Expulsion d'un locataire : les étapes après le jugement

Accueil › Blog › Expulsion du locataire

Le juge a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion. Pour autant, le locataire ne part pas toujours de lui-même, et le bailleur ne peut rien faire seul : chaque étape passe par un commissaire de justice, puis par le préfet. Voici le parcours, du jugement au départ effectif, avec les délais à prévoir, à jour au 4 octobre 2026.

Le jugement et sa signification

L'expulsion d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement de libérer les locaux (article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution). Le jugement doit d'abord être signifié au locataire par un commissaire de justice. Pour les instances introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont en principe exécutoires à titre provisoire, comme l'étaient déjà les ordonnances de référé : un appel ne suspend pas l'expulsion, sauf si le premier président de la cour d'appel l'arrête, en cas de moyen sérieux de réformation et de conséquences manifestement excessives. Mais l'exécution se fait aux risques du bailleur : si le jugement est infirmé, il devra rétablir le locataire dans ses droits (article L. 111-10).

Le commandement de quitter les lieux

Le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, qui peut figurer dans l'acte de signification du jugement. Il doit, à peine de nullité, mentionner le titre exécutoire, le juge devant lequel le locataire peut demander des délais ou contester l'exécution, la date à partir de laquelle les lieux doivent être libérés et l'avertissement qu'une expulsion forcée sera possible ensuite (article R. 411-1). Pour un logement, il doit aussi reproduire les articles L. 412-1 à L. 412-6 (article R. 412-1).

L'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois après le commandement (article L. 412-1). Ce délai ne s'applique pas si le juge qui ordonne l'expulsion a constaté la mauvaise foi du locataire ; le juge peut aussi le proroger, pour trois mois au plus, si l'expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté (article L. 412-2). Dès le commandement, le commissaire de justice saisit le préfet, par voie électronique, qui en informe la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) ; à défaut, le délai de deux mois est suspendu (article L. 412-5).

Les délais que le locataire peut obtenir

Le juge de l'exécution, ou le juge qui ordonne l'expulsion, peut accorder des délais de grâce renouvelables lorsque le relogement du locataire ne peut se faire dans des conditions normales, sauf dans certains cas, notamment lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait (article L. 412-3). Ils vont d'un mois à un an (article L. 412-4) ; le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté du locataire, de la situation respective du propriétaire et du locataire (âge, santé, famille, ressources) et des démarches de relogement. Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend toute expulsion. → La trêve hivernale

Le concours de la force publique

Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice tente l'expulsion. En cas de refus ou d'absence, il dresse un procès-verbal et demande au préfet le concours de la force publique (article L. 153-2), par voie électronique. La demande comporte le dispositif du jugement et l'exposé des diligences accomplies. Toute décision de refus doit être motivée ; le silence du préfet pendant deux mois vaut refus. Avant de décider, le préfet fait en général procéder à une enquête sur la situation du ménage. En l'absence de l'occupant, le commissaire de justice peut entrer dans les lieux en présence du maire, d'un policier ou de deux témoins.

Aucune opération ne peut avoir lieu un dimanche ou un jour férié, sauf autorisation du juge en cas de nécessité, ni commencer avant 6 heures ou après 21 heures (article L. 141-1) ; pour un logement, cette seconde règle ne souffre aucune exception.

Si le préfet refuse : l'indemnisation

« Le refus de l'État de prêter son concours ouvre droit à réparation » (article L. 153-1). Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 précise que la responsabilité de l'État court à partir du refus, ou deux mois après la demande restée sans réponse. Le bailleur adresse sa demande d'indemnisation au préfet avec ses justificatifs ; le préfet a deux mois pour répondre et son silence vaut rejet. En cas d'accord, une transaction est signée, par laquelle le bailleur renonce à tout recours et rembourse à l'État les sommes reçues de l'occupant ; sinon, il peut saisir le tribunal administratif. Sont indemnisables, pour la période de responsabilité de l'État, notamment les loyers et charges perdus, les frais de commissaire de justice, la remise en état, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la perte de valeur en cas de vente désavantageuse et le trouble dans les conditions d'existence. Si le refus intervient pendant la trêve hivernale ou un délai de grâce accordé par le juge qui a ordonné l'expulsion, la responsabilité de l'État ne court qu'à la fin de cette période (article R. 154-5). Aucune indemnisation n'est due si le jugement d'expulsion est ensuite infirmé.

Le jour de l'expulsion et les meubles

Le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Les meubles sont remis, aux frais de la personne expulsée, au lieu qu'elle désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés, avec un inventaire et une sommation de les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable, à compter de la remise ou de la signification du procès-verbal. Passé ce délai, les biens ayant une valeur marchande sont vendus aux enchères, les autres sont réputés abandonnés ; les papiers personnels sont conservés deux ans. L'expulsé peut contester l'absence de valeur marchande devant le juge de l'exécution dans un délai d'un mois, ce qui suspend le délai de deux mois ; le produit de la vente lui revient après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Coûts et durée

Les frais d'exécution sont à la charge du locataire, sauf s'ils n'étaient manifestement pas nécessaires (article L. 111-8), mais c'est en pratique le bailleur qui les avance, avec le risque de ne jamais les récupérer. Les actes du commissaire de justice sont tarifés (32,24 € TTC pour le commandement de quitter les lieux, 184,40 € TTC pour le procès-verbal d'expulsion, majoré au-delà d'une certaine durée, auxquels s'ajoutent déplacement, serrurier ou déménageur). Il n'existe pas de durée officielle ; en additionnant les délais légaux (deux mois après le commandement, puis jusqu'à deux mois pour la réponse du préfet), comptez souvent quatre mois ou plus après le commandement, et bien davantage avec la trêve et les délais de grâce. → Loyer impayé : la procédure

Ne vous faites jamais justice vous-même : forcer un occupant à quitter le lieu qu'il habite, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, sans le concours de l'État, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). → Le cas des squatteurs

Questions fréquentes