Rénovation énergétique d'un logement loué : les aides pour les bailleurs en 2026

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Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, et ce sera le tour des logements F en 2028. Pour les bailleurs, rénover devient une obligation, et les aides ont beaucoup bougé : MaPrimeRénov' a été suspendue puis rouverte, recentrée au 1er septembre 2026, et la majoration du déficit foncier a été prolongée. Voici ce qui existe à la date de publication, le 3 octobre 2026.

Pourquoi rénover : le calendrier

Un logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique pour être décent. Selon le calendrier en vigueur, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 (baux signés, renouvelés ou reconduits), les logements F ne le pourront plus au 1er janvier 2028, et les logements E au 1er janvier 2034. Le loyer des logements F et G est gelé depuis le 24 août 2022 : ni révision, ni hausse entre deux locataires, jusqu'à ce qu'un nouveau DPE les classe en E ou mieux. → DPE et passoires thermiques

MaPrimeRénov' pour les bailleurs

Le guichet a été suspendu pour les rénovations d'ampleur le 23 juin 2025, rouvert avec des conditions durcies le 30 septembre 2025, puis fermé faute de loi de finances début 2026. Il a rouvert le 23 février 2026 pour tous les parcours. Depuis le 17 août 2026, les dossiers se déposent sur france-renov.gouv.fr. Le dispositif reste mouvant : vérifiez les conditions au moment de votre demande.

Qui peut en bénéficier ? Les propriétaires bailleurs, usufruitiers et indivisions, à condition de s'engager à louer le logement en résidence principale pendant au moins 6 ans. Les nus-propriétaires et les personnes morales, donc les SCI bailleresses, sont exclus. Le logement doit avoir au moins 15 ans. Ce sont les revenus du bailleur qui déterminent le montant. En cas de hausse de loyer après travaux, le bailleur s'engage à déduire l'aide du montant des travaux. Le logement doit être loué dans l'année qui suit la demande de solde ; si la location cesse avant 6 ans, il rembourse un sixième de l'aide par année non louée.

Le parcours « par geste », réservé aux ménages aux revenus très modestes, modestes ou intermédiaires, ne finance plus depuis le 1er septembre 2026 que l'installation d'un chauffage décarboné, sans fioul ni gaz : par exemple une pompe à chaleur air/eau (forfait de 5 000, 4 000 ou 3 000 € selon les revenus), une pompe à chaleur géothermique ou un raccordement à un réseau de chaleur. Un bailleur peut en bénéficier pour 3 logements au plus, dans la limite de 20 000 € d'aide par logement sur 5 ans. L'isolation et la ventilation ne sont plus financées par geste.

La « rénovation d'ampleur » concerne les logements classés E, F ou G, avec un gain d'au moins deux classes, deux gestes d'isolation au moins et un audit énergétique. L'aide représente 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % des travaux hors taxes selon les revenus, dans la limite de 30 000 € (gain de deux classes) ou 40 000 € (trois classes ou plus). Un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' avant le dépôt et le recours à un accompagnateur Mon Accompagnateur Rénov' sont obligatoires. Depuis le 1er septembre 2026, en maison individuelle, on ne peut plus installer ni conserver un chauffage au gaz ou au fioul. Elle ne se cumule pas avec les primes énergie, et l'avance de 30 % est réservée aux propriétaires occupants.

En copropriété

MaPrimeRénov' Copropriété est demandée par le syndic pour l'ensemble de l'immeuble, puis répartie selon les tantièmes : les copropriétaires bailleurs en profitent. Elle finance 30 % des travaux pour un gain énergétique d'au moins 35 %, 45 % pour un gain d'au moins 50 %, dans la limite de 25 000 € de travaux par logement, avec des bonus pour la sortie de passoire et les copropriétés fragiles. Les primes individuelles complémentaires sont réservées aux occupants modestes.

L'éco-prêt à taux zéro

L'éco-PTZ finance des travaux de rénovation énergétique sans intérêts et sans condition de ressources, pour un logement achevé depuis plus de deux ans et loué en résidence principale (ou qui le sera dans les six mois suivant les travaux). Il est disponible jusqu'au 31 décembre 2027 : jusqu'à 15 000 € pour une action, 25 000 € pour deux, 30 000 € pour trois, et 50 000 € pour une rénovation globale ou en complément de MaPrimeRénov', remboursables sur 15 ans au plus (20 ans pour une rénovation globale ou un éco-PTZ MaPrimeRénov') ; 7 000 € seulement pour le remplacement des fenêtres seul.

Primes énergie et TVA réduite

Les certificats d'économies d'énergie (primes « Coup de pouce » des fournisseurs) sont ouverts aux bailleurs ; leur montant varie selon le fournisseur. L'offre doit être acceptée avant la signature du devis, ou au plus tard dans les 14 jours suivants. Les travaux d'amélioration énergétique d'un logement de plus de deux ans bénéficient d'une TVA à 5,5 % (article 278-0 bis A du code général des impôts), les autres travaux d'amélioration de 10 % ; la fourniture et la pose d'une chaudière pouvant utiliser une énergie fossile, gaz compris, sont taxées à 20 % depuis le 1er mars 2025.

Le déficit foncier majoré

Au régime réel, le déficit foncier, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est relevée du montant des dépenses de rénovation énergétique, jusqu'à 21 400 €, pour les travaux qui font passer un logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, dont le devis a été accepté à partir du 5 novembre 2022 et qui sont payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 : la loi de finances pour 2026 a prolongé de deux ans ce dispositif, qui s'arrêtait fin 2025. Il faut deux DPE, avant et après travaux, et louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. → Le déficit foncier · → Les travaux déductibles

Les aides et votre déclaration

Au régime réel, les subventions qui financent des dépenses déductibles, notamment celles de l'Anah, sont comprises dans vos revenus fonciers l'année où vous les encaissez ; en contrepartie, les travaux sont déductibles en totalité (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-20). Une subvention qui finance une dépense non déductible, comme un agrandissement, n'est pas imposable. Selon les communes, une exonération de taxe foncière de 50 % à 100 % pendant trois ans peut aussi s'appliquer aux logements achevés depuis plus de dix ans, après plus de 10 000 € de dépenses sur un an ou 15 000 € sur trois ans (article 1383-0 B du code général des impôts). Le dispositif Loc'Avantages peut compléter ces aides si vous acceptez de louer sous le prix du marché.

Questions fréquentes