Humidité et moisissures dans un logement loué : responsabilités du bailleur et du locataire

Accueil › Blog › Humidité et moisissures en location

De l'humidité, des traces noires sur un mur, une odeur de renfermé : le sujet provoque beaucoup de litiges, parce que la cause n'est pas toujours évidente. Voici qui doit quoi, comment réagir et quels recours existent.

1. Commencer par identifier la cause

L'humidité peut venir d'une mauvaise ventilation, d'une infiltration d'eau, d'un chauffage insuffisant ou de la condensation de l'air sur des parois froides. La responsabilité en découle : d'où l'intérêt de chercher d'abord l'origine, avant de chercher un coupable. En cas de fuite, une déclaration de sinistre auprès de l'assurance peut s'imposer (voir qui paie quoi en cas de sinistre).

2. Ce qui relève du locataire

Selon l'ADIL des Pyrénées-Orientales, le locataire assure l'entretien courant, notamment :

• l'aération régulière des pièces ;
• le nettoyage des bouches de VMC et des réglettes de fenêtre ;
• un chauffage suffisant ;
• le nettoyage des traces superficielles de moisissures lorsqu'elles résultent d'un défaut d'usage, comme la condensation liée à un manque de ventilation.

Pour les équipements précis, l'ANIL recommande de consulter la notice annexée au bail. Le cadre général est détaillé dans l'article sur les réparations locatives et l'entretien.

3. Ce qui relève du bailleur

Le propriétaire doit louer un logement décent et en bon état. Selon le service-public, la décence comprend notamment :

• des menuiseries extérieures et une couverture qui assurent la protection contre les infiltrations d'eau ;
• une protection contre les infiltrations d'air parasites ;
• une aération suffisante, avec des dispositifs de ventilation permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés à une occupation normale.

Les réparations rendues nécessaires par la vétusté, c'est-à-dire l'usure naturelle, lui incombent aussi, comme les grosses réparations. Voir les critères du logement décent.

4. Une responsabilité souvent partagée

Les notes de jurisprudence de l'ANIL montrent que les juges examinent l'usage du logement. Dans les décisions rapportées, un locataire qui avait obturé les aérations et n'avait ni aéré ni chauffé a vu ses demandes écartées, et une restitution de dépôt de garantie a pu être réduite. À l'inverse, on ne peut pas reprocher à un locataire de ne pas aérer ou chauffer si le chauffage ou la ventilation sont défectueux. Ce sont des décisions d'espèce : elles illustrent la méthode, elles ne fixent pas une règle automatique.

5. Que doit faire le locataire ?

1. Signaler par écrit les désordres au propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en demandant les réparations nécessaires.
2. Continuer à payer le loyer : il ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer de sa propre initiative.
3. En l'absence de réponse, mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux.
4. Tenter la conciliation, gratuite, auprès de la commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice.
5. Après un délai de 2 mois sans réponse à la mise en demeure, ou si le désaccord persiste, saisir le juge des contentieux de la protection.

Le juge peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à la réalisation des travaux.

6. Les bons réflexes du bailleur

Ces conseils sont des habitudes de gestion, non des obligations légales :

• Répondre vite et par écrit à un signalement : un désordre pris au sérieux se règle plus facilement qu'un litige.
• Chercher la cause avant de conclure : infiltration, ventilation, condensation. Faire intervenir un professionnel en cas de doute.
• Noter l'état de la ventilation et des murs dans l'état des lieux d'entrée, avec des photos : cela aide à distinguer plus tard un désordre ancien d'un défaut d'usage.
• Prévenir le locataire avant d'intervenir dans le logement : si une réparation l'exige, le bailleur doit l'en informer au préalable.
• Garder la trace des échanges, des devis et des travaux.

Si l'état du logement est très dégradé, un arrêté peut être pris par les autorités : voir les effets d'un arrêté d'insalubrité sur le loyer.

Questions fréquentes

Qui est responsable des moisissures dans un logement loué ?

Cela dépend de l'origine. Le locataire assure l'entretien courant (aération régulière, nettoyage des bouches de VMC, chauffage suffisant, traces superficielles dues à un défaut d'usage) ; le bailleur doit fournir un logement décent, protégé des infiltrations d'eau et correctement ventilé, et prendre en charge les réparations liées à la vétusté.

Un locataire peut-il arrêter de payer son loyer à cause de l'humidité ?

Non. Il ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer de sa propre initiative : seul le juge peut le réduire ou le suspendre.

Quels sont les recours du locataire si l'humidité vient du logement ?

Un courrier recommandé décrivant les désordres, puis une mise en demeure. Il peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, et, après un délai de 2 mois sans réponse, le juge des contentieux de la protection.

Que peut décider le juge ?

Il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire, et réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à la réalisation des travaux.

Le comportement du locataire compte-t-il ?

Oui : les décisions de justice tiennent compte de l'usage du logement. Un locataire qui obture les aérations ou n'aère ni ne chauffe peut voir ses demandes écartées ou le dépôt de garantie qui lui est restitué réduit.