Bail verbal : une location sans contrat écrit est-elle valable ?

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Un logement loué « à la confiance », à un proche ou à une connaissance, sans rien signer : la situation est plus courante qu'on ne le croit. Ce bail verbal est valable, mais il protège surtout le locataire et prive le bailleur de plusieurs outils. Depuis 2024, refuser d'établir un écrit est même un délit. Voici ce que dit le droit et comment régulariser, à jour au 3 octobre 2026.

Le bail verbal est-il valable ?

La loi du 6 juillet 1989 impose que « le contrat de location est établi par écrit » (article 3). Mais ce même article précise que « le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article », et le Code civil admet qu'« on peut louer ou par écrit ou verbalement » (article 1714). La Cour de cassation l'a confirmé : un bail verbal portant sur la résidence principale du locataire est conclu pour la durée minimale prévue par la loi et se reconduit tacitement à défaut de congé valablement donné ; l'occupant ne peut donc pas être traité comme sans droit ni titre (Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-19.450).

Les règles qui s'appliquent quand même

• Durée : trois ans au moins si le bailleur est une personne physique, six ans s'il est une personne morale, avec reconduction tacite (article 10).
• Congé du bailleur : seulement à l'échéance, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux, avec six mois de préavis (article 15).
• Obligations du bailleur : logement décent, diagnostics, quittance gratuite à la demande du locataire (article 21).
• Obligations du locataire : payer le loyer, user paisiblement du logement, s'assurer contre les risques locatifs.

Pour un meublé loué en résidence principale, le bail verbal est aussi valable, mais la durée est d'un an (neuf mois pour un étudiant) et le congé du bailleur se donne trois mois avant l'échéance (articles 25-7 et 25-8). Sans écrit ni inventaire, prouver que le mobilier répond à la liste obligatoire est difficile, et le juge peut requalifier la location en location vide. → Le mobilier obligatoire

Ce qui manque au bailleur

• Révision du loyer : elle n'est possible que si le contrat la prévoit (article 17-1). Sans clause écrite, le loyer est figé en cours de bail ; seule une réévaluation au renouvellement, si le loyer est manifestement sous-évalué, reste possible sous conditions. → La révision du loyer
• Solidarité : elle ne se présume pas. Entre colocataires, chacun ne doit que sa part, sauf solidarité prévue par la loi entre époux ou partenaires.
• Dépôt de garantie : la loi l'encadre « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat ». Sans stipulation, il ne peut en principe pas être exigé ; s'il a été versé, il doit être restitué dans les délais légaux.
• État des lieux : sans état des lieux d'entrée, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Mais le bailleur qui a fait obstacle à son établissement ne peut pas invoquer cette présomption (article 3-2), et le locataire peut la renverser par tout moyen (photos, attestations). Sans état des lieux contradictoire, un litige de sortie reste incertain.
• Clause résolutoire : depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit en contenir une (article 24). Un bail verbal n'en comporte par définition aucune, et rien ne garantit qu'un juge la tiendrait pour incluse ; l'ANIL estime que, sans clause expresse, le bailleur ne peut pas obtenir la résiliation de plein droit. En cas d'impayé, prévoyez une demande de résiliation judiciaire, plus longue. → La clause résolutoire

Prouver le bail et le loyer

Si le bail n'a jamais été exécuté et que l'une des parties le nie, la preuve par témoins n'est pas admise (article 1715 du Code civil). Une fois le locataire installé et les loyers payés, tout moyen de preuve est admis : virements, quittances, échanges écrits, attestations. En cas de désaccord sur le montant du loyer sans quittance, le propriétaire est cru sur son serment, sauf si le locataire demande une estimation par expert (article 1716). Conservez donc une trace de chaque paiement et délivrez des quittances. → La quittance de loyer

Le risque pénal depuis 2024

Depuis la loi du 9 avril 2024, le fait pour un bailleur ou un intermédiaire « de refuser l'établissement d'un contrat conforme à l'article 3 et la délivrance d'un reçu ou d'une quittance […] ou de dissimuler ces obligations » est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 € d'amende (article 3-4 de la loi de 1989). Un bail verbal n'est donc plus une simple facilité : si votre locataire demande un écrit, établissez-le.

Régulariser avec un bail écrit

« Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme » (article 3). Le bail écrit doit reprendre les conditions déjà en vigueur : même loyer, même date de départ, durée en cours. Le locataire n'est pas tenu d'accepter des conditions nouvelles, comme une hausse de loyer, une clause de révision, un dépôt de garantie ou la solidarité, et le juge ne peut pas lui en imposer. Utilisez le contrat type réglementaire, dont la version issue du décret n° 2026-596 s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, et joignez le dossier de diagnostics et la notice d'information. Proposez aussi un état des lieux contradictoire, en le datant du jour où il est fait.

Loger un proche sans bail

Si vous logez un proche gratuitement, il ne s'agit pas d'un bail mais d'un prêt à usage, qui ne relève pas de la loi de 1989 ; un écrit précisant sa durée et la prise en charge des charges reste conseillé. Vous ne percevez alors pas de revenus fonciers, et les charges de ce logement ne sont pas déductibles. Dès qu'un loyer est versé, même modeste, c'est une location soumise à la loi de 1989. → Louer à un proche

Questions fréquentes