Le locataire est parti, mais il reste des loyers ou des charges à payer. La dette ne disparaît pas avec le départ : vous disposez de trois ans pour agir. Voici les étapes, de la plus simple à la plus formelle : dépôt de garantie, caution, mise en demeure, puis injonction de payer.
En bref
- Le bailleur dispose de trois ans à compter de chaque échéance pour réclamer des loyers impayés, y compris après le départ.
- Commencez par imputer la dette sur le dépôt de garantie, avec un décompte justifié.
- Appelez la caution et envoyez une mise en demeure à la dernière adresse connue.
- À défaut, la demande d'injonction de payer devant le juge des contentieux de la protection est une voie rapide et peu coûteuse.
Établir le décompte
Avant toute démarche, calculez précisément ce qui est dû : loyers et charges impayés jusqu'à la remise des clés, régularisation de charges, remise en état des dégradations constatées à l'état des lieux de sortie, sur devis ou facture. Un décompte clair, avec les dates et les montants, sera réclamé par le locataire comme par le juge. Voir retenues : devis ou facture.
Dépôt de garantie et caution
- Dépôt de garantie. Vous pouvez en déduire les loyers et charges impayés et les réparations justifiées, dans le mois (états des lieux conformes) ou les deux mois (différences relevées) de la remise des clés. Envoyez le solde avec le décompte. Voir dépôt de garantie : règles et restitution.
- Caution. Si une caution a signé l'acte de cautionnement, informez-la dès le premier impayé. Une caution solidaire peut être appelée directement ; une caution simple seulement si le locataire ne peut pas payer. Le commandement de payer se délivre au locataire, puis à la caution. Voir l'acte de cautionnement.
- Assurance loyers impayés. Si vous en avez une, déclarez le sinistre dans les délais du contrat. Voir garantie des loyers impayés.
- Caf. Si vous perceviez l'aide au logement en tiers payant, signalez le départ et l'impayé. Voir tiers payant.
Mise en demeure et accord amiable
Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée à la dernière adresse connue, avec le décompte et un délai pour payer. Voir modèle de mise en demeure. Si le locataire est de bonne foi, proposez un échéancier écrit : plan d'apurement. Pour retrouver un locataire qui n'a pas laissé d'adresse, un commissaire de justice peut intervenir dans le cadre d'une procédure de recouvrement.
La voie judiciaire
- Requête en injonction de payer devant le juge des contentieux de la protection, au lieu de domicile du débiteur. Le juge statue sans audience, sur pièces (bail, états des lieux, décompte, mise en demeure).
- Signification de l'ordonnance par commissaire de justice. Le débiteur peut faire opposition ; sans opposition, l'ordonnance est rendue exécutoire.
- Exécution forcée : saisie sur compte bancaire ou sur salaire, par commissaire de justice, sur la base du titre obtenu.
Pour les sommes modestes, une procédure simplifiée devant le tribunal judiciaire existe : vérifiez le seuil sur Justice.fr. Si le locataire a quitté le logement sans donner congé, un constat d'abandon par un commissaire de justice peut être nécessaire : décès ou abandon du locataire.
Le délai pour agir
L'action du bailleur en paiement des loyers et charges se prescrit par trois ans à compter de chaque échéance. Une simple lettre recommandée ne suspend pas ce délai : seule une demande en justice, une reconnaissance de dette ou une mesure d'exécution forcée l'interrompt. Agissez sans attendre. Voir prescription des loyers et des charges.
Questions fréquentes
Peut-on réclamer des loyers impayés après le départ du locataire ?
Oui, pendant trois ans à compter de chaque échéance impayée, y compris après son départ.
Peut-on retenir les loyers impayés sur le dépôt de garantie ?
Oui, avec un décompte justifié, dans le mois suivant la remise des clés si les états des lieux concordent, dans les deux mois sinon.
Comment agir si le locataire a disparu ?
Envoyez une mise en demeure à la dernière adresse connue, informez la caution, puis demandez une injonction de payer. Un commissaire de justice peut aider à localiser le débiteur.
Une lettre recommandée arrête-t-elle la prescription ?
Non. Seuls une demande en justice, une reconnaissance de dette du locataire ou une mesure d'exécution forcée l'interrompent.
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- Service-Public.fr : loyers impayés et expulsion du locataire
- Justice.fr : injonction de payer, bail d'habitation
- Service-Public.fr : locataire parti, logement abandonné
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