≥ 2,5 à 3 fois le loyer CC La règle classique est de 3 fois le loyer mensuel charges comprises. Certains assureurs abaissent ce seuil à 2,5 fois pour les dossiers en CDI confirmé avec ancienneté. Pour un locataire en couple, les revenus peuvent être cumulés.
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Absence d'incident de paiement récent L'assureur peut demander les relevés bancaires des 3 derniers mois et les 3 derniers avis de loyer. Tout incident bancaire majeur ou retard de loyer chez un précédent bailleur peut entraîner un refus de garantie.
Interdiction de cumul caution + GLI (sauf exceptions) : depuis la loi ALUR (2014), confirmée par la loi ELAN (2018), un bailleur ne peut pas exiger à la fois une caution solidaire (garant personne physique) ET souscrire une GLI pour le même logement. La seule exception concerne les locataires étudiants ou apprentis : dans ce cas, le cumul GLI + caution parentale est autorisé, quelle que soit la taille du bailleur.
Coût de la GLI : combien ça coûte vraiment ?
La prime de la GLI est exprimée en pourcentage du loyer annuel charges comprises. En 2026, les taux pratiqués sur le marché varient entre 2 % et 4 % selon les assureurs et l'étendue des garanties.
Exemple concret : pour un loyer de 800 € CC/mois, soit 9 600 € annuels, la prime GLI représente :
- À 2,5 % : 240 € par an (20 €/mois)
- À 3 % : 288 € par an (24 €/mois)
- À 4 % : 384 € par an (32 €/mois)
Cette prime est intégralement déductible des revenus fonciers (ou des charges BIC en meublé), ce qui en réduit significativement le coût réel selon votre tranche marginale d'imposition. Pour un bailleur imposé à 30 %, une prime de 288 € ne coûte en net que 202 €.
Le délai de carence
La très grande majorité des contrats GLI prévoient un délai de carence de 1 à 3 mois à compter de la signature du bail. Pendant cette période, les impayés ne sont pas couverts. Ce délai vise à éviter les souscriptions opportunistes lorsque le locataire est déjà en difficulté dès l'entrée dans les lieux. Quelques assureurs proposent des contrats sans carence, mais à un tarif plus élevé.
Astuce : certains assureurs appliquent également un délai de franchise après déclaration du sinistre (généralement 1 mois). La prise en charge n'intervient donc qu'à partir du 2e mois d'impayé constaté. Lisez attentivement les conditions particulières sur ce point avant de souscrire.
Les principaux assureurs GLI en 2026
Le marché de la GLI est dominé par quelques acteurs historiques, auxquels se sont ajoutés des acteurs digitaux ces dernières années :
- APAGL / Garantme : filiale d'Action Logement, proposant des offres proches du marché institutionnel, souvent distribuées via des agences immobilières.
- Solly Azar : l'un des leaders historiques de la GLI en France, avec des offres modulaires et une couverture large.
- Groupama / GAN : assureurs généralistes avec des contrats GLI intégrés dans des offres PNO (Propriétaire Non Occupant).
- MMA, Allianz, Maif : proposent des GLI en complément de leur offre propriétaire.
- Acteurs digitaux (Cautioneo, Loyer sans risque, etc.) : souscription 100 % en ligne, réponse rapide sous 24-48 h, mais couverture parfois plus limitée.
GLI vs Visale vs Caution solidaire : lequel choisir ?
Il existe trois grandes options pour sécuriser un bailleur contre les impayés. Chacune a ses avantages, ses limites et son profil de locataire cible.
| Critère | GLI (assurance) | Visale (Action Logement) | Caution solidaire (garant) |
|---|---|---|---|
| Coût bailleur | 2 à 4 % du loyer annuel CC (déductible fiscalement) | Gratuit pour le bailleur et le locataire | Gratuit (coût moral pour le garant) |
| Éligibilité locataire | Revenus ≥ 2,5-3× le loyer, CDI ou situation stable | Moins de 30 ans (ou salarié précaire < 1 an), loyer plafonné (environ 1 500 € IDF, 900 € province) | Aucune condition légale ; le garant doit avoir des ressources suffisantes |
| Couverture maximale | Jusqu'à 70 000-90 000 € selon contrat, parfois illimitée | 36 mois d'impayés plafonnés au loyer Visale | Illimitée en théorie (mais dépend de la solvabilité réelle du garant) |
| Délai d'indemnisation | 1 à 3 mois de carence + franchise 1 mois ; remboursement 30-60 j après déclaration | Prise en charge rapide (sous 15 jours après déclaration d'impayé) | Délai selon réactivité du garant et procédure amiable ou judiciaire |
| Procédure de recouvrement | Prise en charge intégrale par l'assureur (frais d'huissier, avocat, expulsion) | Action Logement pilote la procédure de recouvrement auprès du locataire | Bailleur doit mener lui-même la procédure contre le garant si besoin |
| Dégradations couvertes | Oui (en option), au-delà du dépôt de garantie | Non | En principe oui, selon acte de cautionnement |
| Profil idéal | Locataire solvable en CDI, bailleur souhaitant externaliser le risque | Jeune actif, étudiant boursier, salarié précaire entrant dans l'emploi | Locataire aux revenus insuffisants mais avec famille solvable |
Conseils pratiques pour bien souscrire
Avant de signer un contrat GLI, voici les points à vérifier impérativement :
- Vérifiez le plafond d'indemnisation : certains contrats low-cost plafonnent à 36 ou 48 mois de loyer. Préférez une couverture illimitée ou très haute (70 000 € minimum) pour des loyers élevés.
- Lisez la clause de résiliation pour sinistre : après un sinistre déclaré, certains assureurs résilient le contrat à l'échéance annuelle. Vérifiez si la couverture court jusqu'à la libération du logement même en cas de résiliation.
- Vérifiez les exclusions : les impayés survenus avant la date d'effet, les loyers antérieurs à la déclaration du sinistre ou les litiges non déclarés dans les délais contractuels (souvent 30 jours) peuvent être exclus.
- Constituez le dossier locataire dès la candidature : l'assureur exigera les justificatifs d'identité, les 3 derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition et les 3 derniers relevés bancaires. Un dossier incomplet retarde ou bloque la souscription.
- Comparez les délais de carence et de franchise : c'est souvent là que les contrats se différencient le plus. Un contrat sans carence peut valoir les 0,5 % de prime supplémentaire si vous louez fréquemment à des nouveaux locataires.
Rappel loi ALUR / ELAN : vous ne pouvez pas cumuler GLI et caution solidaire (garant personne physique) pour un même logement, sauf pour les locataires étudiants ou apprentis. Si vous choisissez la GLI, le locataire ne peut pas vous fournir de caution parentale en plus — et inversement.
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