Un médecin, un avocat, un kinésithérapeute ou un consultant vous propose de louer votre local pour y exercer. Ce n'est ni un bail d'habitation, ni un bail commercial : c'est un bail professionnel, régi par un seul article de loi, plus souple que les deux autres. Voici ses règles de durée, de congé et de loyer, et sa fiscalité pour un bailleur particulier, à jour au 3 octobre 2026.
En bref
- Pour qui : un local affecté à un usage exclusivement professionnel, en pratique pour les professions libérales.
- Durée : six ans au moins, bail écrit, reconduit tacitement pour la même durée.
- Congé : le locataire part quand il veut avec six mois de préavis ; le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec six mois de préavis, sans motif ni indemnité.
- Loyer, charges, dépôt de garantie : librement fixés par le bail.
Quand signer un bail professionnel ?
Le bail professionnel concerne « un local affecté à un usage exclusivement professionnel » (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986). En pratique, il vise les professions libérales, réglementées ou non : médecins, avocats, architectes, experts-comptables, consultants…
- Si le locataire exploite un fonds de commerce et est immatriculé au registre du commerce ou au registre national des entreprises comme artisan, c'est un bail commercial.
- Si le locataire y habite aussi, à titre de résidence principale, c'est un bail mixte, soumis à la loi du 6 juillet 1989 (durée de trois ans avec un bailleur personne physique, six ans avec une personne morale, révision sur l'IRL si le bail le prévoit).
Les parties peuvent aussi convenir de soumettre leur bail professionnel au statut des baux commerciaux (article L. 145-2 du code de commerce). → Le bail commercial côté bailleur
Durée et congé
- Durée : au moins six ans, par écrit. À l'échéance, le bail est reconduit tacitement pour la même durée.
- Congé du locataire : à tout moment, avec un préavis de six mois.
- Congé du bailleur : uniquement pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois. Le locataire n'a pas de droit au renouvellement : le bailleur n'a pas à motiver son congé ni à verser d'indemnité.
- Forme : les congés sont notifiés par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Ces règles ne peuvent être écartées qu'en optant pour le statut des baux commerciaux. Sauf clause contraire du bail, le locataire peut céder son bail ou sous-louer le local, en informant le bailleur par écrit pour la sous-location.
Loyer, indexation et dépôt de garantie
Le loyer est fixé librement. Sa révision n'est pas imposée par la loi, mais le bail peut prévoir une clause d'indexation. Pour une profession libérale, l'indice de référence est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié par l'Insee, ou l'indice du coût de la construction ; l'indice des loyers commerciaux (ILC) est réservé aux activités commerciales et artisanales (article L. 112-2 du code monétaire et financier). Une clause d'indexation qui ne jouerait qu'à la hausse est très exposée à être écartée par le juge.
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire ; s'il est prévu, son montant est libre.
Charges, état des lieux et diagnostics
Aucun texte ne fixe la répartition des charges, impôts et taxes : elle se décide dans le bail. La liste des charges récupérables des baux d'habitation ne s'applique pas. Si vous voulez refacturer la taxe foncière, écrivez-le expressément.
Un état des lieux est établi à chaque entrée et à chaque sortie, à l'amiable, ou à défaut par un commissaire de justice à frais partagés par moitié (article 57 B de la loi de 1986). Le diagnostic de performance énergétique est annexé au bail, ainsi que l'état des risques (ERP) si le local est situé dans une zone concernée. Pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le dossier technique amiante est tenu à la disposition du locataire. Si le local reçoit du public, comme un cabinet médical, des règles d'accessibilité et de sécurité s'appliquent : prévoyez dans le bail qui prend en charge les travaux.
La fiscalité du bailleur
- Impôt sur le revenu : la location nue d'un local professionnel relève des revenus fonciers, au micro-foncier si l'ensemble de vos loyers nus ne dépasse pas 15 000 € par an, au régime réel sinon. → Micro-foncier ou régime réel ?
- TVA : la location de locaux nus est exonérée, mais vous pouvez opter pour la TVA si le local sert à l'activité du locataire ; si celui-ci n'est pas assujetti, comme beaucoup de professions médicales, l'option doit figurer expressément dans le bail (article 260 du code général des impôts, recodifié dans le code des impositions sur les biens et services à compter de 2027).
- CFE : la location nue d'un local non destiné à l'habitation n'y est soumise qu'à partir de 100 000 € de recettes annuelles hors taxes.
Questions fréquentes
Quelle est la durée minimale d'un bail professionnel ?
Six ans. Le bail doit être écrit, et il est reconduit tacitement pour la même durée à son échéance.
Le bailleur peut-il récupérer son local à la fin du bail professionnel ?
Oui, en donnant congé six mois avant l'échéance, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, sans motif ni indemnité : le locataire n'a pas de droit au renouvellement.
Quel indice pour réviser le loyer d'un bail professionnel ?
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ou l'indice du coût de la construction, si le bail prévoit une clause d'indexation. L'ILC est réservé aux activités commerciales et artisanales.
Peut-on refacturer la taxe foncière au locataire ?
Oui, si le bail le prévoit expressément : la répartition des charges et des taxes est libre dans un bail professionnel.
Faut-il facturer la TVA sur le loyer ?
Non par principe : la location de locaux nus est exonérée. Le bailleur peut opter pour la TVA ; si le locataire n'y est pas assujetti, l'option doit être mentionnée dans le bail.
Un modèle de bail professionnel
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- Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : article 57 A, article 57 B
- Code de commerce, article L. 145-2 ; code monétaire et financier, article L. 112-2 ; CGI, article 260 ; CGI, article 1447
- Service-public, bail professionnel ; fin du bail professionnel ; quel indice pour réviser le loyer
- BOFiP, option pour la TVA ; BOFiP, CFE et location nue
Article à jour au 3 octobre 2026. Il a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel du droit.