Le locataire ne part pas après le congé : indemnité d'occupation et expulsion

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Vous avez délivré un congé en bonne et due forme, le préavis est terminé, mais le locataire est toujours là. Il n'a plus de bail, mais vous ne pouvez pas pour autant changer les serrures : seul un juge peut ordonner son départ. En attendant, il vous doit une indemnité d'occupation. Voici la marche à suivre, à jour au 4 octobre 2026.

Un occupant sans droit ni titre

« À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués » (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989). Celui qui a reçu un congé ne peut pas invoquer une reconduction tacite en restant dans les lieux (article 1739 du Code civil). Mais le congé doit être valable : en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité de son motif, et un congé pour vendre ou pour reprise frauduleux expose le bailleur à une amende pénale jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une personne morale, comme une SCI). Surtout, un congé valable ne suffit pas pour expulser : il faut une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire (article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution). → Le congé pour reprise · → Le congé pour vendre

L'indemnité d'occupation

L'occupant doit une indemnité d'occupation à la place du loyer. Selon la Cour de cassation, elle a un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire, et répare l'intégralité du préjudice du propriétaire (Cass. 3e civ., 27 avril 1982, n° 80-15.139) : des dommages et intérêts en plus ne sont possibles que pour un préjudice distinct, par exemple une vente manquée à cause du maintien dans les lieux. Le juge en fixe librement le montant, le plus souvent au niveau du dernier loyer et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux.

• Une clause du bail prévoyant une indemnité majorée, par exemple le double du loyer, a toutes les chances d'être réputée non écrite, au titre de l'interdiction des pénalités (article 4 i), ou à tout le moins d'être réduite par le juge comme clause pénale. Demandez plutôt au juge une indemnité motivée par la valeur locative ou votre préjudice.
• La clause de solidarité entre colocataires ne couvre pas l'indemnité d'occupation postérieure à la fin du bail, sauf stipulation expresse (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365).
• Les indemnités impayées peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, restitué dans un ou deux mois à compter de la remise des clés. → Le dépôt de garantie

Encaisser sans renoncer au congé

La renonciation à un congé ne se présume pas : elle suppose des actes sans équivoque. Mais pour ne laisser aucune prise à l'argument d'un nouveau bail, délivrez des reçus libellés « indemnité d'occupation », et non des quittances de loyer, et mentionnez par écrit que vous encaissez « sans renonciation au congé du … ».

La procédure d'expulsion

1. Saisir le juge des contentieux de la protection pour faire valider le congé, constater que l'occupant est sans titre, ordonner l'expulsion et fixer l'indemnité d'occupation. Le référé est possible en l'absence de contestation sérieuse ; si le congé est sérieusement contesté, il faudra agir au fond. Contrairement à la résiliation pour impayés, aucune notification préalable au préfet n'est imposée avant l'audience.
2. Faire signifier le commandement de quitter les lieux par un commissaire de justice, qui en informe le préfet. L'occupant dispose de deux mois, sauf réduction ou suppression par le juge, notamment en cas de mauvaise foi.
3. Compter avec les délais : le juge peut accorder des délais de grâce d'un mois à un an, et aucune expulsion n'a lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement. → La trêve hivernale
4. Faire requérir le concours de la force publique par le commissaire de justice auprès du préfet ; son refus, ou son silence pendant deux mois, ouvre droit à une indemnisation par l'État. → Les étapes de l'expulsion

Ce qui est puni, de part et d'autre

• Le bailleur qui expulse lui-même : forcer un occupant à quitter le lieu qu'il habite, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, sans le concours de l'État, est puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). Changer les serrures ou couper l'eau pour contraindre l'occupant à partir peuvent en relever, sans compter le risque de poursuites pour violation de domicile.
• L'occupant qui se maintient après un jugement : depuis la loi du 27 juillet 2023, se maintenir sans droit ni titre dans un logement en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire, plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux, est puni de 7 500 € d'amende (article 315-2 du code pénal). Ce délit ne s'applique pas pendant la trêve hivernale, tant que le juge n'a pas statué sur une demande de délais ou que les délais accordés courent, ni aux logements appartenant à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.

Locataire âgé, meublé, bail étudiant ou mobilité

• Locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes : sauf exceptions tenant à votre âge ou à vos ressources, le congé n'est valable que si vous lui avez proposé un relogement adapté, au plus tard pendant le préavis (Cass. 3e civ., 28 janvier 2016, n° 14-26.418) ; à défaut, le congé est nul, le bail se poursuit et l'occupant n'est pas sans titre.
• Meublé : même logique, avec un congé de trois mois et la même protection des locataires âgés.
• Bail étudiant de neuf mois et bail mobilité : ils prennent fin à leur terme sans congé ; l'occupant qui reste est sans titre, mais il faut aussi un jugement pour l'expulser. → Louer à un étudiant

Ne confondez pas avec le squat : une personne entrée dans les lieux par effraction relève d'une procédure d'évacuation par le préfet. → Logement squatté

Questions fréquentes