Le maire ou le préfet vient de prendre un arrêté visant votre logement loué : mise en sécurité, ou traitement de l'insalubrité. Les conséquences sont lourdes pour le bailleur : les loyers cessent d'être dus, il faut parfois héberger ou reloger le locataire, et les manquements sont pénalement sanctionnés. Voici ce que change l'arrêté et comment en sortir, à jour au 4 octobre 2026.
En bref
- Loyers : suspendus du 1er jour du mois qui suit la notification de l'arrêté jusqu'au 1er jour du mois qui suit la notification de la mainlevée.
- Bail : il continue, sans résiliation automatique ; sa durée restante est reportée.
- Hébergement ou relogement : à la charge du propriétaire en cas d'interdiction d'habiter.
- Sanctions : astreinte jusqu'à 1 000 € par jour, travaux d'office, et jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende pour certains faits (5 ans et 150 000 € si l'occupant est vulnérable).
Une procédure unique depuis 2021
Depuis le 1er janvier 2021, les anciens arrêtés de péril et d'insalubrité sont regroupés dans une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles (articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation) :
- le maire prend un arrêté de mise en sécurité lorsque le bâtiment manque de solidité, que les équipements communs sont défectueux ou que des matières dangereuses y sont entreposées ;
- le préfet prend un arrêté de traitement de l'insalubrité, sur rapport de l'agence régionale de santé ou du service communal d'hygiène.
Avant l'arrêté, une procédure contradictoire vous permet de présenter vos observations, en principe pendant au moins un mois (deux mois si les désordres touchent les seules parties communes d'une copropriété). L'arrêté fixe ensuite les mesures (travaux, interdiction temporaire ou définitive d'habiter, voire démolition) et un délai d'exécution, d'au moins un mois pour des travaux de réparation. En cas de danger imminent, une procédure d'urgence permet d'imposer des mesures sans procédure contradictoire préalable.
La suspension des loyers
Le loyer en principal, ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou son affichage en mairie et sur la façade. Il redevient dû à partir du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mainlevée (article L. 521-2). La suspension est automatique et vaut pour tous les occupants protégés.
- Les loyers perçus à tort doivent être restitués à l'occupant ou déduits des loyers futurs.
- Percevoir un loyer pendant la suspension, même rétroactivement, est un délit (article L. 521-4).
- Les charges récupérables restent en principe dues, selon la lecture habituelle du texte, qui ne vise que le loyer ; la question n'est pas tranchée par la jurisprudence récente, prudence en cas de forfait de charges.
- Exception : lorsque l'insalubrité tient seulement à des revêtements dégradés contenant du plomb au-delà des seuils réglementaires, les loyers restent dus.
Pendant la suspension, aucun loyer n'étant dû, l'aide au logement n'a plus d'objet : l'arrêté est communiqué à la Caf ou à la MSA (article R. 511-7), qui en suspend le versement jusqu'à la mainlevée. Ne la confondez pas avec la non-décence constatée par la Caf, où l'allocation est conservée par l'organisme. → L'aide au logement versée au bailleur
Le sort du bail
L'arrêté n'entraîne pas la résiliation du bail. Sa durée est gelée : à la mainlevée, le bail reprend pour la durée qui restait à courir. Si l'interdiction d'habiter est définitive, le bail produit ses effets, sans loyer, jusqu'à son terme ou au départ des occupants, et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté. Les occupants restés faute d'avoir reçu une offre de relogement sont de bonne foi et ne peuvent pas être expulsés pour ce motif.
Tant que l'arrêté n'est pas levé, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés (article L. 511-18). Délivrer un congé pour évincer l'occupant et échapper à vos obligations vous exposerait à des poursuites : prenez conseil auprès d'un avocat ou de l'ADIL avant toute démarche.
Hébergement et relogement
- Interdiction temporaire d'habiter, ou travaux rendant le logement temporairement inhabitable : vous devez assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins, jusqu'à la fin des travaux (article L. 521-3-1).
- Interdiction définitive : vous devez reloger les occupants, en leur présentant une offre de logement adaptée, et leur verser une indemnité égale à trois mois de leur nouveau loyer.
- À défaut : la collectivité héberge ou reloge à vos frais ; si une personne publique, un organisme HLM, une société d'économie mixte ou un organisme à but non lucratif reloge, vous lui devez une indemnité d'un an du loyer prévisionnel (article L. 521-3-2).
Si l'occupant refuse trois offres de relogement faites par l'autorité publique qui s'est substituée au propriétaire défaillant, le juge peut être saisi d'une demande de résiliation du bail et d'autorisation d'expulser l'occupant.
Astreinte et travaux d'office
Si les mesures ne sont pas réalisées dans le délai, l'autorité prononce une astreinte d'au plus 1 000 € par jour de retard, liquidée chaque trimestre jusqu'à l'achèvement des travaux, le total ne pouvant dépasser le montant de l'amende prévue au I de l'article L. 511-22, soit 50 000 € (article L. 511-15). L'astreinte ne s'applique pas en procédure d'urgence. Elle peut aussi faire exécuter les travaux d'office, à vos frais, la créance étant recouvrée comme une créance publique. En copropriété, l'astreinte vise les copropriétaires, ou seulement les défaillants.
Les sanctions pénales
| Fait | Peine encourue |
|---|---|
| Refuser, sans motif légitime, d'exécuter les travaux prescrits | 1 an et 50 000 € |
| Ne pas respecter, de mauvaise foi, une interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux (par exemple en relouant le logement), ou dégrader les lieux pour en faire partir les occupants | 3 ans et 100 000 € |
| Percevoir un loyer suspendu, menacer l'occupant, refuser de l'héberger ou de le reloger | 3 ans et 100 000 € |
Les peines sont aggravées lorsque la victime est vulnérable. S'y ajoutent, sauf décision spécialement motivée du juge, la confiscation des locaux et l'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation, sauf pour l'occuper soi-même, pendant dix ans au plus (articles L. 511-22 et L. 521-4). → Le permis de louer
Sortir de l'arrêté
- Faire réaliser les travaux prescrits, dans le délai fixé, par des professionnels, et conserver les factures.
- Demander la mainlevée : l'autorité constate l'achèvement des travaux et prend un arrêté de mainlevée, qui met fin à l'interdiction d'habiter et rétablit le loyer au mois suivant sa notification. Il vous revient de faire publier la mainlevée au fichier immobilier.
- Envisager une autre voie si vous ne pouvez pas financer les travaux : bail à réhabilitation, bail emphytéotique ou vente en viager, l'autre partie prenant en charge les travaux et l'hébergement (article L. 511-13).
Côté impôts, les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration imposés par l'arrêté sont en principe déductibles des revenus fonciers ; ceux de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas. L'astreinte et les amendes ne sont pas déductibles. → Travaux déductibles · → Le logement décent
Questions fréquentes
À partir de quand le locataire ne paie-t-il plus le loyer ?
À partir du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté, ou son affichage en mairie et sur la façade.
Quand le loyer redevient-il dû ?
À partir du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté de mainlevée.
L'arrêté met-il fin au bail ?
Non. Le bail continue, sans loyer, et sa durée restante est reportée à la mainlevée.
Le propriétaire doit-il reloger le locataire ?
Il doit l'héberger en cas d'interdiction temporaire d'habiter, et le reloger avec une indemnité de trois mois du nouveau loyer en cas d'interdiction définitive.
Quelle différence entre arrêté de péril et arrêté de mise en sécurité ?
Aucune sur le fond : depuis 2021, l'arrêté de péril est devenu l'arrêté de mise en sécurité, et l'arrêté d'insalubrité l'arrêté de traitement de l'insalubrité.
Les signalements du locataire, traités à temps
Dans GestiPilot, le locataire signale un incident depuis son espace, et vous suivez son traitement ; les dépenses de travaux sont enregistrées bien par bien, pour vos justificatifs comme pour votre déclaration de revenus fonciers.
Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- Code de la construction et de l'habitation : articles L. 511-1 à L. 511-22, articles L. 521-1 à L. 521-4 (protection des occupants), article L. 511-15 (astreinte), article L. 521-4 (sanctions)
- Service-public, habitat insalubre ; ANIL, immeuble insalubre ; ANIL, suspension des loyers
Article à jour au 4 octobre 2026. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit.