Le bail professionnel est le contrat des professions libérales (médecin, avocat, kinésithérapeute, architecte, expert-comptable…). Il dure six ans au minimum, doit être écrit et ne donne pas droit au renouvellement, contrairement au bail commercial. Ce modèle reprend les clauses essentielles.
À savoir : un commerçant ou un artisan relève du bail commercial, soumis à un statut distinct. Pour un local mixte habitation et activité professionnelle, la durée est de 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale).
Le modèle de bail professionnel
Remplacez chaque champ surligné, adaptez les clauses à votre local, puis copiez le texte dans votre traitement de texte.
BAIL PROFESSIONNEL
Conclu en application de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
I. Parties
Le bailleur : [prénom NOM, ou dénomination et forme juridique], demeurant ou ayant son siège [adresse].
Le preneur : [prénom NOM, ou dénomination], exerçant la profession de [profession libérale], inscrit [à l'ordre ou au registre concerné, numéro SIRET].
II. Désignation et destination des locaux
Local situé [adresse complète, étage, lot], d'une surface de [surface en m²], composé de [pièces]. Le local est destiné exclusivement à l'exercice de l'activité de [profession]. Toute autre activité requiert l'accord écrit du bailleur.
III. Durée
Le bail est conclu pour six ans à compter du [date]. À défaut de congé, il est reconduit tacitement pour une durée de six ans.
IV. Loyer, indexation et charges
Loyer annuel hors taxes et hors charges : [montant] €, payable [mensuellement / trimestriellement] [d'avance / à terme échu].
Indexation : le loyer est révisé chaque année à la date du [date], selon la variation de l'[indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) / indice du coût de la construction], indice de référence du [trimestre].
Charges et taxes : [répartition convenue : provisions pour charges de X € avec régularisation annuelle ; taxe foncière refacturée au preneur à hauteur de X % ou néant].
TVA : [le loyer n'est pas assujetti à la TVA / le bailleur a opté pour l'assujettissement à la TVA].
V. Dépôt de garantie
Montant : [montant, ou néant] €. Il est restitué à la sortie du preneur, déduction faite des sommes dues.
VI. Obligations du preneur
Le preneur utilise les lieux en bon père de famille, les assure contre les risques locatifs et sa responsabilité professionnelle, réalise les réparations locatives et n'effectue aucune transformation sans accord écrit du bailleur. [Sous-location et cession : interdites sauf accord écrit / autorisées dans les conditions suivantes].
VII. Congé
Le preneur peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de six mois. Le bailleur peut donner congé à l'échéance des six ans, avec un préavis de six mois. Le congé est donné par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le preneur n'a pas de droit au renouvellement.
VIII. Clause résolutoire
[Résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure resté sans effet, en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou de non-respect des obligations du bail].
IX. Annexes
Sont annexés : l'état des lieux d'entrée, le dossier de diagnostic technique [DPE, amiante, risques, selon le local] et [l'extrait du règlement de copropriété].
Fait à [ville], le [date], en deux exemplaires originaux.
Le bailleur : [signature] Le preneur : [signature]
Les règles du bail professionnel
| Point | Règle |
|---|---|
| Durée | 6 ans minimum, bail écrit, reconduit tacitement pour 6 ans |
| Congé du preneur | À tout moment, préavis de 6 mois, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice |
| Congé du bailleur | À l'échéance, préavis de 6 mois, sans motif ni indemnité |
| Renouvellement | Aucun droit au renouvellement pour le preneur |
| Indexation | ILAT ou indice du coût de la construction, si le bail prévoit une clause d'indexation |
| Charges et taxes | Répartition libre, taxe foncière refacturable si le bail le prévoit expressément |
| TVA | Location de locaux nus exonérée, sauf option du bailleur |
Le détail des clauses et de la fiscalité : bail professionnel d'une profession libérale. Pour une activité commerciale ou artisanale : bail commercial pour un bailleur particulier.
Les erreurs à éviter
- Confondre avec le bail commercial : un commerçant ou un artisan ne peut pas signer un bail professionnel.
- Oublier la clause d'indexation : sans elle, le loyer reste fixe pendant six ans.
- Taxe foncière non prévue au bail : elle ne peut être refacturée que si le contrat le dit.
- Mauvais indice : l'ILC est réservé aux activités commerciales et artisanales, l'ILAT aux activités tertiaires.
Questions fréquentes
Quelle est la durée minimale d'un bail professionnel ?
Six ans. Le bail doit être écrit, et il est reconduit tacitement pour la même durée à son échéance.
Le bailleur peut-il récupérer son local à la fin du bail ?
Oui, en donnant congé six mois avant l'échéance, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, sans motif ni indemnité : le preneur n'a pas de droit au renouvellement.
Quel indice pour réviser le loyer ?
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ou l'indice du coût de la construction, si le bail prévoit une clause d'indexation. L'ILC est réservé aux activités commerciales et artisanales.
Faut-il facturer la TVA sur le loyer ?
Non par principe : la location de locaux nus est exonérée. Le bailleur peut opter pour la TVA ; si le preneur n'y est pas assujetti, l'option doit être mentionnée dans le bail.
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- Service-Public.fr (entreprises) : contrat de bail professionnel
- Service-Public.fr (entreprises) : fin du bail professionnel
Ce modèle a une valeur informative : adaptez-le à votre situation, vérifiez les textes en vigueur et, en cas de doute, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.