Copropriétaire bailleur : charges, fonds de travaux et déclaration 2044

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Louer un appartement en copropriété, c'est payer chaque trimestre des appels de fonds au syndic, en récupérer une partie sur le locataire, et déclarer le reste au fisc selon une mécanique en deux temps qui déroute beaucoup de bailleurs. S'y ajoutent le fonds de travaux et les votes en assemblée générale. Voici comment s'y retrouver, à jour au 3 octobre 2026.

Les appels de fonds du syndic

Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel pour les dépenses courantes. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart de ce budget, le premier jour de chaque trimestre, sauf autre période fixée par l'assemblée (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les charges sont de deux sortes : les charges générales (administration, entretien et conservation des parties communes), réparties selon les tantièmes, et les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif, eau…), réparties selon l'utilité des équipements pour chaque lot. À l'approbation des comptes, le trop-perçu est remboursé ou le complément appelé. S'y ajoutent, le cas échéant, des appels pour travaux votés hors budget et la cotisation au fonds de travaux.

Ce que vous récupérez sur le locataire

Seules les charges figurant dans la liste du décret n° 87-713 sont récupérables : électricité et nettoyage des parties communes, entretien courant et menues réparations de l'ascenseur, eau et chauffage collectifs, espaces verts, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, payée avec la taxe foncière… Les frais de gardien sont récupérables à 75 % s'il assure l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets, à 40 % s'il n'en assure qu'une. Les honoraires du syndic, les gros travaux et le fonds de travaux ne figurent pas dans la liste : ils restent à votre charge.

Vous pouvez demander au locataire des provisions, justifiées par le budget prévisionnel de la copropriété, puis les régulariser chaque année. Un mois avant la régularisation, communiquez-lui le décompte par nature de charges ; les pièces justificatives restent à sa disposition pendant six mois (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Si la régularisation n'est pas faite avant la fin de l'année suivante, le locataire peut demander à payer le complément en douze mois. → La liste des charges récupérables · → La régularisation des charges

Le fonds de travaux et le plan pluriannuel

Toute copropriété d'immeuble à destination totale ou partielle d'habitation constitue un fonds de travaux à l'issue d'un délai de dix ans après la réception des travaux de construction, quel que soit le nombre de lots (article 14-2-1 de la loi de 1965). La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit. Les sommes versées sont attachées au lot et appartiennent définitivement au syndicat.

Le projet de plan pluriannuel de travaux, sur dix ans, est obligatoire pour toutes les copropriétés d'immeubles d'habitation de plus de quinze ans depuis le 1er janvier 2025 (depuis 2023 pour les plus de 200 lots et 2024 pour celles de 51 à 200 lots) ; l'assemblée générale se prononce ensuite sur son adoption. Un diagnostic technique global qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur dix ans peut en dispenser.

La déclaration 2044 : lignes 229 et 230

Au régime réel, les provisions pour charges versées au syndic se déduisent en totalité l'année de leur versement, sur la ligne 229 de la déclaration 2044, sans attendre de savoir à quoi elles ont servi. Les honoraires du syndic, qui font partie de ces charges, y figurent aussi. L'année suivante, après l'approbation des comptes, vous réintégrez en ligne 230 la part qui correspondait à des charges non déductibles et à des charges récupérables sur le locataire, ainsi qu'un éventuel trop-perçu. Un solde en votre défaveur est au contraire déductible, en ligne 229 de l'année de régularisation.

Exemple tiré de la notice de la 2044 : 1 200 € de provisions versées en année N sont déduites en ligne 229. Les comptes révèlent 800 € de charges déductibles, 200 € de charges non déductibles, 180 € de charges récupérables et 20 € de trop-perçu : vous réintégrez 400 € en ligne 230 en N+1.

Les cotisations au fonds de travaux ne sont pas des provisions déductibles au moment du versement. Selon la règle générale de la date de paiement, les travaux qu'il finance sont déductibles, s'ils le sont par nature, l'année où le syndic paie les entreprises. Les provisions spéciales pour des travaux non encore décidés suivent la même règle. → Les charges déductibles · → Le guide de la déclaration 2044

L'assemblée générale et le locataire

Si vous ne pouvez pas assister à l'assemblée, donnez un mandat écrit à la personne de votre choix (pas au syndic, ni à ses proches ou salariés), votez par correspondance avec le formulaire reçu au plus tard trois jours francs avant la réunion, ou participez à distance si la visioconférence est prévue, en prévenant le syndic au plus tard trois jours francs avant. Le syndic informe les occupants des décisions qui les concernent, par affichage dans les parties communes pendant un mois, ou à défaut par dépôt dans les boîtes aux lettres.

Votre locataire doit laisser réaliser les travaux votés dans les parties communes ou son logement, après une notification de leur nature et de leurs modalités, remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception ; aucun travail le samedi, le dimanche ou un jour férié sans son accord exprès (article 7 e de la loi de 1989). Vous lui communiquez aussi, avec le bail, les extraits du règlement de copropriété sur la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et la quote-part de charges du lot (article 3). → Visites et travaux pendant le bail

Si vous vendez le lot

Le décret du 17 mars 1967 (article 6-2) répartit les charges entre vendeur et acquéreur : la provision trimestrielle exigible incombe au vendeur ; les provisions hors budget, à celui qui est copropriétaire quand elles deviennent exigibles ; le solde révélé par l'approbation des comptes, à celui qui est copropriétaire à cette date. Une répartition au jour près relève d'un accord dans l'acte de vente. Les sommes versées au fonds de travaux ne sont pas remboursées par le syndicat ; l'acquéreur peut accepter de vous en verser l'équivalent en plus du prix. → Vendre un logement loué

Questions fréquentes