Chaque trimestre, vous payez avec vos appels de fonds une cotisation au fonds de travaux de la copropriété. Cette somme est affectée à de futurs gros travaux, elle reste attachée à l'immeuble et elle ne se récupère pas auprès du locataire. Voici ce qu'il faut savoir avant de la voter, de la payer ou de vendre.
En bref
- Cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel, davantage si un plan pluriannuel de travaux est adopté.
- Les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat : pas de remboursement à la vente.
- Le fonds de travaux n'est pas récupérable sur le locataire : il reste à la charge du bailleur.
- Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir entre eux d'un remboursement, hors du syndicat.
La règle : montant et plan de travaux
Toute copropriété d'immeuble à destination totale ou partielle d'habitation constitue un fonds de travaux (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). La cotisation annuelle ne peut pas descendre sous 5 % du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel de travaux est adopté, elle doit aussi atteindre 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit.
L'assemblée générale peut voter un montant plus élevé. Le fonds est placé sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat.
| Situation | Cotisation minimale |
|---|---|
| Sans plan pluriannuel de travaux | 5 % du budget prévisionnel |
| Avec plan pluriannuel de travaux adopté | 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux prévus |
Que devient le fonds à la vente ?
Les sommes versées sont rattachées au lot mais appartiennent définitivement au syndicat dès leur paiement. En cas de vente, le syndicat ne rembourse rien au vendeur. Rien n'interdit toutefois au vendeur et à l'acquéreur de convenir d'un remboursement entre eux, au moment de fixer le prix. Demandez au syndic le solde du fonds de travaux avant de négocier. Voir aussi vendre un logement loué.
Locataire et fiscalité
- Charges récupérables. Seules les charges de la liste du décret de 1987 se refacturent au locataire : le fonds de travaux n'y figure pas. Voir la liste complète.
- Déclaration 2044. Les cotisations au fonds ne sont pas déductibles au moment du versement. Les travaux qu'il finance le sont, s'ils le sont par nature, l'année où le syndic paie les entreprises. Le détail figure dans l'article sur la copropriété et la 2044 et les travaux déductibles.
Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
Oui pour les copropriétés d'immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, à l'issue d'un délai de dix ans après la réception des travaux de construction.
Peut-on récupérer sa part du fonds en vendant ?
Pas auprès du syndicat : les sommes lui sont définitivement acquises. Le vendeur et l'acquéreur peuvent toutefois convenir d'un remboursement entre eux.
Le fonds de travaux se répercute-t-il sur le locataire ?
Non. Il ne figure pas dans la liste des charges récupérables et reste à la charge du bailleur.
L'assemblée peut-elle augmenter la cotisation ?
Oui, elle peut voter un montant supérieur au minimum légal, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Après le document, la gestion au quotidien
GestiPilot distingue charges récupérables et non récupérables et prépare les lignes 229 et 230 de la 2044. Plan gratuit pour 2 biens, sans carte bancaire.
Essayer GestiPilot gratuitement →Sources
- Service-Public.fr : fonds de travaux mis en place dans les copropriétés
- Légifrance : article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- ANIL : charges de copropriété
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.