Prescription entre bailleur et locataire : loyers, charges, révision, dépôt de garantie

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Un arriéré de loyer découvert tardivement, une régularisation de charges oubliée, une révision jamais appliquée : passé un certain délai, le bailleur ne peut plus rien réclamer. Le locataire non plus. La règle de base tient en une phrase, mais ses exceptions et la manière d'arrêter le compteur méritent d'être connues. Voici les délais, à jour au 3 octobre 2026.

La règle : trois ans

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit » (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai vaut pour le bailleur comme pour le locataire, en location vide comme en meublé de résidence principale. La Cour de cassation l'a jugé seul applicable aux loyers impayés et aux réparations locatives, à l'exclusion du délai de deux ans du code de la consommation (Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-27.580).

Loyers et charges

• Loyers impayés : chaque échéance a son propre délai de trois ans, qui court à partir de sa date d'exigibilité. Un loyer d'octobre 2026 peut être réclamé jusqu'en octobre 2029, même après le départ du locataire.
• Charges : le délai de trois ans court du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître le montant réel des charges (article 7-1), par exemple à l'approbation des comptes de la copropriété ; attendre ne repousse donc pas le délai. Si la régularisation intervient après la fin de l'année civile qui suit celle de leur exigibilité, le locataire peut demander à payer le complément en douze mois. → La régularisation des charges
• Trop-perçu de charges : le locataire dispose de trois ans à compter de la régularisation pour demander le remboursement (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445).

La révision du loyer : un an

« L'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer » (article 7-1). Au-delà, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision de cette année. Et même dans le délai, la révision « prend effet à compter de sa demande » (article 17-1) : elle ne s'applique jamais aux mois passés. Exemple : bail révisable au 1er juillet, rien n'a été demandé en 2024 ni en 2025, et le bailleur réagit en mai 2026. La révision de 2024 est prescrite depuis le 1er juillet 2025 ; celle de 2025 peut encore être demandée, mais elle ne s'applique qu'à partir de mai 2026. Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas être révisés, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022. → L'IRL et la révision du loyer

Dépôt de garantie et dégradations

• Restitution du dépôt : le bailleur doit le rendre dans un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon ; au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le retard vient de ce que le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse (article 22). Le locataire a trois ans, à compter du jour où le dépôt aurait dû être restitué, pour le réclamer. → Le dépôt de garantie
• Dégradations : l'action en réparation se prescrit aussi par trois ans ; en pratique, le délai court à partir de l'état des lieux de sortie, qui révèle les dégâts.

Ce qui arrête le compteur

Interrompre la prescription fait repartir un nouveau délai de même durée. Seuls certains actes le permettent :

• une demande en justice, même en référé (article 2241 du Code civil), dont l'effet dure jusqu'à la fin de l'instance (article 2242), sauf désistement, péremption ou rejet définitif de la demande (article 2243) ;
• une reconnaissance de dette par le locataire (article 2240), par exemple un écrit où il reconnaît devoir une somme ; un plan d'apurement signé qui chiffre la dette, ou un paiement partiel, en vaut en principe ;
• une mesure d'exécution forcée fondée sur un titre exécutoire (article 2244).

À l'inverse, une mise en demeure, même en recommandé avec avis de réception, n'interrompt pas la prescription (Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-23.204, arrêt rendu en matière commerciale mais de portée générale). Un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré sans titre exécutoire, n'est pas un acte d'exécution forcée : il n'interrompt donc pas la prescription. Un bail notarié, lui, est un titre exécutoire. Ne laissez donc pas une dette dormir trois ans en comptant sur vos relances. L'interpellation du locataire, par exemple une demande en justice, ou sa reconnaissance de dette interrompt aussi la prescription contre sa caution (article 2246). → La mise en demeure · → Loyer impayé : la procédure

Après un jugement

Une fois condamné par un jugement, le locataire peut être poursuivi pendant dix ans pour son exécution (article L. 111-4 du code des procédures civiles d'exécution). Les loyers ou indemnités d'occupation échus après le jugement gardent en revanche leur propre délai de prescription : ne tardez pas à les réclamer.

Questions fréquentes