Le bail commercial est le contrat des commerçants, des artisans et des industriels. Il est soumis à un statut particulier, qui protège le locataire : durée d'au moins neuf ans, droit au renouvellement, résiliation possible tous les trois ans. Ce modèle donne la trame des clauses essentielles ; il doit être adapté à votre local et validé par un professionnel avant signature.
À faire valider : le statut des baux commerciaux est complexe et plusieurs de ses articles ont été modifiés en 2026. Faites relire le bail par un avocat ou un notaire, et vérifiez la version en vigueur des textes. Pour un local professionnel (profession libérale), voir le modèle de bail professionnel.
Le modèle de bail commercial
Remplacez chaque champ surligné, supprimez les options qui ne s'appliquent pas, puis faites relire le contrat par un professionnel avant signature.
BAIL COMMERCIAL
Soumis aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce
I. Parties
Le bailleur : [prénom NOM, ou dénomination, forme juridique, siège, SIREN].
Le preneur : [dénomination, forme juridique, siège, SIREN, représentant], immatriculé [au RCS ou au répertoire des métiers].
II. Désignation et destination des locaux
Locaux situés [adresse, étage, lot], d'une surface de [surface] m², comprenant [désignation]. Les locaux sont destinés exclusivement à l'activité de [activité précise]. Toute activité connexe ou complémentaire est [autorisée dans les limites suivantes / soumise à l'accord écrit du bailleur].
III. Durée
Le bail est conclu pour une durée de [9 ans minimum] à compter du [date]. Le preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire. [Option : renonciation du preneur à la faculté de résiliation triennale, si la loi le permet pour ce bail (durée supérieure à 9 ans, bureaux, entrepôts)].
IV. Loyer
Loyer annuel hors taxes et hors charges : [montant] €, payable [mensuellement / trimestriellement] [d'avance / à terme échu]. TVA : [loyer non assujetti / bailleur ayant opté pour la TVA].
Indexation : le loyer est révisé chaque année à la date du [date], selon la variation de l'[indice des loyers commerciaux (ILC) / indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)], indice de base du [trimestre et année].
V. Charges, impôts et travaux
Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et preneur, est annexé au contrat : [à rédiger : taxe foncière, taxe d'ordures ménagères, charges de copropriété, honoraires de gestion, grosses réparations, travaux]. [Un état prévisionnel et un récapitulatif des travaux sont communiqués selon les textes en vigueur].
VI. Dépôt de garantie et garanties
Dépôt de garantie : [montant, dans le respect des plafonds éventuels] €, restitué dans un délai raisonnable après la remise des clés, déduction faite des sommes dues. [Autre garantie : caution, garantie à première demande].
VII. Obligations du preneur
Le preneur exploite les locaux de façon continue, les entretient, les assure contre les risques locatifs, respecte la réglementation applicable à son activité et à l'accueil du public, et n'effectue aucune transformation sans accord écrit du bailleur. [Sous-location : interdite sauf accord écrit. Cession du bail : soumise aux conditions suivantes].
VIII. État des lieux
Un état des lieux contradictoire est établi lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, selon les textes en vigueur.
IX. Clause résolutoire
[À défaut de paiement d'un loyer ou de non-respect d'une obligation, un mois après un commandement de payer ou une sommation resté infructueux, le bail est résilié de plein droit, selon les conditions de l'article L. 145-41 du Code de commerce].
X. Vente des locaux
Si le bailleur envisage de vendre les locaux, il en informe le preneur dans les formes prévues par la loi, ce qui peut ouvrir au preneur un droit de préférence.
XI. Annexes
Sont annexés : l'inventaire des charges, l'état des lieux d'entrée, le dossier de diagnostic technique (DPE, etc.), [le règlement de copropriété, l'état prévisionnel des travaux].
Fait à [ville], le [date], en [nombre] exemplaires originaux.
Le bailleur : [signature] Le preneur : [signature]
Les règles essentielles
| Point | Règle |
|---|---|
| Durée | 9 ans au minimum |
| Résiliation par le preneur | À l'expiration de chaque période triennale, avec un préavis d'au moins 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire ; un retard reporte l'effet du congé à la période suivante |
| Résiliation triennale exclue | Possible pour les baux de plus de 9 ans, les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts |
| Renouvellement | Droit au renouvellement du preneur ; loyer renouvelé encadré par l'indice |
| Indexation | ILC pour le commerce et l'artisanat, ILAT pour des locaux tertiaires, avec une clause d'indexation |
| Charges | Inventaire précis et limitatif annexé au bail |
| État des lieux | À l'entrée et à la sortie, selon les textes en vigueur |
Pour calculer l'indexation : calculateur de loyer commercial (ILC). Pour le bailleur particulier : bail commercial pour un bailleur particulier.
Points de vigilance
- Un bail dérogatoire (courte durée) échappe au statut sous conditions : à utiliser en connaissance de cause.
- La destination des locaux limite l'activité du preneur : rédigez-la précisément, et prévoyez le sort des activités connexes.
- La répartition des charges doit figurer dans l'inventaire : ce qui n'y figure pas ne se refacture pas.
- La vente des locaux peut ouvrir un droit de préférence du locataire.
- Les textes évoluent : plusieurs articles du statut ont été modifiés en 2026. Vérifiez la version en vigueur.
Les erreurs à éviter
- Utiliser un bail professionnel pour un commerce : l'activité commerciale relève du statut des baux commerciaux.
- Oublier la clause d'indexation : sans elle, le loyer reste fixe, hors révision légale.
- Ne pas annexer l'inventaire des charges : le bailleur ne pourra pas refacturer les charges non listées.
- Signer sans relecture : un avocat ou un notaire sécurise les clauses sensibles (cession, sous-location, clause résolutoire).
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'un bail commercial ?
Au minimum neuf ans. Le preneur peut toutefois donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance.
Le locataire peut-il quitter le bail commercial avant neuf ans ?
Oui, à l'expiration de chaque période de trois ans, avec un préavis de six mois par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire. Cette faculté peut être exclue pour certains baux (plus de neuf ans, bureaux, entrepôts).
Quel indice pour réviser un loyer commercial ?
L'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerces et activités artisanales, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour des locaux tertiaires, avec une clause d'indexation.
Le bail commercial est-il renouvelable ?
Le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement. Le loyer renouvelé obéit à des règles d'encadrement liées à l'indice : faites-vous conseiller.
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- Service-Public.fr (entreprises) : résilier un bail commercial
- Service-Public.fr (entreprises) : renouvellement ou tacite prolongation du bail commercial
- Légifrance : Code de commerce, du bail commercial (articles L. 145-1 à L. 145-60)
Ce modèle a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un avocat ou d'un notaire. Vérifiez les textes en vigueur avant signature.