Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») est la somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux pour couvrir d'éventuelles dégradations ou loyers impayés. En 2026, les règles restent celles fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses modifications. Voici ce que tout bailleur doit savoir.
Montant maximum
| Type de bail | Montant maximum |
|---|---|
| Location nue (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges |
| Location saisonnière ou secondaire | Libre (pas de plafond légal) |
⚠️ Il est interdit de demander un dépôt de garantie lorsque le loyer est payé d'avance sur une période supérieure à 2 mois (loyer trimestriel ou annuel).
Qui encaisse et conserve le dépôt ?
Le bailleur conserve le dépôt sur son compte personnel (aucune obligation de compte séquestre sauf pour les gestionnaires professionnels). Il n'est pas soumis à TVA et ne génère pas de revenu imposable tant qu'il n'est pas acquis définitivement (retenu pour couvrir des dégradations).
Délais de restitution
| Situation | Délai légal |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'entrée | 1 mois à compter de la remise des clés |
| État des lieux de sortie différent de l'entrée | 2 mois à compter de la remise des clés |
Le délai court à partir de la remise effective des clés et de l'état des lieux de sortie. Si le bailleur ne respecte pas ces délais, la somme non restituée produit des intérêts au taux légal majoré de 10 % par mois entier de retard.
Retenues légales autorisées
Vous pouvez déduire du dépôt de garantie :
- Les loyers et charges impayés (prouvés)
- Le coût des réparations locatives dues au locataire (avec devis ou factures)
- Les frais de remise en état (nettoyage, remplacement d'équipements dégradés)
- La régularisation de charges annuelle si elle est due
💡 Si la résidence principale du locataire est un immeuble en copropriété, vous pouvez retenir jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté des comptes de copropriété annuel.
Ce que vous ne pouvez pas retenir
- L'usure normale liée au temps et à l'usage (ex : peintures ayant vieilli après 7 ans)
- Les dégâts survenus avant l'entrée du locataire (non mentionnés dans l'EDL d'entrée)
- Les travaux d'amélioration (remplacement d'une moquette par du parquet)
- Les dépenses sans justificatif (devis ou facture obligatoire)
L'importance de l'état des lieux
L'état des lieux d'entrée et de sortie sont les documents clés pour justifier toute retenue. Sans EDL d'entrée signé, le bien est présumé avoir été remis en bon état — rendant toute retenue quasiment impossible à défendre.
Comparez systématiquement les deux EDL pièce par pièce. Prenez des photos horodatées. Pour les dégradations importantes, faites établir un devis par un professionnel avant de procéder à la retenue.
En cas de litige
Si le locataire conteste le montant restitué, il peut saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) — obligatoire avant toute action judiciaire dans de nombreux cas. En cas d'échec, le tribunal judiciaire (section contentieux de la protection) tranche.
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