Entrer dans le logement loué : visites et travaux pendant le bail

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Vous êtes propriétaire, vous avez gardé un double des clés… mais pendant le bail, le logement est le domicile de votre locataire. Vous ne pouvez y entrer qu'avec son accord, sauf pour les visites et les travaux que la loi l'oblige à accepter, dans des conditions précises. Voici ce que vous pouvez exiger, comment l'organiser et ce que vous risquez en passant outre, à jour au 3 octobre 2026.

Le principe : le logement est le domicile du locataire

Le bailleur doit « assurer au locataire la jouissance paisible du logement » (article 6 b de la loi du 6 juillet 1989). Il peut conserver un double des clés, mais il n'a pas le droit d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire, même en cas d'urgence (service-public.fr) ; le locataire peut d'ailleurs changer la serrure ou le barillet, à condition de remettre la porte dans son état initial à son départ. Une visite sans accord porte atteinte à la vie privée du locataire (Cass. 3e civ., 25 février 2004). Une entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte peut constituer une violation de domicile, punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (article 226-4 du code pénal).

Ces règles valent en location vide, en meublé de résidence principale et en bail mobilité (articles 25-3 et 25-12).

Les visites pour vendre ou relouer

La loi ne crée pas de droit de visite : elle encadre la clause du bail qui en prévoit un. Est réputée non écrite la clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, « à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables » (article 4 a). Service-public.fr exclut aussi le dimanche. Ces visites ont lieu en général pendant le préavis ; les horaires se fixent d'un commun accord ; prévenez à l'avance et proposez plusieurs créneaux. Sans clause dans le bail, les visites reposent sur l'accord du locataire. → Le congé pour vendre

Les travaux que le locataire doit accepter

Le locataire doit permettre l'accès au logement pour préparer et exécuter (article 7 e) :

• les travaux d'amélioration des parties communes ou des autres parties privatives de l'immeuble ;
• les travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal du logement ;
• les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ;
• les travaux qui permettent de rendre le logement décent.

Les conditions :

• Notification préalable : avant le début des travaux, le bailleur informe le locataire de leur nature et de leurs modalités d'exécution, par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.
• Pas le week-end : aucun travail ne peut être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.
• Plus de 21 jours : le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé ; si les travaux rendent le logement inhabitable, il peut faire résilier le bail (article 1724 du Code civil, applicable par renvoi de l'article 7 e).
• Travaux abusifs : si les travaux sont abusifs ou vexatoires, ne respectent pas la notification ou rendent le logement impossible ou dangereux à utiliser, le juge peut les interdire ou les interrompre à la demande du locataire.

Les autres travaux d'amélioration du logement loué lui-même, hors entretien, performance énergétique et décence, ne peuvent pas être imposés : le locataire peut s'y opposer (Cass. 3e civ., 5 mai 2004). Obtenez son accord par écrit. → Réparations locatives : qui paie quoi ? · → Le logement décent

Travaux d'amélioration et loyer

En location vide, lorsque les parties conviennent, par une clause expresse, de travaux d'amélioration que le bailleur fera exécuter, le bail ou un avenant peut fixer la majoration de loyer qui en résultera (article 17-1, II, de la loi de 1989). Les textes propres au meublé et au bail mobilité ne reprennent pas ce mécanisme. Cette majoration est impossible dans les logements classés F ou G au DPE, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. Dans les zones où le loyer est encadré, vérifiez les plafonds avant toute hausse. → L'encadrement des loyers

Entretien de la chaudière

L'entretien annuel d'une chaudière individuelle est à l'initiative de l'occupant, sauf si le bail prévoit autre chose (article R. 224-41-5 du code de l'environnement). Le bail peut prévoir que c'est le bailleur qui fait appel au chauffagiste ; le locataire doit alors lui donner accès. À défaut d'entretien par le locataire, le bailleur peut en retenir le coût, justifié par une facture ou un devis, sur le dépôt de garantie (service-public.fr).

Si le locataire refuse

Ne forcez jamais l'entrée. Rappelez par écrit l'obligation et proposez des dates. Si le refus persiste, tentez une conciliation : le conciliateur de justice est gratuit, et cette démarche est obligatoire si vous réclamez une somme de 5 000 € ou moins (article 750-1 du code de procédure civile). À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection peut ordonner l'accès, le cas échéant sous astreinte.

Questions fréquentes