Dépôt de garantie : montant, délais de restitution, retenues et pénalités

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Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est la somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux pour garantir l'exécution de ses obligations. Son régime tient presque entièrement dans l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : montant plafonné, restitution dans un délai fixe, retenues justifiées, et une pénalité automatique en cas de retard. Pour la comparaison des états des lieux et la vétusté, voyez notre article sur l'état des lieux de sortie.

Montant maximum

Le dépôt ne peut être réclamé lorsque le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois, sauf si le locataire demande à payer mensuellement. Une fois versé, il n'est jamais révisé pendant le bail, même si le loyer augmente, et il ne produit pas d'intérêts au profit du locataire.

Qui le conserve, et en cas de vente ?

Le bailleur conserve le dépôt pendant toute la durée du bail ; la loi ne l'oblige pas à le placer sur un compte séquestre. Si le logement est vendu en cours de bail, c'est le nouveau bailleur qui devra le restituer au locataire : prévoyez son transfert dans l'acte de vente.

Les délais de restitution

Le délai court à partir de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée, et non à partir de la fin du bail. Lors de cette remise, le locataire indique sa nouvelle adresse. Envoyez le solde avec un décompte qui détaille chaque retenue.

Les retenues possibles

Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes restant dues par le locataire et celles dont il pourrait être tenu à sa place, à condition qu'elles soient dûment justifiées :

• loyers et charges impayés ;
• réparations locatives et remise en état après dégradation, sur devis ou facture ;
• solde de la régularisation des charges, si elle est faite à la sortie.

Dans un immeuble collectif, vous pouvez garder une provision d'au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ; le solde est alors versé dans le mois qui suit leur approbation. → La régularisation des charges, avec calculateur

Ne peuvent pas être retenus : l'usure normale due au temps, les défauts déjà notés à l'entrée, les travaux d'amélioration et toute dépense sans justificatif.

La pénalité de retard

Faute de restitution dans le délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration est automatique ; elle n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse.

Et sans état des lieux d'entrée ?

Contrairement à une idée répandue, l'absence d'état des lieux d'entrée ne joue pas contre le bailleur. Le Code civil (article 1731) présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption tombe si c'est le bailleur qui a fait obstacle à l'état des lieux. Elle reste une présomption : le locataire peut prouver le contraire. Mieux vaut donc toujours dresser un état des lieux d'entrée détaillé.

En cas de désaccord

Le bailleur ou le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (article 20 de la loi), qui rend un avis dans les deux mois. À défaut d'accord, le litige se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Un décompte précis, avec une pièce par retenue, reste votre meilleure défense.

→ Toute la fin de bail, du congé à la restitution : notre guide