Ravalement, ascenseur, toiture, isolation : l'assemblée générale vote des travaux qui se traduisent par des appels de fonds. Pour un bailleur, la question est toujours la même : qui paie ? En principe, les gros travaux restent à la charge du propriétaire, alors que l'entretien courant se refacture en partie au locataire. Voici comment trancher.
En bref
- Les gros travaux votés en assemblée restent à la charge du bailleur, pas du locataire.
- L'entretien courant et les menues réparations de la liste du décret de 1987 sont récupérables.
- Le syndic peut faire exécuter les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
- Des travaux privatifs qui touchent aux parties communes exigent l'autorisation de l'assemblée.
Les travaux votés en assemblée
C'est l'assemblée générale qui décide des travaux sur les parties communes, à une majorité qui dépend de leur nature : entretien et conservation d'un côté, amélioration de l'autre (voir les majorités). Une fois la résolution votée, tous les copropriétaires doivent payer leur quote-part, y compris ceux qui ont voté contre. Les appels de fonds correspondants sont émis par le syndic selon le calendrier voté.
Bailleur ou locataire : le partage
| Dépense | Qui supporte ? |
|---|---|
| Gros travaux (ravalement, toiture, ascenseur neuf, isolation) | Le bailleur |
| Fonds de travaux | Le bailleur, non récupérable |
| Honoraires du syndic | Le bailleur, non récupérables |
| Entretien courant et menues réparations des parties communes | Récupérable sur le locataire, selon la liste du décret de 1987 |
| Eau, chauffage collectif, électricité des parties communes, ascenseur (entretien) | Récupérable sur le locataire |
Les règles de partage sont détaillées dans la liste des charges récupérables et dans la régularisation des charges.
Travaux urgents et travaux privatifs
- Travaux urgents. Le syndic peut faire procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, puis en informe les copropriétaires et convoque l'assemblée.
- Travaux privatifs affectant les parties communes. Percer un mur porteur, changer des fenêtres donnant sur la façade ou poser une climatisation en façade peut exiger l'autorisation de l'assemblée, selon le règlement. Voir les travaux du locataire.
- Accès au logement loué. Si des travaux imposent l'accès à votre lot, vous devez en informer le locataire, qui doit laisser faire dans les limites de la loi. Voir accès au logement loué et travaux.
Impôts et financement
Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration d'un logement loué sont, en location nue, déductibles des revenus fonciers, à condition de ne pas relever de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement. Voir les travaux déductibles. Les aides à la rénovation énergétique peuvent alléger la facture : aides à la rénovation énergétique pour bailleurs.
Questions fréquentes
Le locataire paie-t-il les gros travaux de copropriété ?
Non. Les gros travaux, le fonds de travaux et les honoraires du syndic ne figurent pas dans la liste des charges récupérables et restent à la charge du bailleur.
Puis-je refuser de payer des travaux votés ?
Non. Une résolution votée s'impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre. Vous pouvez la contester dans les deux mois si vous étiez absent ou opposant.
Qui décide des travaux urgents ?
Le syndic peut les faire exécuter de sa propre initiative lorsqu'ils sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, puis il informe les copropriétaires et convoque l'assemblée.
Les travaux de copropriété sont-ils déductibles ?
Ceux d'entretien, de réparation ou d'amélioration le sont en location nue, l'année où le syndic paie les entreprises. Les cotisations au fonds de travaux ne le sont pas au moment du versement.
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Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.