Clause résolutoire dans un bail locatif : fonctionnement et mise en œuvre

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La clause résolutoire est une disposition contractuelle présente dans la quasi-totalité des baux d'habitation. Elle permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement grave du locataire — sans avoir à prouver une faute devant le juge. Mais son activation suit un processus strict.

Qu'est-ce que la clause résolutoire ?

Prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui prévoit la résiliation automatique du bail si le locataire ne respecte pas certaines obligations. Les motifs les plus fréquents sont :

• Non-paiement du loyer ou des charges
• Non-paiement du dépôt de garantie
• Défaut d'assurance habitation (non-transmission de l'attestation)
• Troubles de jouissance causés aux voisins (dans certains baux)

La procédure étape par étape

1. Commandement de payer (huissier)Un commissaire de justice (ex-huissier) délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce document doit mentionner expressément qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, la clause résolutoire sera acquise.
2. Délai de 2 moisLe locataire dispose de 2 mois à compter de la signification du commandement pour régler l'intégralité des sommes dues (loyers, charges, frais d'acte). S'il paie tout dans ce délai, la clause ne s'applique pas.
3. Acquisition de la clause résolutoireSi le locataire n'a pas régularisé sa situation dans les 2 mois, la clause résolutoire est acquise de plein droit : le bail est résilié automatiquement.
4. Assignation devant le jugeMême si la clause est acquise, le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et obtenir une ordonnance d'expulsion. Le juge peut encore accorder des délais de grâce au locataire.
5. ExpulsionAprès décision judiciaire et délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion peut être exécutée par un commissaire de justice.

Pouvoirs du juge : délais de grâce

Même lorsque la clause résolutoire est acquise, le juge peut :

• Suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) si le locataire justifie de sa bonne foi et de sa capacité à apurer la dette.
• Si le locataire respecte l'échelonnement accordé, la clause est réputée n'avoir jamais joué.
• Si le locataire ne respecte pas l'échelonnement, la résiliation reprend ses effets.

Clause résolutoire vs action en résiliation judiciaire

Sans clause résolutoire dans le bail, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du bail — procédure plus longue et moins certaine. Avec clause résolutoire, la résiliation est de plein droit dès acquisition, même si le juge peut encore l'aménager.

C'est pourquoi la clause résolutoire doit toujours être présente dans les baux. Les modèles de bail fournis par l'ANIL, les associations de propriétaires et les logiciels de gestion locative l'incluent systématiquement.