Propriétaire d'un lot loué en copropriété, vous êtes convoqué chaque année à l'assemblée générale : c'est elle qui vote le budget, les travaux et le syndic. Vous seul avez le droit de vote, pas votre locataire. Voici comment fonctionne l'assemblée, quelles majorités s'appliquent et comment contester une décision.
En bref
- Convocation notifiée au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long dans le règlement.
- Seul le copropriétaire vote ; le locataire n'a pas de voix, mais peut être informé des décisions qui touchent ses charges.
- Selon l'enjeu, la décision se prend à la majorité de l'article 24, 25, 26 ou à l'unanimité.
- Contestation possible dans les 2 mois de la notification du procès-verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants.
La convocation et ses délais
Le syndic convoque tous les copropriétaires par écrit, avec l'ordre du jour et les documents nécessaires au vote. La convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée, sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long. Un délai plus court n'est admis qu'en cas d'urgence.
- Lettre recommandée : le délai court à partir du lendemain de la première présentation.
- Envoi électronique : le délai court à partir du lendemain de l'expédition.
- Remise en main propre : le délai court à partir de la remise.
Une convocation hors délai peut entraîner la nullité de l'assemblée. Pensez à indiquer au syndic l'adresse où vous recevez vos courriers, notamment si vous louez le logement et n'y habitez pas.
Les majorités selon la décision
La loi du 10 juillet 1965 fixe plusieurs seuils : plus la décision engage, plus la majorité est exigeante.
| Majorité | Règle | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés | Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d'entretien et de conservation |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Désignation du syndic, travaux d'amélioration, travaux privatifs touchant aux parties communes |
| Article 26 | Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix | Modification du règlement sur la jouissance des parties communes, certaines décisions d'ampleur |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires | Changement de la répartition des charges dans certains cas, modification des droits sur les parties privatives |
Les voix de chacun dépendent des tantièmes de son lot, c'est-à-dire de sa quote-part dans les parties communes. Le fonds de travaux peut aussi être relevé par l'assemblée, à la majorité de tous les copropriétaires : voir le fonds de travaux et les travaux votés.
À vérifier : la majorité applicable à une décision précise dépend de l'objet exact de la résolution et de textes qui évoluent. En cas de doute, demandez au syndic le fondement indiqué dans la convocation, ou consultez l'ADIL.
Voter, se faire représenter
- Être présent et voter en séance.
- Donner un pouvoir à un autre copropriétaire ou à un tiers : le formulaire est joint à la convocation. Un pouvoir précise souvent le sens du vote par résolution.
- Voter par correspondance avant l'assemblée, lorsque le formulaire est joint à la convocation.
Un copropriétaire bailleur qui n'a pas pu assister à la réunion garde la possibilité de contester la décision dans le délai prévu, tant qu'il est « opposant » ou « défaillant ».
Contester une décision
Le copropriétaire qui était absent ou qui a voté contre une résolution peut la contester en justice dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal. Celui qui a voté pour ne peut pas, en principe, invoquer un vice de convocation. Conservez la convocation, la feuille de présence et le procès-verbal, et demandez conseil à l'ADIL avant d'engager la moindre procédure.
Les sujets à surveiller quand on est bailleur
- Le budget prévisionnel : il fixe vos appels de fonds et la part que vous pourrez récupérer sur le locataire.
- Les travaux : isolation, ravalement, ascenseur ou toiture pèsent sur votre trésorerie, voir qui paie les travaux en copropriété.
- Le plan pluriannuel de travaux et le DPE : ils conditionnent la valeur et la location du lot, voir DPE 2026 et passoires thermiques.
- Le règlement de copropriété : sa modification peut restreindre la location, voir règlement de copropriété et location.
- Le choix du syndic : voir les obligations du syndic.
Questions fréquentes
Mon locataire peut-il voter à l'assemblée générale ?
Non. Seuls les copropriétaires votent. Le locataire n'a pas de voix, même pour les décisions qui touchent aux charges qu'il rembourse.
Quel est le délai de convocation à l'assemblée générale ?
Au moins 21 jours avant la date de la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété.
Puis-je me faire représenter ?
Oui, par un pouvoir donné à un autre copropriétaire ou à un tiers, selon le formulaire joint à la convocation. Le vote par correspondance est possible lorsque le formulaire est fourni.
Combien de temps pour contester une décision d'assemblée ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour le copropriétaire absent ou opposant à la résolution.
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- Service-Public.fr : convocation de l'assemblée générale des copropriétaires
- ANIL : l'assemblée générale des copropriétaires
- ANIL : contestation d'une assemblée générale, copropriétaire opposant ou défaillant
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.