Depuis la fin des dispositifs Robien et Borloo, seuls les loueurs en meublé pouvaient encore amortir leur logement. Depuis la loi de finances pour 2026, un bailleur en location nue peut aussi déduire chaque année une fraction du prix d'un logement acheté neuf, ou ancien avec de gros travaux, à condition de le louer neuf ans à loyer plafonné. Le dispositif, présenté comme le « statut du bailleur privé » ou « Relance logement », est récent : la doctrine fiscale n'est pas encore publiée. Voici ce que dit la loi, à jour au 3 octobre 2026.
En bref
- Pour qui : un logement dans un immeuble collectif, acheté neuf ou ancien avec travaux, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Avantage : un amortissement annuel de 3 % à 5,5 % de 80 % du prix, déduit des revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € par an (10 000 € ou 12 000 € si la moitié au moins des loyers relève de la location sociale ou très sociale).
- Contreparties : location nue en résidence principale pendant neuf ans, loyer et ressources du locataire plafonnés, régime réel obligatoire.
- À la revente : les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
Les logements concernés
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 47) a ajouté deux cas de déduction à l'article 31 du code général des impôts :
- le neuf : un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou que vous faites construire ;
- l'ancien avec travaux : un logement acheté puis rénové, soit par des travaux qui le rendent neuf au sens de la TVA, soit par des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'achat et répondant aux critères d'une réhabilitation lourde.
Dans les deux cas, le logement doit se situer dans un bâtiment d'habitation collectif : les maisons individuelles sont exclues. L'achat, ou pour une construction le dépôt du permis de construire, doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le texte ne fixe aucune condition de zone géographique, mais les plafonds de loyer applicables dépendent de la localisation du logement. Une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés peut en bénéficier, si chaque associé s'engage à conserver la totalité de ses parts pendant toute la durée de location.
Le montant de l'amortissement
L'amortissement porte sur le prix d'acquisition, augmenté des travaux pour l'ancien, diminué de la part du terrain, fixée forfaitairement à 20 % : seuls 80 % du prix, hors frais d'acquisition, sont amortissables. L'amortissement court à partir du premier jour du mois d'achèvement, ou d'acquisition si elle est postérieure. Le taux annuel dépend du niveau de loyer :
| Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social | |
|---|---|---|---|
| Logement neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Logement ancien avec travaux | 3 % | 3,5 % | 4 % |
La déduction totale est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, neuf et ancien confondus. Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers concernés provient d'une location sociale ou très sociale.
Exemple : un appartement neuf acheté 250 000 € et loué à un loyer intermédiaire. Base amortissable : 250 000 × 80 % = 200 000 € ; amortissement annuel : 200 000 × 3,5 % = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €.
L'engagement de location
- Louer le logement nu, en résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, la location devant commencer dans les douze mois suivant l'achèvement du logement ou des travaux, ou l'acquisition si elle est postérieure.
- Respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire : ceux du Pinel pour le loyer intermédiaire, ceux de Loc'Avantages pour les loyers social et très social.
- Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré.
Si un engagement n'est pas respecté, les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers l'année de la rupture, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint. → Loc'Avantages et ses plafonds
Régime réel, option et déficit
La déduction suppose une option irrévocable, exercée sur la déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement ou des travaux, ou de l'acquisition si elle est postérieure. Le micro-foncier est exclu : vos revenus fonciers sont déclarés au régime réel, sur la 2044. La loi ne prévoit pas de règle particulière de déficit : la part imputable sur le revenu global reste en principe limitée à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt. La ligne de la 2044 où porter l'amortissement n'est pas encore connue : les premières options figureront au plus tôt sur la déclaration de 2027. → Micro-foncier ou régime réel ? · → Le déficit foncier
À la revente
Comme pour la location meublée, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits (article 150 VB du code général des impôts). Un logement amorti pendant neuf ans dégage donc une plus-value imposable plus élevée, avant abattements pour durée de détention. → Vendre un logement loué : la plus-value
Cumul avec d'autres dispositifs
Pour un même logement, l'amortissement de l'ancien ne se cumule pas avec le Pinel, le Denormandie, le Malraux ni les réductions d'impôt outre-mer, et il ne s'applique pas aux monuments historiques ; celui du neuf exclut la réduction d'impôt pour le logement social outre-mer. Loc'Avantages exclut lui aussi, pour un même logement, les déductions spécifiques de l'article 31 du code général des impôts. Une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale en mai 2026 prévoit d'ouvrir le volet ancien aux maisons et de modifier la condition de travaux, en la liant à un gain de classe énergétique ; transmise au Sénat le 29 mai 2026, elle n'est pas en vigueur à la date de publication.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?
Un amortissement déductible des revenus fonciers, créé par la loi de finances pour 2026, pour les logements collectifs achetés neufs ou anciens avec travaux entre le 21 février 2026 et fin 2028, et loués nus neuf ans à loyer plafonné.
Quel est le taux d'amortissement ?
3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf, et 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l'ancien, selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, appliqués à 80 % du prix.
Quel est le plafond annuel ?
8 000 € par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € si la moitié au moins des loyers concernés provient d'une location sociale ou très sociale.
Peut-on rester au micro-foncier ?
Non. Le dispositif impose le régime réel.
Une maison est-elle éligible ?
Non à la date de publication : le logement doit se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif. Une proposition de loi prévoit d'ouvrir le volet ancien aux maisons, mais elle n'est pas adoptée définitivement.
Le régime réel, bien tenu
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- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47
- Code général des impôts : article 31, article 32, article 150 VB, article 156
- ANIL, loi de finances pour 2026 ; BOFiP, plafonds de loyer et de ressources 2026
- Assemblée nationale, proposition de loi sur la mobilisation de l'habitat existant
Article à jour au 3 octobre 2026. Dispositif récent dont la doctrine administrative n'est pas encore publiée : faites valider votre situation par un conseiller fiscal.