APL versée au bailleur : tiers payant, obligations et impayés

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Votre locataire perçoit une aide au logement de la Caf ou de la MSA ? Elle peut vous être versée directement : c'est le tiers payant. Vous recevez une partie du loyer en toute sécurité, mais vous prenez aussi des obligations, notamment celle de signaler les impayés dans un délai précis. Les règles changent d'ailleurs au 1er janvier 2027. Voici ce qu'il faut savoir, à jour au 4 octobre 2026.

Le tiers payant : APL et allocations de logement

Il existe trois aides : l'aide personnalisée au logement (APL), pour les logements conventionnés, et les allocations de logement familiale (ALF) et sociale (ALS), pour les autres. Leurs règles de versement diffèrent :

• APL : elle est versée en principe au bailleur (article L. 832-1 du code de la construction et de l'habitation). Pour un bailleur dont le patrimoine conventionné compte moins de dix logements, elle ne lui est versée que s'il en fait la demande (article D. 832-2).
• ALF et ALS : l'allocation est versée au bailleur sur sa demande (article L. 842-1), à condition que le logement soit décent et non surpeuplé. La demande se fait sur l'attestation de loyer, avec un RIB.

Aucun texte n'exige l'accord du locataire pour le tiers payant ; il est informé de la déduction.

Les obligations du bailleur

• Déduire l'aide du montant du loyer et des charges, et en informer le locataire ; si l'aide dépasse le loyer et les charges, l'excédent revient au locataire. Faites-la apparaître sur l'avis d'échéance et la quittance. → La quittance de loyer
• Remplir l'attestation de loyer et déclarer chaque année le loyer dans votre espace partenaire de la Caf.
• Signaler le départ du locataire ou la résiliation du bail dans le mois qui suit (article D. 823-15), délai prolongeable d'un mois si vous n'étiez manifestement pas en mesure de le faire. L'aide versée après un départ non signalé devra en principe être remboursée.

En cas d'impayé, jusqu'au 31 décembre 2026

Lorsque l'aide vous est versée, l'impayé est constitué quand la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, net de l'aide. Vous devez alors le signaler à la Caf ou à la MSA dans un délai de deux mois, sauf si la dette a été réglée entre-temps, et justifier que vous poursuivez le recouvrement (article R. 824-4). Si vous ne le faites pas, une pénalité financière peut être prononcée (article R. 824-6).

L'organisme demande ensuite la mise en place d'un plan d'apurement, ou saisit le fonds de solidarité pour le logement. L'aide est maintenue tant que le locataire reprend le loyer courant et respecte le plan ; elle est suspendue sinon. L'organisme saisit aussi la commission de prévention des expulsions (CCAPEX). → Loyer impayé : la procédure

Ce qui change au 1er janvier 2027

Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 réforme le traitement des impayés à partir du 1er janvier 2027 :

• l'impayé sera constitué trois mois après un premier défaut de paiement, ou dès qu'il dépassera 450 € ;
• le bailleur gardera deux mois pour le signaler ;
• la Caf ou la MSA informera la CCAPEX dans les quinze jours, et c'est la CCAPEX qui décidera de maintenir ou de suspendre l'aide ; elle sera maintenue, même après résiliation du bail, au locataire dans l'impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, sauf si la CCAPEX décide de la suspendre (mauvaise foi constatée par une décision d'expulsion, ou capacité de payer établie) ;
• lorsque l'aide est versée au locataire, l'organisme demandera au bailleur s'il souhaite la recevoir directement.

Logement non décent : l'aide est mise de côté

Ce mécanisme concerne les allocations de logement (ALF, ALS). Si la Caf constate qu'un logement ne remplit pas les conditions de décence, elle conserve l'allocation de logement et le notifie au propriétaire (article L. 843-1). Le locataire ne paie que le loyer diminué de l'allocation, sans que le bailleur puisse fonder sur ce point une demande de résiliation du bail. Si les travaux sont faits dans le délai de dix-huit mois, prolongeable de six mois renouvelables une fois, les sommes conservées sont versées au propriétaire ; sinon, elles sont définitivement perdues pour lui, et il ne peut pas les réclamer au locataire (articles L. 843-2 et R. 843-2). → Le logement décent

L'aide et vos impôts

L'aide versée directement au propriétaire fait partie du loyer : vous déclarez dans vos revenus fonciers le loyer total, part payée par le locataire et aide reçue de la Caf comprises, et non le seul loyer résiduel.

Questions fréquentes