Louer un local commercial : le bail commercial côté bailleur

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Vous possédez une boutique ou un local en rez-de-chaussée et un commerçant veut s'y installer. Le bail commercial protège fortement le locataire : neuf ans de durée, droit au renouvellement, indemnité d'éviction. Pour un bailleur particulier, mieux vaut connaître ces règles avant de signer, d'autant que la loi du 26 mai 2026 en a modifié plusieurs. Voici l'essentiel, à jour au 3 octobre 2026.

Quand le statut s'applique-t-il ?

Le statut des baux commerciaux s'applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou par un artisan immatriculé au registre national des entreprises (article L. 145-1 du code de commerce). Pour une profession libérale, c'est en principe un bail professionnel. → Le bail professionnel

Deux formules échappent au statut :

• le bail dérogatoire, conclu à l'entrée dans les lieux, pour une durée totale de trois ans au plus. Si le locataire reste et est laissé dans les lieux plus d'un mois après l'échéance, un bail commercial de neuf ans naît automatiquement (article L. 145-5) ;
• la convention d'occupation précaire, justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (article L. 145-5-1).

Durée et sortie du locataire

Le bail dure au moins neuf ans (article L. 145-4). Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bail peut supprimer cette faculté pour les baux de plus de neuf ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage. Le bailleur, lui, ne peut donner congé en cours de bail qu'à l'expiration d'une période triennale, avec six mois de préavis, et seulement pour certains projets (construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, opération de restauration immobilière, par exemple).

Fin du bail : renouvellement et indemnité d'éviction

Le bail ne prend fin que par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement ; à défaut, il se prolonge tacitement (article L. 145-9). Le congé du bailleur doit être délivré par acte de commissaire de justice. À peine de nullité, il précise ses motifs et indique que le locataire qui veut le contester ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date pour laquelle il est donné.

Le locataire a droit au renouvellement. Le bailleur peut le refuser, mais il doit alors verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation (article L. 145-14). Elle n'est pas due en cas de motif grave et légitime contre le locataire ; s'il s'agit d'un manquement à ses obligations, il doit avoir persisté plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par commissaire de justice (article L. 145-17).

Le loyer

• À la signature : le loyer est fixé librement.
• Révision triennale : elle peut être demandée trois ans au moins après l'entrée dans les lieux, puis tous les trois ans. La hausse ou la baisse est plafonnée par la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (article L. 145-38).
• Clause d'indexation annuelle : si le loyer varie de plus d'un quart, chaque partie peut demander sa révision (article L. 145-39). Dans une clause qui ne jouerait qu'à la hausse, la stipulation qui écarte la baisse est réputée non écrite ; le reste de la clause s'applique, sauf indivisibilité démontrée (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169). Les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026 peuvent prévoir une clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'ILC prise en compte (article L. 145-38-1).
• Au renouvellement : le loyer est en principe plafonné à la variation de l'indice. En cas de déplafonnement, la hausse annuelle est limitée à 10 % du loyer de l'année précédente (article L. 145-34).
• Paiement mensuel : depuis le 28 mai 2026, pour les commerces et prestations de services commerciales ou artisanales, le paiement mensuel est de droit si le locataire le demande et qu'il n'a pas d'arriérés non contestés de loyer et de charges ; il prend effet à l'échéance suivante, y compris pour les baux en cours (article L. 145-32-1).

Le plafonnement exceptionnel de l'ILC à 3,5 % pour les PME, créé en 2022, ne concernait que les indices du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2024.

Charges et travaux

Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Le bailleur adresse chaque année un récapitulatif des charges et, tous les trois ans, un état prévisionnel et un état récapitulatif des travaux (article L. 145-40-2). Certaines charges ne peuvent jamais être imputées au locataire (article R. 145-35) :

• les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et leurs honoraires, ainsi que les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent ;
• les impôts dont le bailleur est redevable, comme la contribution économique territoriale, à l'exception notamment de la taxe foncière, qui peut être refacturée si l'inventaire le prévoit ;
• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ;
• dans un ensemble immobilier, les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Dépôt de garantie, état des lieux, vente du local

• Dépôt de garantie : les sommes versées d'avance au-delà de deux termes portent intérêt. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026 et portant sur un local de commerce ou de services commerciaux ou artisanaux, les garanties ne peuvent dépasser un trimestre de loyer ; les baux en cours gardent le dépôt prévu jusqu'à leur renouvellement. La loi fixe aussi un délai de restitution : trois mois au plus après la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et justifiées, et six mois pour les autres garanties. En cas de vente du local, le nouveau bailleur reprend l'obligation de restituer (article L. 145-40).
• État des lieux : obligatoire à l'entrée, en cas de cession du bail ou du fonds et à la restitution des locaux (article L. 145-40-1).
• Vente du local : le locataire d'un local commercial bénéficie d'un droit de préférence. Le bailleur lui notifie le prix et les conditions de la vente ; il a un mois pour accepter, puis deux mois pour réaliser la vente, quatre en cas de prêt (article L. 145-46-1). Ce droit ne joue pas, notamment, pour une vente au conjoint, à un ascendant ou à un descendant ou à ceux du conjoint, ni pour la cession globale d'un immeuble ; depuis le 28 mai 2026, il ne vise pas non plus les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts.

Le diagnostic de performance énergétique est annexé au bail, ainsi que l'état des risques si le local est en zone concernée ; le dossier technique amiante est tenu à la disposition du locataire.

La fiscalité du bailleur

• Impôt sur le revenu : la location d'un local commercial nu relève des revenus fonciers. Elle relève des bénéfices commerciaux si le local est équipé ou si vous louez un fonds de commerce. → Micro-foncier ou régime réel ?
• TVA : la location de locaux nus est exonérée, mais vous pouvez opter pour la TVA si le locataire y est assujetti, l'option figurant dans le bail, ce qui permet de récupérer celle payée sur les travaux (article 260 du code général des impôts, recodifié dans le code des impositions sur les biens et services à compter de 2027).
• CFE : la location nue de locaux autres que d'habitation n'y est soumise qu'à partir de 100 000 € de recettes annuelles hors taxes, charges remboursées comprises.

Questions fréquentes