Un locataire qui prend du retard n'est pas forcément un locataire qui refuse de payer. Quand la dette est récente et que le loyer courant est repris, un plan d'apurement (un échéancier écrit) permet souvent de solder le retard sans passer par le tribunal. Voici ce qu'il est, ce que dit la loi des délais que le juge peut accorder, et ce qu'il faut y écrire.
En deux lignes. Un plan d'apurement est un accord écrit, signé des deux parties, qui étale la dette ancienne en plus du loyer courant. Si l'affaire va devant le juge, celui-ci peut lui-même accorder des délais, dans la limite de trois années.
1. Trois situations à ne pas confondre
- L'accord amiable. Vous et le locataire convenez d'un échéancier. C'est le plan d'apurement au sens courant : il repose sur le contrat et sur la confiance, et vous écrivez vous-même ses conditions.
- Les délais accordés par le juge. Saisi d'une demande de résiliation du bail pour impayé, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement « dans la limite de trois années » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
- Le plan de surendettement. Quand le locataire a saisi la commission de surendettement, les délais suivent le plan conventionnel de redressement ou les mesures imposées par la commission (même article 24). Voir notre article sur le surendettement.
2. Quand proposer un plan
Le bon moment est le plus tôt possible : après la relance et avant le commandement de payer, tant que la dette reste raisonnable. Même après un commandement, le plan reste possible : le locataire dispose de six semaines pour payer, et ce commandement doit lui indiquer qu'il peut demander des délais au juge.
Un plan n'a de sens que si deux conditions sont réunies : le locataire a les moyens de rembourser, et il paie de nouveau son loyer courant. Ce sont aussi les deux conditions que le juge examine avant d'accorder des délais.
3. Ce que la loi prévoit quand le juge intervient
- Durée maximale : trois années. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans.
- Deux conditions. Le locataire doit être en mesure de régler sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.
- Effet sur la clause résolutoire. Ses effets peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés : la menace de résiliation est mise en attente tant que le calendrier est respecté.
⚠️ Un accord amiable ne suspend rien tout seul. Tant qu'aucun juge n'a statué, la procédure d'impayé que vous avez engagée reste la vôtre : un plan signé n'a pas les effets d'une décision de justice. Précisez dans l'accord ce que vous faites de la procédure en cours (suspendue ou maintenue).
4. Ce que doit contenir un bon plan
Ces points relèvent du bon sens et non de la loi : ils évitent les contestations plus tard.
La dette, détaillée
Les mois impayés, leurs montants, les paiements partiels déjà reçus, le total restant dû. Le locataire signe ce décompte.
Le loyer courant, en plus
Rappelez qu'il se paie normalement à chaque échéance, en dehors du plan.
Les échéances
Le montant et la date de chaque versement, et le mode de paiement : virement, prélèvement SEPA, chèque.
Le défaut
Ce qui se passe si une échéance n'est pas payée : après quel délai l'accord tombe, et quelle suite vous donnez (reprise de la procédure).
Les signatures et les copies
Un exemplaire signé pour chaque partie. Informez aussi la caution, s'il y en a une, et la CAF si une aide est versée au bailleur.
5. Un exemple chiffré (à titre d'illustration)
Une dette de 2 400 € à solder en douze mois donne une échéance de 200 € par mois, en plus du loyer courant. Si le loyer est de 700 €, le locataire verse donc 900 € par mois pendant un an, puis revient à 700 €. Plus le plan est long, plus le risque de défaut augmente : mieux vaut un échéancier court que le locataire tient qu'un échéancier long qu'il abandonne. Ces chiffres sont fictifs et ne constituent pas une recommandation.
6. Prescription : ne pas laisser dormir la dette
Le bailleur peut réclamer les loyers et charges impayés pendant trois ans. Un plan d'apurement suivi échéance par échéance a l'avantage de donner une trace datée de chaque paiement. Pour les règles précises, voir notre article sur la prescription.
Questions fréquentes
Un plan d'apurement est-il obligatoire avant de saisir le juge ?
Non. La loi n'impose pas d'accord amiable préalable. C'est une solution que le bailleur propose quand il pense que le locataire peut rembourser ; rien ne vous y oblige.
Le juge peut-il imposer un échéancier au bailleur ?
Oui. Il peut accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à deux conditions : le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Les effets de la clause résolutoire peuvent alors être suspendus pendant ces délais.
Le loyer courant est-il inclus dans le plan ?
Non, il se paie en plus. Le plan ne porte que sur la dette ancienne, et le juge exige la reprise du loyer courant pour accorder des délais.
Que faire si le locataire ne respecte pas le plan ?
Appliquer ce qui est prévu dans l'accord, d'où l'intérêt d'y écrire les conséquences d'un défaut. Sans accord tenu, la procédure d'impayé reste ouverte : mise en demeure, commandement de payer de six semaines, assignation.
Suivez l'apurement échéance par échéance
Dans GestiPilot, le bailleur crée un plan d'apurement sur la dette d'un bail : l'échéancier est figé à la création, chaque échéance s'encaisse par prélèvement SEPA (forfait Pro et supérieur, mandat signé par le locataire) ou s'enregistre à la main, et un reçu distinct de la quittance est édité.
Essayer gratuitement →Sources
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (commandement de payer de six semaines, délais de paiement dans la limite de trois années, suspension de la clause résolutoire, surendettement)
- Service-public.gouv.fr : loyers impayés et expulsion du locataire
- Service-public.gouv.fr : prescription d'une dette de loyer ou de charges (trois ans)
Informations vérifiées le 8 octobre 2026 sur les sources ci-dessus. Cet article a une valeur informative et ne remplace pas le conseil d'un professionnel.