Travaux faits par le locataire : ce qu'il peut faire, et ce qui demande votre accord

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Votre locataire a repeint le salon en rouge, abattu une cloison ou installé une douche à l'italienne. A-t-il le droit ? Que pouvez-vous exiger ? La loi distingue les simples aménagements, libres, et les transformations, qui demandent votre accord écrit, avec des exceptions pour l'adaptation au handicap et la rénovation énergétique. Voici les règles, à jour au 4 octobre 2026.

Aménagement ou transformation ?

Le bailleur ne peut pas s'opposer « aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée » (article 6 d de la loi du 6 juillet 1989). En revanche, le locataire ne peut pas « transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire » (article 7 f).

• Aménagements : travaux légers et réversibles, comme repeindre les murs, changer un papier peint ou une moquette. La Cour de cassation a jugé que le remplacement d'un revêtement mural est un aménagement (Cass. 3e civ., 22 mars 2005, n° 04-10.467).
• Transformations : travaux qui modifient la structure ou la distribution du logement, comme abattre ou créer une cloison, percer un mur porteur, transformer une salle de bains ou poser un équipement en façade.

Une peinture de couleur vive reste en principe un aménagement ; selon les circonstances, une partie de la remise en état peut toutefois être mise à la charge du locataire si elle dépasse le simple rafraîchissement. En cas de doute, le locataire a intérêt à demander votre accord.

Des transformations faites sans votre accord

À défaut d'accord écrit, vous pouvez, au départ du locataire, soit exiger la remise en état à ses frais, soit conserver les transformations sans qu'il puisse réclamer d'indemnité. Vous pouvez même exiger la remise en état immédiate, à ses frais, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (article 7 f). Une construction sur les parties communes de l'immeuble n'est pas une transformation du logement : sa suppression peut être demandée à tout moment (Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-16.166).

Adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie

Le locataire peut réaliser à ses frais des travaux d'adaptation du logement à une situation de handicap ou de perte d'autonomie : modification de cloisons, de portes ou des pièces d'eau, prises et éclairages, systèmes de commande, systèmes de fermeture et d'ouverture, appareils de mobilité, dispositifs d'alerte (décret n° 2016-1282). Il vous adresse une demande par lettre recommandée avec avis de réception, décrivant les travaux et l'entreprise qui les réalisera, et rappelant la règle des deux mois. Votre silence pendant deux mois vaut accord, et vous ne pourrez pas exiger la remise en état à son départ. Si vous refusez, faites-le par écrit avant l'expiration de ce délai, de préférence par lettre recommandée : l'article 7 f n'exige pas de saisir le juge. Un refus non motivé reste toutefois exposé à une contestation du locataire. Dans les deux mois qui suivent la fin des travaux, le locataire atteste qu'ils ont été réalisés par l'entreprise prévue.

Rénovation énergétique aux frais du locataire

Depuis la loi Climat et résilience, le même régime vaut pour certains travaux de rénovation énergétique que le locataire choisit de financer (décret n° 2022-1026) : isolation des planchers bas et des combles, remplacement des menuiseries extérieures, protection solaire des parois vitrées ou opaques, installation ou remplacement d'un système de ventilation ou de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire. Ils ne doivent toucher ni à la structure, ni à l'aspect extérieur, ni à la destination du bâtiment, ni aux parties communes ou équipements communs, ni être soumis à une formalité d'urbanisme, et doivent respecter des exigences de performance fixées par arrêté. Demande en recommandé, accord tacite au bout de deux mois, pas de remise en état au départ. → Les aides à la rénovation

Borne de recharge

Le bailleur ne peut s'opposer, sauf motif sérieux et légitime, à l'installation par le locataire, à ses frais, d'une prise de recharge pour véhicule électrique sur une place de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif (« droit à la prise », article L. 113-16 du code de la construction et de l'habitation). S'il s'y oppose, il doit saisir, à peine de forclusion, le président du tribunal judiciaire dans les trois mois de la notification du locataire, envoyée en recommandé ; en copropriété, c'est le syndic qui saisit le juge. → Louer un parking

À la sortie du locataire

Comparez l'état des lieux de sortie à celui d'entrée. Le locataire doit rendre le logement tel qu'il l'a reçu, hors vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil), et répond des dégradations (article 7 c de la loi de 1989). Le coût d'une remise en état justifiée par des factures ou des devis peut être retenu sur le dépôt de garantie, restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon ; au-delà, vous disposez de trois ans pour agir, à compter du jour où vous avez connu les faits, en pratique l'état des lieux de sortie. → État des lieux de sortie et retenues · → Réparations locatives · → Le dépôt de garantie · → Les délais de prescription

Ces règles valent aussi pour la location meublée de résidence principale.

Questions fréquentes