Clause résolutoire dans un bail locatif : fonctionnement et mise en œuvre

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La clause résolutoire est une disposition que tout bail d'habitation doit désormais contenir. Elle permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement grave du locataire — sans avoir à prouver une faute devant le juge. Mais son activation suit un processus strict.

Qu'est-ce que la clause résolutoire ?

Prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail si le locataire ne respecte pas certaines obligations. Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle est obligatoire pour le défaut de paiement du loyer ou des charges et pour le non-versement du dépôt de garantie. La loi n'admet que ces motifs :

• Non-paiement du loyer ou des charges
• Non-paiement du dépôt de garantie
• Défaut d'assurance des risques locatifs : la clause ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans effet
• Troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée

La procédure étape par étape

1. Commandement de payer (huissier)Un commissaire de justice (ex-huissier) délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce document doit mentionner expressément qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, la clause résolutoire sera acquise.
2. Délai de six semainesDepuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines (contre deux mois auparavant) à compter de la signification du commandement pour régler l'intégralité des sommes dues (loyers, charges, frais d'acte). S'il paie tout dans ce délai, la clause ne s'applique pas.
3. Acquisition de la clause résolutoireSi le locataire n'a pas régularisé sa situation dans les six semaines, la clause résolutoire est acquise de plein droit : le bail est résilié automatiquement.
4. Assignation devant le jugeMême si la clause est acquise, le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et obtenir une ordonnance d'expulsion. Le juge peut encore accorder des délais de grâce au locataire.
5. ExpulsionAprès décision judiciaire et délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion peut être exécutée par un commissaire de justice.

Pouvoirs du juge : délais de grâce

Même lorsque la clause résolutoire est acquise, le juge peut :

• Suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement, jusqu'à trois ans, si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
• Si le locataire respecte l'échelonnement accordé, la clause est réputée n'avoir jamais joué.
• Si le locataire ne respecte pas l'échelonnement, la résiliation reprend ses effets.

Clause résolutoire vs action en résiliation judiciaire

Sans clause résolutoire dans le bail, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du bail — procédure plus longue et moins certaine. Avec clause résolutoire, la résiliation est de plein droit dès acquisition, même si le juge peut encore l'aménager.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, la question ne se pose plus pour les impayés : tout bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges et pour non-versement du dépôt de garantie. → Toute la procédure d'impayé, étape par étape